Имидж территории сложился исторически, и основой послужили природные условия. Статус рекреационной зоны стал весомым фактором, сказавшимся на престижности и самого района, и загородного жилья в нем. Многие эксперты сходятся в том, что в ближайшее время появление подобных по статусу и привлекательности пригородов маловероятно. Населенные пункты, расположенные вдоль Финского залива или на второй линии, до Зеленогорска, останутся элитными еще многие годы. Ведь район этот уникален — он живописен, расположен на берегу моря, помимо удобной транспортной инфраструктуры богат инфраструктурой отдыха — ресторанами, яхт-клубами, базами отдыха.
Инфраструктура — в развитии
Первый и самый серьезный плюс Курортного и Выборгского районов — транспортная доступность. В выходные дни летом к выезжающим отдохнуть у залива добавляется большое количество транзитного транспорта, выезжающего на трассу «Скандинавия», и это создавало немалые проблемы автомобилистам. Но в минувшем году были закончены реконструкция и ремонт шоссе вплоть до Приморска, качество дороги заметно повысилось. До развилки Приморского и Выборгского шоссе перед Белоостровом в каждом направлении две полосы, поэтому движение практически свободное. Далее по Приморскому шоссе, вдоль залива, поток машин может уплотняться и скорость движения снижаться, особенно в предвыходные и предпраздничные дни, но, несмотря на это, пробок как таковых нет. А за Зеленогорском, где основные точки притяжения — кафе и рестораны на берегу сменяются детскими лагерями отдыха, трасса становится свободной.
В ближайшем будущем решится и проблема с выездом из города — летом пробки не редкость. Но завершение строительства Западного скоростного диаметра и реконструкции Приморского проспекта должны изменить ситуацию. Кроме того, открытие ЗСД обеспечит удобное транспортное сообщение с западной частью Васильевского острова и аэропортом.
Обещают районные власти разобраться и еще с одной инфраструктурной проблемой, особенно острой для ближней пригородной зоны: в районе Горская-Александровская планируется строительство целой сети социальных объектов. В этом микрорайоне уже несколько лет ведется жилищное строительство. Первоначально здесь планировались только коттеджные поселки, но потом на территории одного из кварталов было решено построить и многоквартирные дома, так что расчет на шесть тысяч жителей. Поэтому за счет бюджетных средств в Горской построят школу и два детских сада, торговые объекты и спортивные сооружения. Их строительство начнется в 2013–2014 годах.
Район меняет лицо
К сожалению, в силу высокой востребованности этот петербургский пригород с годами потерял своеобразие, которое и обусловило его статус курортного. Так, массовая застройка и дефицит участков привели к тому, что в Комарове, Репино, Зеленогорске исчезают дачи в стиле модерн, которые создавали особую атмосферу стародачных мест Карельского перешейка. Счет потерь с начала нового века идет на десятки. Не будучи формально памятниками архитектуры, именно они еще в начале ХХ века создали славу Курортного района. Сейчас исторический ландшафт стирается, архитектура радикально меняется — и архитекторы уверены, что «свое лицо» район практически потерял.
Другая проблема, которая, как считают эксперты, вскоре может отрицательно сказаться на привлекательности района, — стремительно «зарастающий» ресторанами, гостиницами и иными заведениями берег залива в самой популярной зоне — Комарова и Репино. Повсеместный захват берегов начался в 2005 году — кризис несколько приостановил этот процесс, но уже начало нынешнего сезона показывает, что «общественная» часть комаровских и репинских «золотых песков» и дальше будет сокращаться. Продолжится и развитие территории вдоль Приморской трассы как рекреационного кластера — по последним подсчетам, в ближайшие несколько лет в реконструкцию и новое строительство отелей и пансионатов будет вложено около 2 млрд руб. Один из самых крупных проектов — реконструкция санатория «Сестрорецкий курорт», занимающего 46 га. В планах переоборудование водо- и грязелечебницы в современный спа-центр с кабинетами физиотерапии, массажа, бассейнами, строительство апарт-отелей и коттеджного комплекса класса люкс с ограниченным доступом. О новом проекте застройки заявляет и пансионат «Репино» — здания должны появиться по соседству с отелем Cronwell Park, открытом в реконструированном советском корпусе. А компания «Пионер» намерена построить рядом с «Морским прибоем» на участке 4,37 га апарт-отель с wellness-центром. Площадь объектов составит около 15 тыс. кв. м.
Безусловно, зоны отдыха притягивают горожан, специалисты даже уверяют, что, если создать необходимую инфраструктуру, можно «приучить» петербуржцев ездить отдыхать в область, а не за границу. Однако для тех, кто выбрал район в качестве постоянного места жительства, рост числа курортов означает, что горожанам, чтобы выбраться «к морю», придется ехать все дальше от города, за Зеленогорск.
