О земле и доверии
Всегда было больше желающих купить квартиру, нежели желающих приобрести загородный дом. Тем более если речь идет об ипотеке: подавляющее большинство заемщиков берут в кредит свою единственную недвижимость, тогда как загородный дом россияне чаще воспринимают в качестве второго жилья. Банки считают иначе и выдают кредиты лишь на дома, пригодные для круглогодичного проживания, вне зависимости от того, сколько в них планирует жить заемщик.
Рынок городского жилищного кредитования уверенными темпами выходит на докризисный уровень, некоторые банки уже предлагают ставки, которых и в 2008 году было днем с огнем не сыскать: от 8% годовых в рублях. На загородном рынке тоже наблюдается потепление, но очень медленное. И основной причиной этого эксперты считают земельный вопрос.
Дело в том, что дом сам по себе — сложный залог для банка. Кредиторы соглашаются рассматривать коттедж только вкупе с землей, на которой он стоит. Поэтому банки требуют покупать дом с участком и закладывать их тоже вместе. А поскольку дом и земля, по закону, два разных объекта права, то и документов, необходимых на получение ипотеки, приходится собирать в два раза больше, согласовывать их приходится дольше. К тому же если стоимость дома еще можно просчитать адекватно, то стоимость участка некоторые кредиторы вообще не учитывают при выдаче кредита, в результате чего заемщику не хватает денег на покупку выбранного объекта.
Если говорить о кредитовании покупателей строящихся загородных объектов, то, как и в случае городских, кредиторы не спешат давать деньги непроверенным компаниям. Однако у зарекомендовавших себя в качестве надежных застройщиков коттеджных поселков этой проблемы нет. «На сегодняшний день уже не девелоперы ходят в банки за аккредитацией, а, наоборот, банки стоят в очередь к крупным застройщикам, чтобы иметь возможность сотрудничать с ними», — говорит руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова.
Однако такое сотрудничество пока только формируется, и на сегодняшний день с застройщиками уже готовых коттеджных поселков, кредитуя их покупателей, работают всего несколько банков города. Например, банк «Сосьете Женераль Восток» (поселок «Вишневый сад»), Ханты-Мансийский банк (коттеджные поселки от Parabola Group) и банк «Открытие».
Ставки выше, взносы больше
В настоящее время некоторые банки приблизили условия кредитования загородного рынка жилья к действующим на городском рынке. Например, аналогичную квартирной программу для коттеджа предлагают: Ханты-Мансийский банк — от 11,5 до 12,5% годовых, Советский банк — от 13 до 16%, банк ВТБ24 — от 9 до 14,65%. «Условия ВТБ24 по ипотечным кредитам на покупку загородной недвижимости аналогичны установленным на покупку квартир, — говорит заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин. — Единственный нюанс заключается в том, что минимальный первоначальный взнос в рамках таких ипотечных сделок выше стандартного уровня — 20% от стоимости жилья. Для приобретения дома в черте города минимум собственных средств должен составлять 30%, а при покупке дома за городской чертой — 40%».
В среднем же ставки по ипотечному кредиту на загородном рынке на 5–10 процентных пунктов выше, чем на рынке городском, квартирном. Выше и первоначальный взнос, в среднем на 10 процентных пунктов. Но 10–15-процентные предложения первого взноса — редкость на рынке, в основном банки просят от 20 до 40% и требуют застраховать ответственность заемщика по кредитному договору, если взнос составляет менее 30%. Все потому, что загородные дома менее ликвидны, чем квартиры, и продавать их придется дольше. Да и точная оценка стоимости коттеджа — дело порой весьма сложное.
Слово экспертам
Антонина Соловьева, руководитель брокерского отдела АН «Бекар»:
На сегодняшний день многие покупатели загородной недвижимости проявляют интерес к ипотеке. Причем сложность ипотечной сделки с загородным объектом в том, что в связке должны идти дом и земля. При этом земля обязательно должна быть в собственности. При помощи ипотеки можно приобрести отдельно и участок, но при строительстве на нем дома его необходимо будет передать в залог банку. Требования к объектам залога на загородном вторичном рынке таковы: наличие коммуникаций (энергоснабжения, водоснабжения и т. д.), круглогодичный подъезд к объекту, земля в границах населенных пунктов. В настоящее время загородная ипотека развивается. Но этот рынок специфичен. Условия кредитования не будут упрощаться, но вырастет количество банков, предлагающих ипотеку на загородном рынке. Спрос на кредиты для покупки домов будет медленно расти при улучшении ситуации на загородном рынке.
Непростой залог
Список требований к залоговому загородному дому заметно длиннее перечня для залоговой квартиры. Первое и главное: дом должен быть в залоге вместе с землей, на которой он стоит, причем дом и участок оцениваются раздельно. Такой дом должен выкупаться заемщиком целиком, не иметь обременений и споров. Фундамент должен быть железобетонным, каменным или кирпичным. Необходима электрическая, паровая или газовая система отопления, обеспечиваю-
щая подачу тепла на всю площадь дома, или автономная система жизнеобеспечения. Сантехника, двери и окна должны быть исправны. Участок должен относиться к категории земель населенных пунктов c разрешением на индивидуальное жилищное строительство и являться собственностью продавца. Большинство банков также требуют, чтобы дом был в капитальном исполнении.
