По признанию Алексея Бушуева (корпорация «Строительный трест»), подразделение загородных объектов на категории весьма условно. Тем не менее надо понимать, что качество жизни уровня бизнес-класса может быть обеспечено не в отдельно стоящем доме, а в поселке с единой системой управления, инфраструктурой, где жителям предоставляется определенный набор услуг. От чего зависят качество среды обитания и класс поселка? Параметры оценки Алексей Бушуев называет следующие: расположение земельного участка, его инженерная подготовка, проект дома (в том числе площадь и архитектурное решение, используемые материалы).
Конечно, застройщики, разрабатывая проект коттеджного поселка, стараются определить свою нишу, целевую аудиторию и конкурентные преимущества.
По мнению эксперта из корпорации «Строительный трест», поселки бизнес-класса для постоянного проживания составляют ту самую золотую середину между экономклассом и элитным жильем. Они расположены относительно недалеко от города (20–30 км от городской черты). Для представителей среднего класса приемлемы земельные участки 15–20 соток. Наиболее востребованы дома площадью от 200 до 300 кв. м, построенные из качественных и дорогих материалов. Традиционно наиболее популярны кирпичные дома.
Поселок должен иметь продуманную концепцию, включающую охрану, обслуживание, уборку. Желательно, наличие поблизости объектов социальной и культурной инфраструктуры, но их содержание не должно ложиться бременем на жителей поселка. Необходима возможность пользования магазинами, фитнес-центрами, детскими учреждениями. «Исходя именно из этих параметров мы создавали концепцию своего загородного комплекса «Небо», — сообщил Алексей Бушуев. Главный критерий определения класса объекта — цена. Домовладение бизнес-класса стоит 15–20 млн руб.
Светлана Невелева (ГК «Стинком») заметила, что названные характеристики применимы в отношении домов для постоянного проживания. «Но мы общаемся с разными людьми и наши проекты рассчитаны на разных людей, удовлетворяющих разные потребности. Я уверена, что ограничивать удаленность от города десятью-двадцатью километрами стоило бы исключительно в случае постоянного проживания». Каждый сам устанавливает принципы своей жизни, некоторые управляют собственным бизнесом, а живут в 100 км от центра города. Конечно, это не норма.
По мнению Валерия Осипенко (ООО «Партнер»), качественную среду обитания необходимо формировать на территории поселка. «Часто у покупателей возникает вопрос: «Детский сад, школа, спорт, отдых — где это возможно?» В случае поселка «Бельведер», например, ответ прост: в зоне застройки под социальную инфраструктуру выделено более 40 га, на которых запроектированы детсад, игровые площадки, спорткомплекс с бассейном, рестораны, кинотеатры, торговые комплексы, бизнес-центры и т. д. Другими словами, на этой территории можно будет жить и при желании не выезжать за ее пределы», — заявляет специалист.
Один из определяющих градацию поселков признаков — цена. Покупатель сегодня формирует рынок загородной недвижимости: выставить на продажу можно что угодно, но если объект не продается, значит, это не рыночный продукт.
Дом за 15–20 млн руб. — это, как правило, основное жилье, не первый дом, который приобретает серьезный человек среднего возраста (представитель среднего и крупного бизнеса или «монопольный» чиновник), полагает Светлана Невелева. В общем, круг потенциальных покупателей довольно узкий. Это состоявшиеся люди, умеющие зарабатывать или аккумулировать средства. Ипотека в бизнес-сегменте не распространена, поскольку сегодня наиболее выгодные условия предлагаются по поддерживаемым государством программам, а загородные дома бизнес-класса не вписываются в их требования. Зато покупатели активно пользуются рассрочками.
Хотя покупатели домовладений в поселках бизнес-класса привлекают кредитные средства, используя собственные возможности, но не предложения застройщика.
«По моему мнению, сегмент бизнес-класса начинается с 7 млн руб. за дом с участком. За такую сумму можно приобрести домовладение в наиболее удаленных от города и менее престижных районах, несмотря на то что по ландшафтам, природным условиям и экологической ситуации они привлекательнее ближайших к городу территорий», — говорит представитель ГК «Стинком». В этом сегменте востребованы дома от 170 до 250 кв. м (включая террасы, веранды, балконы).
