Бизнес-класс на перепутье

Если прежде в подобных поселках можно было найти дом с участком, участок с подрядом и без, то теперь в рекламе непременно указывают на большое разнообразие предложения, как по составу, так и по конструктивным типам и видам домов. По данным «Петербургской недвижимости», на поселки, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом), приходится 23% всего объема предложения. В этих проектах представлена вся палитра форматов: коттеджи, таунхаусы, участки с подрядом, просто участки. Существенная доля таких поселков продают себя как бизнес-класс. Наиболее популярным для строительства остается северное направление области: северная часть Всеволожского района и весь Выборгский (в сумме они составляют 50,8% предложения), — там и строится основная часть поселков бизнес-класса. Еще 5,5% предложения приходится на Курортный район, который всегда играл в «высшей» загородной лиге, представляя сегмент бизнес-группы и элитного строительства. Аренда бизнес-центра в Новогиреево районе.

Больше опций

В «жирные» годы девелоперы не скромничали и называли бизнес-классом все, что превосходит «вопиющий» эконом. Сегодня, по мнению экспертов, в переизбытке бизнес-класс, который вынужден искать маркетинговые ходы и предпринимать реконцепции. Иногда это форменный «дауншифтинг», то есть переход вчерашнего поселка бизнес-класса в экономсегмент (однако в этом нет ничего удивительного, ибо вещи просто называют своими именами). Некоторые, напротив, переориентировались на сегмент повыше, не оставив камня на камне от прежнего проекта. Но большинство добавляют в проект смежные категории и разнообразят предложение, дабы покупатель среди изобилия предпочел поселок с максимумом опций. Прежде формат был «односословным»: предлагалось домовладение с землей в строго обозначенном сегменте. После кризиса девелоперы стали расширять ассортимент, добавляя всего понемногу. Чаще всего встречающийся «замес» сегодня — это коттеджи плюс участки или коттеджи плюс таунхаусы. Такая диверсификация дает возможность снизить риски непродаж. Чем богаче выбор — тем больше покупателей привлечет поселок, а значит, больше людей в нем что-то купят, стройка пойдет быстрее, продажи завершатся раньше и все заживут счастливо. Логика понятна. Вот и соседствуют разные типы жилья в одном поселке. К примеру, в «Балакове» Выборгского района можно купить коттедж за 24 млн с хвостиком, а можно квартиру чуть дешевле 7 млн. В «Бельведере» Ломоносовского направления коттедж стоит 16,5 млн руб., а таунхаус — всего 6,4 млн. Квартира в «Еловом доме» Курортного района продается за 3 млн руб., а таунхаус — за 12 млн. Такое же соотношение цен на квартиры и таунхаусы в ЖК «Константиновское» и в «Лесной даче», что тоже в Курортном районе. Поселок «Мини-Терийоки» предлагает весь набор: коттеджи, квартиры и таунхаусы по ценам 16, 3 и 10 млн руб. соответственно. В проекте «Новая Скандинавия» коттедж уже подходит к 20 млн руб., а квартира стоит 3,4 млн. Широкий ассортимент существенно увеличивает число просмотров, а наличие таких недорогих вариантов жилья, как квартиры, на фоне весьма недешевых коттеджей позволяет девелоперу открыть продажи и возвращать деньги, вложенные в проект. По мнению Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg, моноформатность традиционно присуща элитным проектам, в то время как в поселках бизнес-класса привычным становится сочетание жилья разных форматов. В течение 2012 года, по ее мнению, на рынке качественной загородной недвижимости наблюдалось постепенное восстановление. Однако в Knight Frank St. Petersburg к классификациям подходят строже, чем в иных интернет-ресурсах, и считают, что к чистому бизнес-классу сегодня можно отнести отнюдь не 70, а всего 33 проекта, из них шесть новых появились в 2012 году. Ряд проектов пребывают в промежуточном состоянии: заявив о выходе на рынок или даже открыв продажи, вдруг приостановили деятельность. Чаще всего очередного их появления ждут с началом таяния снега, когда они, как первоцветы, появляются в листингах навстречу весне — началу активного покупательского сезона. А пока в списке приостановленных в сегменте бизнес-класса — ДНП «Стеклянный ручей», «Кюмлено» и «Лапландия» во Всеволожском районе, «Капитан» и «Морской клуб» в Курортном, а также «Сюрья» в Волховском районе, «Таунхаусы в Выборге», «Парголовские ключи» и «Радуга-III» в Кировском районе Ленобласти. И это далеко не полный список. Некоторые проекты застыли на стадии выхода в продажу. Зачастую это происходит не по причине неготовности, а с целью повременить, кое-что переделать, подогреть к себе интерес и дождаться благоприятного момента на рынке. Однако когда наступит этот момент и наступит ли — никто не знает. Прошлогодний бум строительства крупных поселков экономкласса и популярность таунхаусов превзошли ожидания экспертов настолько, что бизнес-класс скромно пребывал в стороне от покупательского спроса.

