Власти — за жесткое госрегулирование...
Тон дискуссии задали представители местной власти. По словам Эдуарда Акопяна, начальника управления архитектуры и градостроительства Всеволожского муниципального района Ленобласти, в настоящее время инвесторы проявляют невиданную ранее активность. Это и неудивительно — Всеволожский район давно уже «перетянул одеяло» с Курортного на себя, став лидером по числу строящихся коттеджных поселков и ИЖС. Застройщиков привлекают, во-первых, близость к Санкт-Петербургу, во-вторых, благоприятная экологическая обстановка, в-третьих, более-менее налаженная транспортная инфраструктура, толчок к развитию которой дала КАД — кольцевая автодорога. Но есть и обратная сторона. «Если у нас будут реализованы все имеющиеся инвест-проекты, численность района увеличится на 600–700 тыс. человек, а это повлечет за собой как транспортные, так и социальные проблемы», — поделился невеселым прогнозом господин Акопян. Уже сейчас район начинает испытывать проблему резкого увеличения жителей, притом что нет достаточных инфраструктурных мощностей. Проще было бы, если бы в загородные дома люди приезжали лишь на выходные дни или в весенне-летний сезон. Но недвижимость используется для постоянного проживания, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Примечание
В Тосненском районе сотка инженерно подготовленной земли под ИЖС в удобном с точки зрения транспортной доступности месте стоит от 420 тыс. рублей, сотка земли в садоводстве — от 50 тысяч, сотка земли под организацию производства или логистику — от 37 тысяч. Во Всеволожском районе цены на порядок выше: сотка земли под ИЖС оценивается от 600 тысяч, сотка в садоводстве — от 130, а под производство или логистику — от 75 тыс. рублей.
Как признал Эдуард Акопян, наиболее привлекательным для инвесторов остается малоэтажное строительство, следующие — промышленные объекты и, наконец, зоны загородного отдыха. Число желающих вложить деньги и реализовать проекты на территории Всеволожского района столь велико, что в ряде случаев наблюдается конфликт интересов инвесторов. В последнее время в районе даже активизировались представители ряда общественных экологических движений, которые бьются за прекращение застройки берегов озер и сохранение общедоступных зеленых зон — но это лишь подливает масла в огонь, осложняя ситуацию.
В Тосненском районе коттеджное строительство развивается не столь стремительно, как во Всеволожском, тем не менее инвестиционная активность высока. Ирина Максимова, начальник отдела планирования и застройки Комитета по архитектуре и градостроительству администрации Тосненского района, рассказала, что в самое ближайшее время здесь будут сформированы четыре крупные промышленные зоны общей площадью 750 га. При этом инвесторы будут реализовывать свои проекты как раз на основе государственно-частного партнерства. Что это за промзоны? Красноборская, которая займет 270 га, Форносово — 265 га, Ульяновка — 135 га, Тосно — 100 га. Помимо этого, в районе поселка Федоровское инвесторам собираются предложить для освоения не менее 700 га. «Наш район готов предоставить земли, в том числе и под жилую застройку, но соотношение гражданского и промышленного строительства планируется из расчета пятьдесят на пятьдесят», — сообщила г-жа Максимова. Это, по ее мнению, необходимо для того, чтобы соблюсти баланс интересов местных жителей и петербуржцев, желающих построить под Тосно загородный дом. Район должен развиваться, но при этом оставаться привлекательным как рекреационная зона.
И Татьяна Максимова, и Эдуард Акопян сошлись во мнении, что для инвесторов необходимо жесткое государственное регулирование. Застройка наиболее привлекательных для загородного отдыха районов должна быть взята под контроль, в противном случае зеленые уголки уподобятся тесным коммунальным квартирам с той разницей, что вместо комнат будут коттеджи, вместо общего коридора — узкая подъездная дорога, а вместо одного умывальника на всю коммуну — крохотное заросшее озерцо с высящимися вдоль берегов заборами.
...бизнес-сообщество — за сотрудничество
Представители строительного бизнеса, присутствовавшие на дискуссии, совсем не прочь поработать в глубинке. Что останавливает? Отсутствие инфраструктуры, прежде всего дорог. Областным руководством принята программа дорожного строительства до 2010 года, выделены средства из местного и федерального бюджетов, недавно нашли еще один миллиард рублей, для того чтобы реанимировать дороги. Но слишком медленно (во всяком случае, пока) идет дело. Совсем недавно, например, водители в очередной раз перекрывали трассу, ведущую к Невской Дубровке, — и это не смотря на твердое заверение властей, что в нынешнем году эту «убитую» дорогу, как и остальные, отремонтируют во что бы то ни стало...