Каменные строения составляют немалую долю на рынке домов для постоянного проживания, такую же роль на рынке всесезонных дач играет дерево — «дерево в современном прочтении, не в виде традиционной рубленой избы». Хотя в бизнес-сегмент постепенно внедряются каркасные технологии — в наиболее дорогом воплощении.
От БелАЗа к «Феррари»
Дмитрий Майоров («Русь: НТ») использует автомобильную аналогию: за одну и ту же сумму можно приобрести «Феррари» и БелАЗ, и кто скажет что лучше? «Поэтому от ценового параметра нам, безусловно, не уйти, но и принять его в качестве единственного критерия нельзя. Такие параметры, как площадь дома и удаленность от города, индивидуальны: если человек работает, например, с полудня до десяти вечера, проблема пробок его не волнует, ему невелика разница — 10 или 40 км до дома», — полагает Дмитрий Майоров.
Сегодня не только топ-менеджерам компаний, которые могут позволить себе свободный график, но и специалистам многих сфер (сферы продаж, программирования и пр.) благодаря Интернету не важно где работать: в офисе или дома.
«С моей точки зрения, дом в коттеджном поселке для постоянного проживания, который соответствует определенным требованиям покупателей по качеству и обеспечен всем для комфортной жизни, не может стоить меньше 10 млн руб.», — резюмирует эксперт из компании «Русь: НТ». Алексей Бушуев напоминает, что между экономклассом и бизнес-классом существует еще один сегмент рынка — комфорт-класс.
Меж огней
По оценке Алексея Соколова из СК «Мера», существует определенный разрыв между представлениями граждан о стоимости строительства и реалиями рынка. Наши партнеры поинтересовались у своих клиентов, только задумавшим заказать дом по типовому проекту, сколько те намерены потратить на строительство дома. Почти половина опрошенных сообщили, что рассчитывают за 3–5 млн руб. построить дом около 200 кв. м. Понятно, что подобные планы реализовать невозможно. Придется или отказаться от этой затеи, или скорректировать свои представления.
«Наша компания, кроме реализации собственного проекта коттеджного поселка, работает и как подрядчик, участвуя в проектах, различающихся по цене и удаленности от города. В некоторых поселках компания «Мера» построила целые улицы. Могу сказать, что подразделение на классы очевидно: близко к городу строятся дома для постоянного проживания, наиболее востребованы площадью около 200 кв. м. Немного изменились предпочтения по материалам: если раньше в этом ценовом сегменте в основном строили из кирпича, то сейчас еще и из газобетона.
На большем удалении, где в поселках продаются участки без обязательного подряда (по данным аналитиков, такие проекты составляют более половины всего объема предложения на рынке), люди среднего достатка, которые могут потратить на дом 7–8 млн руб., чаще всего выбирают клееный брус. Многие вкладывают деньги поэтапно, но рано или поздно приходят к пониманию того, что на качественный дом 150–200 кв. м придется потратить около 10 млн руб. В эту сумму входит стоимость участка с инженерными коммуникациями, дома и отделки. Речь об индивидуальном строительстве в поселке на участке, купленном без подряда».
Пси-факторы
По мнению Алексея Бушуева («Строительный трест»), покупатель дома бизнес-класса приобретает не просто дом, а среду обитания. Ему важно, кто будет жить рядом, что окажется за окном, как будут эксплуатироваться и обслуживаться общие инженерные сети.
Дмитрий Майоров заметил, что покупатели домов бизнес-класса подготовленные: это не первая их покупка, и они понимают, что дом мало купить или построить, его придется содержать, обеспечить безопасность и охрану... Продолжая аналогию с покупкой автомобиля, Дмитрий Майоров говорит, что человек сознает: он покупает будущие расходы — за удобство необходимо платить. Дешевле ездить на общественном транспорте, даже на такси дешевле. Но он платит за то, чтобы не вызывать машину, не ждать, не задумываться о доверии водителю…
Цена в конечном счете определяется тем, какие удобства человек может себе позволить. Приобретение готового дома в поселке или участка с инженерией либо без инженерии — тоже вопрос платы за качество жизни, за удобство. Кто-то готов ездить в оптовые магазины стройтоваров, сравнивать цены и марки цемента, самостоятельно согласовывать проект газоснабжения. Простой пример: в поселке «Янино» покупателям предложили не платить за разводку сети водоснабжения и водоотведения, электричества и газа в доме. Допустим, эта опция стоила миллион рублей. Ни один покупатель не согласился сэкономить таким образом. Тогда в «Янино» дома площадью 200 кв. м с участком 14–15 соток продавались за 10 млн руб.