Под залог имеющейся в собственности недвижимости ипотеку на покупку готового загородного жилья пока предлагают единицы. В их числе, например, банк «Сосьете Женераль Восток».
Слово экспертам
Максим Никулин, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
Покупатели все больше и больше интересуются загородной недвижимостью. Сегодня на рынке действительно много предложений, и покупатели не упускают момент: количество просмотров выставленных на продажу объек-
тов растет. При этом ажиотажа нет, потенциальные покупатели могут тщательно сравнивать разные предложения, возвращаться к ранее просмотренным объектам. Однако реальных сделок на рынке пока мало, причем не только ипотечных. Дело в том, что критериев выбора загородного дома у потенциальных покупателей больше, чем в случае покупки квартиры. Так что пока рынок загородной недвижимости очень медленно выходит из кризиса.
Каждой весной перспективы его активизации растут, и прогнозы всегда оптимистичные. Нынешний год не исключение, но на этот раз шансы, что рынок и правда оживет, значительно выше.
Купи и построй
Кредиты под залог имеющейся у заемщика квартиры или дома банки предлагают для строящегося загородного жилья. Такие программы стали возрождаться совсем недавно и пока представлены в немногих банках. Например, Сбербанк оформляет ипотечные кредиты на индивидуальное строительство жилого дома под залог иного жилого помещения. Причем условия довольно лояльные: комиссий нет, требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика тоже нет, срок — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%, рублевые ставки — от 11%. Со ставкой от 12% аналогичный продукт предлагает Ханты-Мансийский банк (кредит «Малоэтажное жилье»). Банк «Уралсиб» разработал подобную программу кредитования с такой же ставкой на срок до 30 лет.
Под залог имеющейся недвижимости можно купить и земельный участок. Такие программы кредитования распространены едва ли не больше, чем ипотека на строительство коттеджа. Земельный кредит, с теми же условиями, что и кредит на строительство дома, предлагает Сбербанк. Со ставкой 14% годовых в рублях на срок до 10 лет готов выдать кредит на покупку участка Ханты-Мансийский банк. Под залог самого земельного участка предлагает ипотеку в рублях под 13,5% годовых с первоначальным взносом 50% стоимости участка Росевробанк. В качестве дополнительного обеспечения используется поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг. От 13,75% годовых в рублях на срок до 25 лет предлагает ипотеку на землю банк «Сосьете Женераль Восток», первоначальный взнос — от 40%. Залогом может выступить как приобретаемый участок, так и недвижимость заемщика.
Требования к земле у банков примерно одинаковые. Необходимо разрешение на строительство на участке жилого дома и актуальный, не старше одного года, кадастровый план. Участок должен принадлежать продавцу на основании права собственности и не иметь обременений. Он не может находиться в водоохраной или резервной зоне, зоне национального парка.
Слово экспертам
Анастасия Разварина, начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала «Связь-Банка»:
В связи с сезонным увеличением спроса на загородную недвижимость ОАО «АКБ «Связь-Банк» предлагает две программы для приобретения загородной недвижимости, причем как земельного участка, так и дома с участком. Первая программа подразумевает кредит наличными на любые цели под залог имеющегося жилья. В залог принимаются не только стандартные
объекты (квартиры, загородные дома с землей и таунхаусы), но и квартиры-студии, а также коммерческая недвижимость. По второй программе кредит выдается на покупку строящегося или планируемого к постройке коттеджа (таунхауса). Кредит предоставляется под залог имеющегося жилья заемщика или третьего лица. После сдачи дома в эксплуатацию залог по желанию клиента переводится на построенный объект, то есть после окончания строительства в залоге у банка останется только построенное жилье.
Потепление не за горами
Несмотря на медленное восстановление загородного ипотечного рынка, оттепель действительно близка. Об этом свидетельствуют не только прогнозы экспертов, но и реальные действия банков: снижение ставок, первоначальных взносов и специальные акции. Например, до 30 апреля снизил до 3% ставки по ипотечным кредитам на покупку коттеджа Росевробанк. А Транскапиталбанк с марта уменьшил первоначальный взнос для сотрудников предприятий-клиентов с 50 до 40%. По словам экспертов, эта тенденция сохранится и весной.
«В кризисный период наблюдался спад спроса на загородное кредитование жилья, — говорит начальник отдела розничного бизнеса Ханты-Мансийского банка Евгения Хафизова. — Загородный рынок гораздо инертнее городского, и на докризисный уровень мы выйдем не завтра. Однако сегодня банки снова начинают работать с застройщиками, ищут взаимовыгодные условия. Мы ожидаем, что загородная ипотека будет небыстро, но уверенно расти, количество обращений будет увеличиваться. Последний год мы наблюдаем увеличение числа участников рынка загородной ипотеки, а также выгодных предложений и программ. Проводятся интересные акции как по ставкам, так и по вариантам приобретения жилья. Рост рынка загородной ипотеки зависит от того, насколько быстро банки вернутся к выгодным клиентам предложениям. И существенных препятствий на пути к этому на сегодняшний день нет».