«Каждый третий приобретающий коттедж или малоэтажное жилье в Ленобласти — горожанин. Повышенным спросом в настоящее время пользуются отдельно стоящие коттеджи площадью от 250 до 350 кв. м и «дуплексы» — дома на две семьи. Соответственно, инвесторы и строят вблизи города, ориентируясь на покупателя и удовлетворительное состояние дорог», — констатировал учредитель ООО «МедиаПром» Геворг Камарян. Его активно поддержали коллеги, которые до сих пор сталкиваются с массой проблем, ибо дороги — одно из главных, но, к сожалению, далеко не единственных препятствий на пути застройщика.
«Те, кто сейчас покупает коттеджи, выбирают загородную жизнь, но — с городским комфортом. Поэтому люди с первых дней проживания хотят, чтобы их обеспечили водой, электричеством и газом», — сказал Дмитрий Галкин, директор по строительству инвестиционно-строительной компании «Сплав». И с ним трудно не согласиться.
Чем же оборачивается на практике стремление застройщика предоставить клиенту все блага городской цивилизации? Компании несут огромные финансовые и временные потери, работая с естественными монополистами. По словам господина Галкина, власти области не заинтересованы в проникновении на ее рынок «городских» энергетических компаний, а город, со своей стороны, делает все, для того чтобы не делить рынок с областным регионом. И это притом что в прошлом году на Петербургском Международном экономическом форуме было достигнуто принципиально важное соглашение о тотальной электрификации Ленобласти.
Примечание
Учитывая сложную ситуацию с дорожным строительством, власти Ленобласти вернулись к идее приватизации дорожно-ремонтных управлений. Первые изменения коснутся Тосненского, Гатчинского и Пригородного управлений. Государственные унитарные предприятия будут преобразованы в ОАО, все акции которых будут принадлежать областному КУГИ. По мнению Михаила Козьминых, председателя Комитета по дорожному хозяйству и транспорту, у дорожников появится возможность брать кредиты и приобретать оборудование в лизинг, что плодотворно скажется на конечных результатах работы.
Местные власти по-прежнему не хотят брать ответственность на себя, перекладывая бремя решения инфраструктурных проблем на застройщика. «Инвестор, приходя на новое место, должен развивать инфраструктурную составляющую, улучшать социально-бытовые условия жизни населения», — продолжил мысль коллег по бизнесу Роман Лескин, начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект». Тема наболевшая. Инвестор обязан решать вопросы с канализацией, электричеством, в некоторых случаях — с газом, строить помимо собственно жилых домов магазины, детские сады, медицинские пункты. При отсутствии поддержки со стороны властных структур и засилье естественных монополистов все это серьезно усложняет процесс сдачи жилья.
И что немаловажно, сказывается на ценах.
Что там говорить, если, по словам Геворга Камаряна, даже крупные телекоммуникационные компании не берутся прокладывать оптико-волоконную сеть в коттеджном поселке, если он далеко от города. По его оценкам, стоимость подводки такой сети к поселку в настоящее время составляет не менее 10 млн рублей, которые «раскидываются» на всех будущих владельцев загородной недвижимости. Приходится на это идти, ибо без надежной связи и Интернета современный коттеджный поселок просто немыслим.
По мнению Романа Лескина, власти и бизнес должны рассматривать различные варианты сотрудничества. Например, инвестор делает отчисления на развитие инфраструктуры района, а власти упрощают процедуру согласования проектов, которая в настоящее время длится от полутора до трех лет — в зависимости от того, сколько препятствий возникает на пути застройщика. Таким образом, и местной власти, у которой появляются свободные средства, хорошо, и инвесторам, сокращающим сроки работ, тоже неплохо.
Главное — инфраструктура. Будут дороги, инженерные сети — начнут строить и на берегах Ладоги, и на границе с Карелией, и в отдаленных, ныне дремлющих районах, так как загородная недвижимость станет востребованной. Если же при решении инфраструктурных проблем не будут продуманы и реализованы схемы государственно-частного партнерства, все ограничится некими декларативными заявлениями и в скором времени придется столкнуться с жесткой уплотниловкой. Но уже не в Санкт-Петербурге, а в ближайших к нему районах Ленобласти.
