Деление по принципу КПД
По каким признакам определять жилье как загородное или городское? По высоте (этажности)? Генеральный директор компании «Русь. Новые территории» Дмитрий Майоров предложил разделять городскую и загородную застройку по плотности населения. Для застройки многоквартирными домами высотой в 5–9 этажей можно использовать термин «пригородное жилье», полагает эксперт.
Классифицировать пригородное или загородное жилье по стоимости, раздавая ярлыки «эконом», «комфорт», «бизнес» или «элит», намного сложнее, в сравнении с городским. Кроме намного большего набора параметров (за городом разнообразнее технологии домостроения, не говоря уже о десятках характеристик земельного участка), трудности создает лукавство продавцов. «В соседних проектах заявляется одинаковая цена, — поясняет Дмитрий Майоров, — но в одном случае это участок с домом под ключ, а в другом предполагаются дополнительные платежи за асфальтирование дороги, подведение коммуникаций к дому, установку будки охраны на въезде и т. д.
Для большей прозрачности ценообразования Коллегия профессиональных девелоперов планирует разработать свои стандарты: покупатель должен знать, какие компании готовы к открытости.
На марше
Городские многоэтажные кварталы быстро продвигаются в глубь области, и в этом можно увидеть позитивную для загородных девелоперов тенденцию. В связи с «расползанием» многоэтажек изменилось приемлемое время в пути до города, как отмечает Дмитрий Майоров. Традиционно считается, что городские спальные районы имеют перед загородными поселками преимущество по транспортной доступности. Теперь же от выдвинувшихся за КАД петербургских окраин до центра ехать час, а от загородных жилых комплексов — на 15–20 мин. больше, и эта разница несущественна.
Дмитрий Майоров фиксирует изменение структуры спроса на жилье в ближних к городу локациях: индивидуальные жилые дома в полукилометре от девятиэтажек не продаются. Земельные запасы, которые приберегались застройщиками до прояснения ситуации со спросом, будут использованы для весьма плотной застройки. Например, в Янине, где не было домов выше двух этажей, городские строительные компании отказались от планов малоэтажного строительства и заявили несколько проектов с 5–9-этажными домами.
Покупатели эту тенденцию осознают: по словам руководителя службы маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марины Агеевой, почти все интересуются перспективами освоения соседних территорий. Если градостроительные документы (генеральные планы поселений) есть, они размещены на сайтах муниципальных образований, и эта информация доступна всем интересантам.
Застройка окраин, по мнению Светланы Невелевой, неизбежно влечет строительство школ, детских садов, коммерческих объектов, дорог, медучреждений. За этим последует децентрализация деловой жизни мегаполиса — и определенная разгрузка центра. Но это в перспективе. Пока же правительство Ленобласти для обеспечения социальной инфраструктурой нового строительства предложило программу «детсад в обмен на налоги». «Законодательно закрепленного механизма целевого использования налоговых поступлений сегодня нет», — уточняет Марина Агеева. Сотрудничество властей и застройщиков основано на договоренностях, строительство социальной инфраструктуры остается обязанностью государства (стоимость строительства детсада — около 100 млн руб.).
Вровень с соснами
По мере расширения границ высотной городской застройки пригород, где возводятся коттеджные поселки или малоэтажные многоквартирные комплексы, перестает восприниматься как удаленная территория. Впечатляющие преимущества среды обитания — низкая плотность застройки и населенность, новое и более качественное жилье — довершают работу в умах покупателей, считает Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком».
Громко заявленные масштабные малоэтажные проекты на данный момент привлекают внимание покупателей к новому для Петербурга формату загородного жилья: квартирам в малоэтажных домах и таунхаусам. «Положительно оценив формат — более или менее обособленное пространство, застроенное мало- или среднеэтажными домами, с необходимой социальной инфраструктурой, — покупатели обращают взоры на проекты масштабом поменьше, с понятными сроками реализации и предсказуемым окружением», — считает Михаил Фуксман.
Позитив еще и в появлении конкурентных цен в новых комплексах, которые при этом позволяют повысить качество жизни. Когда люди ограничены в средствах, они выбирают небольшие квартиры.
