Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: Все предложения на рынке организованной застройки за городом — коттеджи, участки, квартиры в малоэтажных комплексах и таунхаусы — легко укладываются в своеобразную «розу ветров». Если представить себе компас, где вместо оси «север — юг» будет ось «далеко — близко от города», а перпендикулярно расположится ось «дешево — дорого», то разделение всего объема предложения будет достаточно наглядным и существенно облегчит поиск требуемого для каждого покупателя. «Дешево и далеко» — это вполне определенный спектр предложений, точно так же, как «дешево и близко». Четкие вектора того, что предлагает рынок, ожидания, намерения покупателей тоже довольно очевидно подразделяются. При этом сложились определенные стереотипы, мешающие адресовать конкретные предложения тем, кому они действительно могут быть интересны. Например, если поселок далеко от Петербурга, априори считается, что он дачный. Но ведь огромному числу людей не надо каждый день ездить в Петербург: они работают в области. Жители Ленобласти часто рассматривают загородные коттеджные комплексы как место для жизни. Скажем, если взять поселок под Выборгом — то от Петербурга это далеко, но к Выборгу-то близко, и речь здесь о поселках для постоянного проживания с требуемым набором коммуникаций и другой инфраструктуры. Эта же категория недвижимости интересует тех, кто переезжает под Петербург из других регионов, собираясь работать в области и жить там постоянно. Другая немалая часть покупателей собираются жить в Ленобласти, а работать в Петербурге. Они ищут жилые комплексы для постоянного проживания поближе к городу. «Близко» — основной показатель. Традиционное использование загородного жилья — в качестве дачи — уже подразумевает «далеко от города», причем это может быть как экономкласс, так и довольно дорогие объекты. Есть еще дачи, предназначенные исключительно для сезонного использования старшим поколением, часто вместе с младшим, детсадовского возраста. Для таких объектов, «дальних дач», география очень широкая: петербуржцы смотрят и на Новгородскую, и на Псковскую область, и на Карелию. Помимо этого, есть категория людей, которые покупают дачные участки и дома, для того чтобы там работать на себя, занимаясь садоводством, огородничеством. И здесь нужны другие параметры участков: на первое место выходит дешевизна земли. А уж далеко или близко — как получится. Определив цель, найти можно все и везде. Сегодня уже не называют коттеджными поселками все, что продается на первичном рынке загородной недвижимости, а еще года два назад так пытались называть все, что имело общее ограждение. На сегодняшний момент отрасль достигла такого уровня развития, когда землю без коммуникаций привыкли называть «нарезкой». Стоимость земли, стоимость инфраструктуры, стоимость эксплуатации ниже в больших поселках. Как правило, маленькие коттеджные поселки при таком же наполнении будут дороже — по цене продажи и в использовании. Для стоимости содержания домовладения важно также, каким образом делятся затраты на объекты инфраструктуры. Например, в поселке есть бассейн, пляж, лодочная станция, яхт-клуб, спа-комплекс и прочие приятности. За чей счет банкет? Если это все принадлежит ДНП, расходы несут жители поселка. Возможен абсолютно другой вариант: жители платят за обслуживание территорий общего пользования (уборку пляжа, покраску детской площадки, вывоз мусора), а ресторан, магазин и другая коммерческая недвижимость управляются как бизнес, поэтому отдельно оплачиваются заказ в ресторане, сеанс массажа в спа-комлексе и т. д. Самыми дорогими будут участки с уникальным природным ландшафтом, в лесу или у водоема — точно так же, как квартиры у парка и видовые квартиры в центре дороже, чем у объездной дороги или близ свалки. Водоем рядом с участком всегда означает дополнительную ответственность и затраты застройщика во время освоения участка: это юридические особенности и меры экологической безопасности. Дороже похожих по прочим параметрам будут продаваться комплексы, застраиваемые в единой архитектурной стилистике. Район тоже имеет свою цену. Много предложений появляется на юге города, и они ничем не хуже северных, просто традиционно петербуржцы предпочитают север и ценят северное направление выше: Курортный, Выборгский районы области, чуть меньше популярен Приозерский, но со строительством Ново-Приозерского шоссе он набирает очки, в том числе благодаря ценам, которые пониже, чем в Выборгском. В свое время — года два назад — покупатели проголосовали рублем за предложения хороших земель в неплохих местах с обещаниями коммуникаций. Как мы ни