Тенденция именно такова: все больше людей осознают стоимость своего комфорта. Например, кухня, ванная, гостиная — это базовый набор в загородном доме. Может ли домовладелец позволить себе большую гостиную с камином? Гардеробную? Кабинет? Дополнительные санузлы?
Алексей Соколов видит желание людей жить лучше, достигать новых высот социального статуса: если человеку недостает средств на тот дом, который он хочет, он скорее изыщет деньги, чем откажется от желания. Хотя кризис и сократил число таких людей, их пока очень много. Но желания становятся взвешенными: многие отказываются от излишеств в виде 400-метрового дома, выбирая разумный размер.
Еще одной тенденцией в сегменте бизнес-класса стало смешивание разных объектов продажи — индивидуальных домов и таунхаусов, участков с подрядом и участков без подряда. Светлана Невелева считает, что при покупке второго дома, предназначенного для отдыха, смешивание форматов менее желательно, нежели в случае приобретения дома для постоянного проживания.
«В рамках этого круглого стола мы вывели формулу: класс поселка определяется уровнем комфорта проживания в нем, а не размером домовладения, и, соответственно, ценой. Кому-то повезло родить пятерых детей, и ему нужен большой дом и большой участок. А мне, например, уже вырастившей детей, нужны меньшие площади, но при этом тот же уровень комфорта. В поселке определенного класса должны быть разные объекты, причем их стоимость может отличаться в разы — в зависимости от площади участка, расположения, вида из окон, расстояния до узла подключения к коммуникациям», — уверена Светлана Невелева.
Деньги за городом
Светлана Алиева, генеральный директор компании «РФН-Ипотека», уверена, что ипотека для покупки загородной недвижимости существует и получить кредит вполне реально. Наиболее привлекательны условия программ приобретения готового коттеджа с земельным участком, их чаще всего и предлагают банки. Размеры кредита любые — от рассчитанных на экономкласс до 90 млн руб. на покупку элитного дома. Ставка от 11 до 15% годовых в рублях. Но коттеджных поселков, где можно приобрести в собственность готовый дом, не так много.
Если речь о покупке земельного участка — с подрядом или без, — то можно привлечь заемные деньги в РосЕвроБанке, Росбанке (объединенном теперь с Банком Сосьете Женераль Восток), ТатФондБанке, Сбербанке, банке «Союз». Они выдают кредиты на покупку земельного участка и строительство, но ставки несколько выше, чем в случае приобретения готового дома. В ряде коттеджных поселков действуют партнерские программы с банками. Если покупаемый объект в качестве залога не подошел ни одному банку, можно взять довольно большую сумму под залог другой, имеющейся в собственности заемщика, его близких или третьих лиц недвижимости — например, квартиры в городе. И условия таких займов довольно привлекательные.
По словам Алексея Бушуева, при отсутствии партнерской программы с банком застройщики предлагают собственные рассрочки (как в поселке «Небо») — с возможностью по окончании строительства дома или таунхауса оформить ипотеку на готовый объект.
Вот бы нам в поселок газ…
В отличие от города, где новые многоквартирные дома рано или поздно все же подключают к необходимым системам жизнеобеспечения, в загородном домостроении судьба участка может сложиться по-разному, предупреждает Алексей Бушуев («Строительный трест»). Позиционирование проекта в бизнес-классе однозначных гарантий выполнения застройщиком обещаний не дает. Покупатель должен разобраться сам, посмотреть документы, оценить, что уже сделал застройщик в поселке.
Валерий Осипенко (ООО «Партнер», реализующий домовладения в поселке «Бельведер») отмечает: «Зачастую девелоперы громко заявляют, что все вопросы по инженерии решены. На поверку оказывается, что канализация локальная, вода — из колодца, который надо копать самим, электричество — 5 кВт, остальное — за дополнительные деньги, а возможность проведения газа отсутствует. В «Бельведере» же все коммуникации централизованные. Это магистральная городская канализация, магистральная ливневая канализация, магистральный газопровод, магистральный водопровод, собственная БКТП на участке. При этом все сети входят в единый план сетей зоны застройки, все техусловия получены, проекты разработаны и согласованы. В итоге обеспечивается загородная жизнь с комфортом городской квартиры».