Все к лучшему

С изменением конъюнктуры рынка параметры каждого сегмента, претендующего на уровень, превосходящий «эконом» (где единственным параметром, по сути, была и будет цена), должны как-то меняться. Как же изменились критерии бизнес-класса и требования к нему покупателя? Ведь того, чего было достаточно каких-нибудь пять лет назад, сейчас уже мало, чтобы уверенно занять эту нишу на рынке. «Сложно описать, как меняются параметры, позволяющие отнести проект к бизнес-классу, поскольку сегодняшняя ситуация в рассматриваемом сегменте весьма плачевна, — констатирует Светлана Московченко, руководитель проекта по загородному направлению Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Размывается представление покупателя о таком жилье (например, коттедж за 15 млн руб. в зоне сезонного проживания считается «элитным»). И поэтому девелоперам трудно диверсифицировать предложение. Как правило, основная масса предложения класса «бизнес» сейчас — это инженерно подготовленные участки в привлекательных районах области, с предложением подряда на строительство и стоимостью 11–21 млн руб. На настоящий момент можно насчитать всего 6–8 проектов этого класса, в которых продажи идут более или менее активно. И главное их отличие от конкурентов — интенсивное строительство в сочетании с продуманной политикой продвижения (реклама, скидки, акции и т. д.)». «На сегодняшний день на рынке недвижимости переизбыток жилья бизнес-класса, — считает Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» в Санкт-Петербурге. — Главными параметрами, позволяющими относить проекты к этой категории, являются статусность, наличие удобных развязок, коммуникации, безопасность, качество домов, современный дизайн. Продавцы и покупатели бизнес-класса весьма привередливы и в первую очередь обращают внимание на комфорт и красоту. Девелоперы для увеличения продаж стараются изучить интересы потребителей и предложить им разнообразные проекты в зависимости от их вкуса. Высокая цена на объект отпугивает даже потенциальных покупателей объектов бизнес-класса. На рынке действует закон: если товар соответствует цене и качеству, он всегда уйдет. Чаще всего качество строительных объектов не удовлетворяет запросы покупателей, поэтому они предпочитают строить свой дом самостоятельно, даже имея средства на покупку готового. Таким образом, у них появляется возможность контролировать в процессе строительства качество объекта и выбирать подходящие дизайнерские решения», — говорит Николай. Зачастую удачным девелоперским заходом в сторону дорогого сегмента становится просто большая площадь участков: как, к примеру, в «Налимове», в Приозерском районе Ленобласти, где можно купить землю под целое имение 300 соток. В Выборгском районе области в коттеджном поселке «Гармония» можно приобрести участки до 120 соток. В коттеджном поселке «Морские террасы» земельные участки, расположенные на первой береговой линии Финского залива, не менее половины гектара. А вот с форматом «готовый дом без хлопот» проблемы. Многие даже состоятельные покупатели пускаются в самострой вовсе не от жадности, а из желания иметь действительно качественное жилье, построенное «под себя». «Все зависит от проекта, — говорит Светлана Московченко. — На рынке есть масса примеров готовых домов в коттеджных поселках, которые не находят покупателя, и в противовес можно привести ряд проектов, где довольно хорошо продаются участки с подрядом (можно посмотреть готовые дома, выбрать свой проект или доработать типовой). Дома дороже 10–15 млн руб. должны полностью соответствовать требованиям покупателей, и лучше построить по желаемому проекту, нежели перестраивать готовое. Качество и высокие темпы строительства были и остаются главным для покупателя». Таким образом, имеет смысл говорить о бизнес-классе не столько домовладений, сколько поселков с организованной концепцией, соответствующим качеством земли и инфраструктуры. Если эти составляющие присутствуют, даже просто участки могут заслуженно попасть в эту высокую категорию, цениться дороже всех прочих и раскупаться быстрее. Возможно, если оценивать по этим параметрам, поселков бизнес-класса наберется не более трех десятков…