предупреждали (я сама на Ярмарке недвижимости выступала), что многие из этих предложений — земля без возможности когда-либо на ней жить. Там можно будет устроить грядки, а вот вымыть руки после сельхозработ будет негде. Сегодня эти земли — проблема купивших их людей. Нынешние покупатели, может быть, научившись на чужих ошибках, уже не готовы так рисковать. Мои комплименты сегодняшнему покупателю — вдумчивому, требовательному и грамотному. По поводу того, что покупается дешевое. Рынок предложил огромное количество объектов, привлекательных по цене. Как правило, это относится к поселкам для постоянного проживания близ города, на территориях плотной застройки, это небольшие коттеджи на компактных участках или таунхаусы. Это предложение массового спроса. Если это более удаленные варианты, то дешевые предложения не раскупаются. Люди стараются найти прежде всего качественный объект. Не цена правит бал, а возможность жить на приобретенной земле. 
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые территории»: Для недорогого предложения первый и главный критерий — цена. Судя по статистике реальных сделок, наибольшей популярностью пользуются участки без подряда, а также недорогие таунхаусы. Граждане преследуют разные цели, приобретая такие объекты: кто-то решает жилищную проблему, кто-то строит дачу. Из-за этого и критерии будут абсолютно разными. Для постоянного проживания нужен объект поближе к городу, чтобы инфраструктура была либо в поселке, либо рядом, небольшие взносы, комплектация дома полнее и сроки заселения не столь далекие. Если выбирают участок под дачу, особое внимание обращают на природные красоты, наличие водоема всегда приветствуется. Многие предпочитают покупать участки в коттеджных поселках, где уже проложены или прокладываются инженерные коммуникации, понимая, что в этом случае риски меньше. Такое предложение сегодня можно найти на разном удалении и в разных районах Ленобласти. Стоимость, как правило, зависит от популярности направления и близости к городу: за одни и те же деньги можно купить участок в 30–50 км от Петербурга на юге и в 80–100 км на севере. Но, конечно, бывают и исключения. Ориентировочная цена — от 90 тыс. руб. за сотку. Традиционно много желающих купить что-нибудь во Всеволожском районе. За последние годы здесь очень изменилось предложение: если раньше тут предлагались весьма дорогие объекты, то сегодня можно найти и очень демократичные варианты в организованной коттеджной застройке. Тем не менее и те, кто реализует проекты на юге, сегодня не жалуются на отсутствие покупателей. Там превалирует недорогое предложение: близко от города можно подыскать весьма привлекательный по цене вариант. На выбор влияет в первую очередь соотношение цены и качества. А затем факторы, повышающие и понижающие вероятность покупки. К повышающим можно отнести хорошие дороги, природные красоты, знаковые инфраструктурные объекты, обжитость места, опытный отдел продаж, красивую въездную группу, порядок на участке. К понижающим — отсутствие строительных работ в поселке, если комплекс представляет собой поле без улучшений — отсутствие дорог, коммуникаций, забора, охраны, а также наличие поблизости производств, кладбищ, военных полигонов, неухоженную территорию поселка и др. Лучшая гарантия для покупателя — активная стройка и активные продажи. Безусловно, важно, какая репутация у компании и предлагается ли ипотека (не только для недорогих проектов, но и для поселков высокой ценовой категории). Одни очень осторожны и внимательны: читают отзывы в Интернете, до покупки несколько раз посещают строительную площадку. Могут несколько лет следить за судьбой проекта, а уж только потом решатся на сделку. Другие все делают более динамично и в сжаты сроки. Конечно, при прочих равных сегодня клиенты скорее всего выберут проект, в котором предлагаются рассрочки или ипотека. Я не советую покупать участки в поселке, где нет коммуникаций. Заверениям застройщиков, мол, потом сами проведете, не стоит доверять. В Ленобласти есть места, где просто нет технической возможности подключить электричество. А даже если такая возможность есть, договориться со 150 собственниками будет весьма проблематично. Вложившись в строительство, вы по факту получите дом в неэлектрифицированном садоводстве. В нем не только будет некомфортно отдыхать — это еще и абсолютно неликвидный объект на загородном рынке. Также весьма настороженно стоит отнестись к поселку, в котором не проведено межевание. Это значит, что вы вносите задаток за участок, которого еще нет. Выделение земли в натуре (межевание) как раз и дает возможность получить на нее право