Покупательские предпочтения основываются на покупательских возможностях, заметит иной читатель. Однако в наше время эта аксиома не так уж неоспорима, ибо иные проекты предлагают сегодня домовладение с землей фактически по цене участка.
А спрос и ныне там
По мнению Марины Агеевой, руководителя службы маркетинга УК «ПулЭкспресс», тенденция не меняется: по-прежнему до 70% сделок составляют участки без подряда. «На долю готовых домов сейчас приходится примерно 7% сделок. Высокий рост продаж наблюдается в сегменте таунхаусов, а доля таунхаусов в общем объеме сделок достигает 20–25%, в основном за счет экстремально скромных по площади и цене объектов. Пока невелика доля проданных квартир в малоэтажных многоквартирных домах — около 3%. Этот сегмент загородной недвижимости пока слабо представлен в Ленобласти (менее десяти проектов)», — говорит она.
За два года сегмент таунхаусов пережил рост как спроса, так и объема предложения в новых проектах, содержащих этот формат жилья. Секрет популярности — в цене, близкой к стоимости комнаты в коммунальной квартире, и в активном рекламном продвижении, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
В сегменте дорогого предложения свои особенности: спрос сосредоточен в зонах, где работают лидеры рынка — компании, которые последовательно реализуют не первый проект в сегменте «бизнес-класс» и которым есть что предъявить потенциальному покупателю. Как правило, у них есть своя отлаженная система эксплуатации построенного поселка, а значит, у них чаще покупают дома с землей. Стоимость дома с участком в дорогом сегменте может начинаться от 10 млн руб., и покупатель будет весьма избирателен и требователен как к проекту, так и к девелоперу. «И это понятно, — считает Ольга Трошева, — Все-таки одно дело рисковать суммой 1,5 млн руб. и совсем другое — 10–12 млн руб. В этой категории ценятся опыт застройщика, его репутация, наличие готовых домов в поселке, который выставлен на продажу. И, конечно, важны местоположение, материал, из которого будет построен дом, и наличие у застройщика соответствующей документации».
Дом или земля?
По мнению Ольги Трошевой, большинство покупателей на загородном рынке предпочитают готовое предложение. Правда, цена здесь имеет первостепенное значение. Недоступность ипотеки для большей части загородных поселков обращает внимание покупателя на те адреса, где застройщик ведет себя активно, проект реализуется динамично и выдерживаются сроки, особенно если застройщик уже зарекомендовал себя готовыми объектами. В этом случае покупатель допускает возможность покупки на этапе строительства. «В таких проектах, как, например, «Золотые ключи» от «Старт Девелопмента» или в разных поселках от ГК «Кивеннапа», складывается практика, аналогичная той, что мы наблюдаем уже много лет на городском рынке многоэтажного строительства. То есть на этапе котлована цена наименьшая, а к концу строительства она увеличивается примерно на треть, помимо общего роста цен на рынке. Конечно, это связано с риском, но разница существенная. То же самое сейчас происходит с подобными организованными загородными проектами (имеются в виду те, где строительство ведется очередями, а не «под клиента»), с той лишь разницей, что стоимость в конце строительства вырастает не так сильно. Тем не менее цены на готовые таунхаусы в тех же «Золотых ключах» могут существенно отличаться от предложения на старте строительства этой очереди», — говорит Ольга Трошева.
В «ПулЭкспрессе» считают, наиболее ожидаем спрос на готовые дома, таунхаусы и загородные квартиры. Предполагается, что люди будут продавать свое городское жилье и переезжать за город, улучшая жилищные условия. В то же время именно недорогие предложения раскупаются «на корню», на стадии строительства. Важно, чтобы это строительство велось динамично», — говорит Марина Агеева.
Сегодня у спроса уже нет никакой географической привязки. По мнению Николая Ромашина, директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар», сформировавшихся тенденций по покупке в каком-то конкретном районе или коттеджном поселке нет. «Чем ближе участок или готовый дом к городу, тем выше на них спрос. Сегодня большой популярностью пользуются участки и готовые дома в поселках Симагино, Рощино, Первомайское», — констатирует он. По мнению аналитиков «Петербургской недвижимости», активные продажи наблюдались в Выборгском, Гатчинском районах Ленобласти, где предлагались недорогие таунхаусы. В целом по-прежнему лидером по числу суммарного предложения во всех категориях загородного жилья Ленобласти остается Всеволожский район. Объем продаж там тоже самый большой. Набирает обороты и южное направление, и все больше проектов появляется в Ломоносовском, Тосненском и Гатчинском районах, а значит, и спрос частично перетечет туда.