Непредсказуемые перспективы
Одной главной стройкой в ближайшие годы станет намыв территорий в акватории Финского залива в районе Сестрорецка — работы начнутся уже нынешним летом. Проект будет реализован структурами группы «Новатэк», которая в ноябре 2010 года выиграла конкурс, объявленный городской администрацией. Речь идет о создании более 370 га «новых земель» — 60 га к северу от Тарховского лесопарка и 316 га в районе Горской.
Второй крупный проект, который окажет влияние на привлекательность района, — «Лахта-центр». О том, какое именно влияние, — ведутся горячие споры. Конечно, проекты такого уровня способствуют росту деловой престижности территории. Интерес крупного инвестора к развитию территории, созданию коммерческой инфраструктуры буквально преображает район. Так что толчок может быть сильным. Однако потенциальные покупатели жилья опасаются, что «большая стройка» окончательно лишит очарования эти места: высокая плотность застройки, загрязненность и дальнейшее нарушение экологического равновесия, огромное количество отдыхающих круглый год сделают их гораздо менее популярными и для отдыха, и для жизни.
Девелоперы не унывают
Но пока крупные проекты на рынок не влияют — снизившаяся было в период кризиса активность девелоперов, реализующих проекты в сегментах «элита» и «бизнес», которыми богата территория вдоль Приморского шоссе, в последние год-два постепенно восстанавливается. Об этом свидетельствуют темпы строительства коттеджных поселков в пригородной черте Сестрорецка, поселках Репино и Солнечное. Риелторы отмечают, что более востребованными, чем три-четыре года назад, стали объекты в поселках Ольгино, Лахта, Лисий Нос, как ближайших к городу. Сохранили прежнюю привлекательность Сестрорецк, Репино, Солнечное. Чуть менее востребованными стали Комарово и Зеленогорск.
Малоэтажных проектов на сегодня несколько десятков. Вокруг Сестрорецка представлены комплексы самого разного формата, включающие и таунхаусы, и малоэтажные дома с квартирами, и коттеджи, — таковы «Капитан», «Жемчужина Разлива», «Водолей» и др. По цене это сегменет «премиум». Таунхаусы и квартиры можно найти и дальше от города: Ollila и Kantele в Солнечном, «Мои Териоки» в Зеленогорске. Но в основном малоэтажная застройка за Сестрорецком представлена коттеджами элитного уровня (HONKANOVA, «Зеленые горки» и т. п.). Впрочем, поселков здесь немного — девелоперы говорят о дефиците пригодных для крупных проектов участков. А вот за Зеленогорском открывается раздолье — в Выборгском районе области подобрать участок проще, чем в Курортном. Причем подыскать здесь можно как проекты высокого класса, такие как «Морские террасы», так и доступные по цене участки в поселках вроде «Видной горки» или «Приветнинского».
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «Курортный район — основная рыночная приманка вдоль Приморской трассы. Он всегда привлекал покупателей природным ландшафтом, развитой инфраструктурой, многообразием мест отдыха, близостью к городу и хорошей транспортной доступностью. А за последние годы качество дорог заметно повысилось.
Строительство Газпромом общественно-делового центра и инвестиционные планы другого газового холдинга — «Новатэка», который собирается в районе Сестрорецка намыть территорию 377 га и построить гигантский общественно-деловой комплекс, включающий жилую застройку, сулят большие перспективы этой части района.
Конечно, строительство трассы в 70–80-х годах прошлого века и нынешнее строительство на въезде в Сестрорецк по Приморскому шоссе 38-го квартала, в связи с которым был полностью вырублен Тарховский лесопарк, значительно ухудшили экологическую ситуацию в районе. Но это ощущается лишь в некоторых местах между железной дорогой и Приморским шоссе с интенсивным движением».
Юрий Кольцов, директор Сестрорецкого отделения ООО «Александр — Недвижимость»: «Места вдоль Приморского шоссе не меняют многолетний статус в глазах покупателей. Сохранили прежнюю привлекательность Сестрорецк, Репино, Солнечное. Чуть менее востребованными из-за большей удаленности от города и перегруженности Приморского шоссе в летние месяцы стали Комарово и Зеленогорск. Безусловно, приоритеты покупателей в ближайшие годы могут быть пересмотрены в связи с окончанием строительства транспортных объектов.
Немного осложняет развитие этого направления несколько неопределенная концепция развития Курортного района, ожидаемая от городских властей. То упор делался на развитие рекреационной функции в ущерб жилой застройке, то, наоборот, отмечались некоторые послабления девелоперам и индивидуальным застройщикам. Непонятна и ситуация с намывом новых территорий на Финском заливе в районе Сестрорецка, что также не повышает «резкость картинки» и не отвечает на вопрос, как дальше будут развиваться эти территории. На мой взгляд, оба направления (улучшение рекреационной инфраструктуры и жилищное строительство) одинаково важны для Курортного района и являются не взаимоисключающими, а взаимодополняющими.