По словам Евгении Стрельцовой (УК «СТАРТ Девелопмент»), половина позвонивших в компанию по поводу проекта «Золотые ключи» интересуются именно инженерией: есть ли свет, газ и вода. То есть покупатели прекрасно понимают, что деньги, вложенные в землю без инженерии, могут оказаться выброшенными на ветер.
Разумеется, подключение дома к электромощностям необходимо. Проблема водоснабжения успешно решается локально. Один из важных вопросов при выборе коттеджного поселка покупателем — наличие магистрального газа, обеспечивающее самый экономичный способ отопления загородного дома, считает Светлана Невелева. Проект, оборудование и топливо в комплексе — в этом случае обходятся дешевле всего. Дизельное отопление немногим дороже газа, отличается удобством закачки топлива, однако небезупречно экологически. Есть еще один способ — пиролизные котлы. Им пророчили большое будущее, но не сложилось. Тепловые насосы на сегодня слишком дороги.
Подключение к магистральному газопроводу обходится минимум в 50 тыс. руб. — если дом в черте населенного пункта, где газификация проводится за счет бюджета. Причем только для частных лиц. Если подключением занимается управляющая компания, то сумма может доходить до 800 тыс. руб. за домовладение, но в среднем составляет около 300 тыс. руб. Конечная цена, как говорит Светлана Невелева, зависит от того, по чьей земле придется тянуть трубу, — от жадности этих собственников, которая непредсказуема.
По оценке Светланы Невелевой, среди продаваемых поселков доля газифицированных равна доле газифицированных поселений Ленобласти: примерно 60% поселков для постоянного проживания и около 30% дачных.
По данным Марины Агеевой («ПулЭкспресс»), есть примеры, когда застройщик или владельцы участков в поселке отказывались подключать газ по экономическим соображениям, поскольку расходы на подключение были настолько высоки, что не окупились бы за много лет.
Договор на приобретение земли (в стоимость которой уже входит подключение к электросетям и водоснабжению) и договор на подключение газа в поселках компании «ПулЭкспресс» и ГК «Стинком» оформляются отдельно. И это не прихоть, поясняет Марина Агеева, а особенности юридического оформления целевого платежа. В «ПулЭкспрессе» собственники объединены в кооператив, и плата за подключение рассматривается как вступительный взнос в него.
Застройщику подключение к газопроводу обходится дороже, чем физическому лицу, но, к сожалению, примеров
объединения собственников приобретенных участков «земельной нарезки» без участия застройщика для проведения газа рынок загородного коттеджного домостроения не знает, рассказывает Светлана Невелева. Возможно, так поступали в мини-поселках на 3–5 домов, которые не выходили на рынок открытых продаж.
Обеспечить дом инженерией дешевле всего в населенном пункте. Организованные коттеджные поселки на втором месте. Там расходы понятны и предсказуемы, можно рассчитать, как далеко тянуть электрокабель, газовую трубу, какой глубины бурить скважину. Грамотный девелопер просчитывает все это на этапе подготовки проекта. А на последнее место, с риском непредсказуемых затрат, эксперты ставят самостоятельную застройку, землю без инженерии.
ЖКХ и деньги
В проекте «Золотые ключи», рассказывает Евгения Стрельцова, стоимость коммунальных услуг такая же, как в городе: 3–4 тыс. руб. в таунхаусе 50–60 кв. м. В индивидуальном коттедже выше — 4–5 тыс. руб. Сюда входит обслуживание коттеджа, земли, общих территорий. За границей собственники многое делают сами, напоминает Евгения Стрельцова, скажем, уборку. По данным Светланы Невелевой, в дачном поселке ГК «Стинком» ежемесячный платеж 5 тыс. руб. (без оплаты энергоносителей).
Стоимость обслуживания дома составляет 5–10 тыс. руб. в зависимости от числа домовладений в поселке. Кроме того, такие обязательные услуги, как охрана и уборка, можно доверить разным фирмам. То есть стоимость обслуживания определяют собственники.