«Готовые дома покупают преимущественно в «ближнем радиусе» — на удалении до 30 км от города, то есть в зоне постоянного проживания, и это мало зависит от района, — говорит Марина Агеева. — Такие объекты есть и в Курортном районе, и, конечно, во Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском. По мере удаления от Петербурга доля проектов с участками без подряда растет. Однако есть и заметные исключения: например, в 5–6 км от Петербурга, во Всеволожском районе реализуются два, пожалуй, самых крупных проекта в регионе: «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс» (150 га, 450 участков) и «Охтинское раздолье» от ИСГ «Сплав» (140 га, 380 участков). Оба проекта предлагают инженерно подготовленные участки под застройку. В то же время компания «Кивеннапа» строит 37-метровые таунхаусы в 40 км от города, предлагая их для постоянного проживания (71 га, примерно 1000 лотов)».
Причуды «богатых»
И лишь рынок элитной недвижимости всегда жил своей жизнью, и здесь рассматриваются исключительно покупки земли с домом или даже с готовым интерьером. «По нашим наблюдениям, в запросах покупателей преобладают заявки на готовые дома в коттеджных поселках, — рассказывает Елена Громова, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg. — Покупателям интересны предложения с высококачественной отделкой. Большим спросом пользуются дома на первой береговой линии с бюджетом до 1 млн дол. Высок интерес к районам с хорошей транспортной доступностью — Курортному и Всеволожскому, а также к объектам, расположенным в непосредственной близости от города. При выборе загородного дома клиентам стало важно иметь в непосредственной близости от загородного дома фитнес-центр с бассейном, магазины, предприятия общественного питания, детский сад».
Николай Ромашин: «Главная особенность сделок, в которых фигурируют земельные участки, в том, что в них должны быть точно обозначены границы выставляемых на продажу участков, участки должны состоять на государственном учете в соответствии с требованиями законодательства, иначе участок не сможет стать предметом сделки.
Документами, фигурирующими в сделках по приобретению участка, являются, во-первых, правоустанавливающий документ — это документ, на основании которого возникло право собственности на отчуждаемое имущество: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию) в зависимости от участка.
Во-вторых, свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть у продавца, если его право возникло после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (январь 1998 года). Если продаются и дом, и земля, на каждый объект должно быть отдельное свидетельство.
В-третьих, кадастровый паспорт на земельный участок и выписка из домовой книги о прописанных жильцах или справка из администрации сельского (городского) поселения о том, что в доме никто не прописан и не проживает».
Марина Агеева: «Набор документов зависит от разных обстоятельств, в частности от стадии готовности проекта и категории земель (например, для дачных проектов — ДНП — не требуется разрешение на строительство, в то время как на участках ИЖС оно обязательно). Часто заключают три договора: на земельный участок, на строительство и подключение коммуникаций и договор подряда на строительство дома. В любом случае у продавца должно быть свидетельство о праве собственности на земельный участок, договоры с монополистами на подключение к сетям (хотя это еще не гарантирует своевременности исполнения обязательств).
Для надежности имеет смысл съездить на уже реализованные застройщиком объекты, последить за динамикой строительства в выбранном проекте.
Оценить качество готового дома намного сложнее, чем дома строящегося. Нередко в ожидании покупателя построенные дома по 2–3 года стоят неотапливаемые. Дефекты могут быть скрыты отделкой: за оштукатуренным гипсокартоном не всегда можно заметить грибок, протечки и пр. Отчасти и поэтому клиенты предпочитают покупать участки, а потом возводить на них дома под собственным контролем. Неспециалистам лучше привлекать для строительного надзора независимых профессионалов. Конечно, это деньги, но существенно меньшие, чем могут потребоваться, если через год треснет фундамент, просядет крыша или перестанут закрываться окна и двери...»