собственности. Есть и другие подводные камни. Валерий Осипенко, заместитель генерального директора и соучредитель строительной компании «Партнер», застройщика поселка «Бельведер»: Каждый покупатель делит рынок на две части: неподходящее для него предложение (по месту, цене, природному окружению, технологиям, инфраструктуре и пр.) и проекты, из которых он готов выбирать. По нашим клиентам и тем, кто приезжает в «Бельведер» на просмотры, мы видим, как меняются покупатели. Теперь сразу спрашивают, по каким документам мы продаем участки и готовые дома, сколько будет стоить обслуживание дома и кто соседи. Раньше эти вопросы звучали редко. Сегодня у многих покупателей, особенно тех, кто приобретает довольно дорогие объекты, есть опыт сделок с загородной недвижимостью и представление о проблемах, с которыми они могут столкнуться. Кто-то не поладил с соседями, чьи постройки изуродовали вид из окон. Или соседи предъявили претензии за слишком скромный домик. Или застройщик обещал подвести магистральный газ, но не сделал. Кроме того, многие понимают, что когда-нибудь, возможно, они захотят продать свой дом. Поэтому меньше склонны рисковать и верить обещаниям, а больше полагаются на существующее: проложенные дороги и инженерные коммуникации, построенные дома и на прописанное в кадастровом паспорте участка. Сейчас каждый второй интересант проверяет в Росреестре информацию об участке: статус земли, кому принадлежит и пр. Больше половины обратившихся к нам задают массу вопросов о компании-застройщике, хотят видеть ее документы — давно ли на рынке, кто учредители, реализованные проекты. Покупатели с опытом осознают, что нематериальные на первый взгляд вещи серьезно влияют на качество среды обитания, на удовольствие от проживания в собственном доме и не в последнюю очередь на стоимость и ликвидность дома в будущем. Это отношения с соседями, их примерно равный с вашим достаток, единство архитектурного стиля домов, да и сам стиль тоже. Красивые дома классической архитектуры нравятся почти всем. Если картину удачно дополняют еще и элементы ландшафтного оформления (уличные фонари, скамейки и пр.), общее впечатление не сравнится с производимым самодеятельным «шанхаем». Думаю, те, кто может себе позволить качество жилья повыше, чем экономкласс, не захотят покупать объекты в поселках, застроенных разномастными домами, поскольку понимают, что ликвидность такой недвижимости сомнительна. Леонид Сапожников, директор по продажам проектов «Заневка-City», «Дом в Соснах», «Коркинские холмы», («Балтийская Инвестиционно-Строительная Группа»). - Из объектов, предлагаемых рынком - участков, домов, таунхаусов, квартир в малоэтажных комплексах - последняя категория набирает популярность у покупателей, планирующих жить за городом постоянно. На первом этапе выбора, когда покупатель собирает и сортируети нформацию, в том числе из Интернета, надо понимать, как разделять источники. Кто-то на своей страничке ВКонтакте перескажет какой-то слух, нельзя же всему верить. Покупатели действительно стали более грамотными и осмотрительными, что замечательно. К сожалению, многие приобрели уже опыт определенных ошибок, покупки «участка с обещаниями». Конечно, какие-то вещи не зависят от профессионализма девелопера - действия «естественных монополистов», энергоснабжающих организаций, не всегда исполняют прописанные в договорах обязательства в срок. По законодательству каждый человек имеет право бесплатно получить 15кВт электричества для своего загородного дома. Реализовать это право не так просто. По крайней мере, ждать придется не меньше года. Сейчас действительно удачное время для просмотров и покупок. У нас зимой действуют акция беспроцентной рассрочки на год или на полгода. Условия обсуждаются индивидуально, что позволяет каждому покупателю стать собственником на выгодных условиях. Более того, большой выбор недвижимости – от участка (с домом или без), до апартаментов или квартиры в малоэтажном жилом комплексе, позволяет покупателю найти именно «своё» предложение. У профессионала нет задачи именно вам продать участок с дефектом. Поэтому обращайтесь к нормальным застройщикам. Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис». Приведу сравнение расходов на строительство дома без учета отделки. Дом на 150 кв. м из газобетона обойдется в 3 млн руб. или 20 тыс. руб. за кв. м, учтены стоимость фундамента, стен, крыши и кровли, отделка фасада. Из этих 3 млн по нашей (и наверняка по сметам других компаний) 2 млн расходуется на материалы, транспорт и технику, 1 млн — оплата работ, из которых 600 тыс. получат рабочие на площадке. Строительной компании — 400 тыс. руб. Обычно пытаются сэкономить как раз на прибыли строительной компании. Но организатор работ, если вы не берет это на себя, отказавшись от основной деятельности, все равно нужен. Если это прораб, ему надо платить не менее 50 тыс. руб., за полгода — 300 тыс. Итого: экономия составляет 100 тыс. руб., но если учесть, что оптовая закупка материалов позволяет экономить больше, а также строительная компания тратит меньше за счет грамотной логистики, эта иллюзорная экономия исчезает вовсе. Хотите сэкономить — занимайтесь стройкой сами, но это требует опыта, умения разбираться в чертежах, или нужно приглашать людей для хоть каких-то контрольных точек. У каждого профессионального строителя есть свое «собрание заблуждений» клиентов, дорого им стоившее. Один из заказчиков выбрал прораба по принципу «он строил похожий проект моей подруге». Тогда как профессиональным строителям все равно, что за проект, главное чтобы он был, остальное — стандартные операции. Строительство закончилось, начались сомнения. Фундамент покрыт грибком, в доме сыро, пол холодный. Проводим экспертизу: дренаж не сделан. Сверлим фундамент: арматуры нет! Вызываем рабочих, те объясняют, что арматура есть, вся в самом низу. Прораб зеленеет лицом… Второй случай: треснула плита фундамента, треснули стены, наверху трещина расходится на 3 см — они выполнены без армирования. Чтобы дом не развалился, его надо «брать» в металлическую обойму, это очень дорого. У владельца дома даже договора подряда не было. В официальной компании заключается договор, по которому ее можно засудить, но нормальная компания не доведет дело до суда — это ее репутация! Она застрахована, и сумма приличная. Если даже строительная компания не будет возмещать ущерб, заплатит страховая компания. Дмитрий Дегтярев, заместитель генерального директора компании "ПетроМар Девелопмент" На примере одного из коттеджных поселков «Петровские сады», реализацией которого занимается наша девелоперская компания «ПетроМар Девелопмент», расскажу о возможных формах организации стройки, о непредвиденных ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель. Сейчас в коттеджном поселке продается сразу несколько очередей: 1-я очередь - зона регулируемой застройки, 2-я и 3-я очереди – территории под свободную застройку или с нашим строительным подрядом. В «Петровских садах» нам удалось грамотно сочетать единый архитектурный стиль коттеджей с территорией,, выделенной под свободную застройку. Такое решение позволило удовлетворить вкус покупателей зоны свободной застройки, нисколько не стеснило жителей, выбирающих баварский стиль. Наша компания предпочитает каркасно-панельное строительство, потому что это заводское производство. Технология позволяет возводить коттедж в короткие сроки, а сама конструкция обладает высокими теплотехническими и гидроизоляционными характеристиками - этот дом гарантированно будет сухим, теплым и долговечным. Именно такие коттеджи мы предлагаем построить на территории земельного массива предназначенного под свободное строительство, задействовав наш строительный подряд. Если хотите следить за исполнением договора подряда, то в "Петровских садах" это возможно: мы допускаем на стройплощадку заказчиков и приглашенных ими экспертов Например, если решите самостоятельно построить дом из газобетона, то вам понадобятся определенные знания, умения и финансовые затраты. Рекомендуем не игнорировать рекомендации производителей. Особенность газобетонных блоков в том, что в блоках имеется множество пор, соединенных между собой. Если Вы поставите на фундамент «коробку дома» и упустите момент отделки внешнего фасада здания декоративными материалами, то влага, которая успеет проникнуть в стены дома принесет много неудобств при дальнейшей эксплуатации. Совет! Если вы решили строить дом своими силами, то изучите материалы и технологии строительства. Строительство собственными силами всегда вынуждает откладывать момент въезда в дом. Если вы покупаете земельный участок с подрядом, то появляется дополнительная привлекательная возможность, приближающая момент покупки - это возможность приобрести домовладение по программе ипотечного кредитования. Дом, построенный специалистами нашей подрядной организации, проще передать в эксплуатацию, поскольку проект изначально согласован с энергоснабжающими организациями. Мы не будем рекомендовать вам, из какого материала строить, но в любом случае главное условие – это хорошие знания в строительстве, финансовые и временные резервы. Контроль за строительством собственного дома займет у владельца земельного участка много времени, а непредвиденные расходы, это обычная практика.
