«Рабочая группа по развитию индустриального малоэтажного домостроения и комплексному развитию территорий была создана в РСС по согласованию с Минстроем еще в конце 2020 года, — говорит председатель комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий. — Сейчас она фактически будет перезапущена: 476-ФЗ вступает в силу 1 марта, и с этого момента мы начнем жить в новой реальности, к которой нужно подготовиться. Рабочая группа, комитеты РСС по малоэтажному жилому строительству и по взаимодействию застройщиков и собственников жилья займутся обучением партнеров — лендлордов и подрядчиков работе по новому закону. Мы будем помогать формировать участки комплексной застройки ИЖС по новым правилам, создавать проекты с привлечением открывающихся для нас возможностей банковского проектного финансирования, эскроу, ипотеки и т. д. ГК «Омакульма» в прошлом году первой в стране получила проектное финансирование банка Дом.РФ для строительства горизонтального ЖК «Омакульма-Аннино» под Петербургом, разработала совместно с банком два ипотечных продукта, получила опыт индустриального индивидуального домостроения, научилась «упаковывать» проект. Теперь, на базе Российского союза строителей и с его возможностями, мы будем распространять этот опыт на всю страну».
По сути, комплексная застройка ИЖС регулируется сейчас так же, как многоквартирное строительство, застройщикам предоставляются и финансовые инструменты, давно применяемые на первичном рынке, и возможности различных госпрограмм. «Изменения коснулись именно малоэтажных жилых комплексов, — рассказывает председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина. — Это совокупность жилых домов, включая блокированные — до двух сегментов. Таунхаус из трех и более сегментов уже считается многоквартирным жильем. Появление такого понятия, как «малоэтажный ЖК», решает одну из самых острых проблем на нашем рынке — принадлежность общего имущества. До сих пор дороги, детские площадки, скверы и прочее принадлежали непонятно кому. Теперь это имущество распределяется между собственниками, а доля каждого сразу обозначается в ДДУ. Мы будем работать по зарегистрированным договорам долевого участия. Приобретается по такому договору домовладение, дом с землей, и доля в малоэтажном ЖК.
Для разрешения на строительство предстоит согласовать ППТ и проектную декларацию, которая будет публиковаться в реестре застройщиков на сайте Дом.РФ. Межевание перенесено на момент сдачи очереди или проекта целиком, и нам больше не нужно платить госпошлину за межевание каждого участка домовладения, как раньше. Ну и разрешение будет выдаваться сразу на весь малоэтажный ЖК.
Еще стоит обратить внимание, что застройщик не сможет привлекать средства граждан, пока не получит проектное финансирование.
По проектному финансированию вводится фиксированная ставка: не больше двух пунктов к ставке ЦБ. Но главное — она фиксируется на момент заключения договора. Мы получали проектное финансирование без этого условия, и у нас фиксированная ставка больше двух пунктов, поэтому сейчас, когда ставка ЦБ растет, чувствуем себя неуютно.
Еще одно важное изменение: девелоперы индивидуальных жилых проектов официально признаны застройщиками. До сих пор мы были строительными компаниями, работающими по договору строительного подряда. Пользовались договором купли-продажи будущей недвижимости, с НДС и всеми вытекающими. Статус застройщика в схеме долевого участия сразу избавляет от НДС.
За оставшееся до весны время предстоит решить много вопросов. Что будет с госпошлиной за межевание? Верно ли, что техусловия не делают для малоэтажных ЖК обязательным строительство магистральных инженерных сетей? Какие гос-программы открываются для застройщиков ИЖС? По идее, мы можем участвовать во всех госпрограммах субсидирования строительства инфраструктуры: «Стимул», «Светофор», строительство школ и детсадов и т. п. Так, Ленобласть полностью возмещает затраты на школы. Но раньше мы не могли претендовать на это, в «Омакульма-Аннино» детсад и школа строятся за счет средств застройщика.
Вместе с ДДУ появляются эскроу-счета. В «Омакульма-Аннино» мы использовали аккредитив, но это счет покупателя, с которого он может забрать деньги в любой момент. Эскроу — банковский счет, и поступление денег на него банк может считать полноценной продажей, учитываемой в финансовой модели для проектного финансирования.
А ДДУ открывают для застройщиков малоэтажных ЖК все ипотечные программы, действующие сегодня. Впрочем, как это будет выглядеть на практике, нам лишь предстоит выяснить — при помощи создаваемого на базе РСС центра компетенций, на собственном опыте и с участием партнеров».