Если же бюджет позволяет, как заметил Михаил Фуксман на примере проекта «Близкое», то при примерно равной стоимости многие покупатели трехкомнатной квартире предпочитают таунхаус — чтобы получить еще и небольшой надел земли.
Дачи подальше
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект», видит сегодня обилие и порой неожиданное смешение форматов загородной недвижимости: участки на сельхозземлях покупают для строительства домов для постоянного проживания, а квартиры в малоэтажных комплексах — в качестве дач.
При этом жилье в пригородном комплексе чаще всего единственное.
Тем не менее у петербуржцев преобладает традиционный набор: квартира в городе плюс дача. И это сочетание останется предпочтительным, считает Светлана Невелева. По мнению Дмитрия Ильенко, для дач все чаще выбирают удаленные от города участки — чтобы обезопасить себя от близости плотной застройки.
По словам директора по продажам компании «Петростиль» Михаила Фуксмана, «рост спроса на дальние дачи в компании предвидели». И новый проект «Петростиля» с домами из экологичных материалов будет реализован на берегу девственного озера — чтобы «быть в природе». «Дальняя дача» — деревянный дом, баня на берегу, причал с лодкой — это другой формат недвижимости, как поясняет Дмитрий Ильенко, невозможный недалеко от мегаполиса.
По наблюдениям Светланы Невелевой, дальние дачи на берегах озер приобретают даже владельцы загородного жилья близ города: таунхауса в Солнечном или дома в Рощине. Пока городские многоэтажки не добрались до дачников Курортного района, но о перспективе масштабного строительства на намыве у Сестрорецка им не дают забыть СМИ.
Кипр и евро
По словам Дмитрия Ильенко, события на финансовых рынках ЕС мало сказываются на активности покупателей: похоже, аналитики беспокоятся намного больше, чем сами покупатели. Столь же малозаметными для рынка остаются колебания курсов валют. Официальная статистика констатирует рост миграции в Петербург из других регионов, в том числе из Москвы. Но в компаниях «Лэнд Аспект», «Петростиль», «Стинком» число клиентов из Москвы и нефтегазовых регионов стабильно на протяжении многих лет. По мнению Светланы Невелевой, рост числа приезжих высокооплачиваемых специалистов заметен на рынке аренды загородного жилья. Ценя красоты северной природы, от возможности выехать на выходные за город «новые петербуржцы» не отказываются, но предпочитают аренду, а не покупку.
Макроэкономические перипетии, пугающие прогнозы и оптимистичные ожидания, которыми пестрят новостные ленты, похоже, помогли согражданам выработать определенный иммунитет к сообщениям в СМИ: у большинства покупателей планы приобретения участка, дома, строительства связаны в первую, вторую и третью очередь с семейной ситуацией и событиями в личной жизни.
Весна и тепло
Участники Коллегии профессиональных девелоперов отмечают рост числа звонков и сделок. «Количество звонков увеличилось на 20–30% при тех же тратах на рекламу, что в зимний период, — рассказал Дмитрий Ильенко. — Продажи по сравнению с мартом прошлого года выросли на 10%».
Михаил Фуксман рассказал, что в компании «ПетроСтиль» в январе было заключено три сделки, а в феврале уже десять (5 таунхаусов, 3 коттеджа и 2 квартиры в проекте «Близкое»). «В марте мы наблюдали некоторое затишье, связанное с повышением цен, но апрель продолжает радовать спросом», — комментирует Михаил Фуксман. Марина Агеева, привела данные о рекордной за два с половиной года посещаемости сайта компании заинтересованными в поиске участков пользователями. «В феврале мы заключили десять сделок, в марте — 12. Большая часть продаж приходится на проект «Охтинский парк», средняя цена сделки 5,5 млн руб.», — рассказала Марина Агеева. Прошли также сделки с готовыми домами в проекте «Румболово» компании «ПулЭкспресс».
В группе компаний «СТИНКОМ» сообщили, что в период кризиса покупатели были ориентированы на покупку земли, а тенденцией последнего времени стал повышенный интерес к объектам строительства. Сейчас «Стинком» работает с проектом «Гармония». «В январе мы заключили три контракта, столько же в марте. Апрель же демонстрирует приятную активность: пять контрактов уже заключены и еще шесть сделок в стадии переговоров», — поделилась Светлана Невелева.
