Пригородные предложения просторнее, к домам, таунхаусам, иногда даже к квартирам «прилагается» участок, рассчитанный на парковку машины, размещение песочницы, клумбы и площадки для мангала. И покупатели все чаще выбирают заКАДье с менее плотной застройкой и зеленью, а не городские окраины, неумолимо растущие ввысь.
В журнале «Загородное обозрение» эта тенденция нашла отражение в новой рубрике «Дом по цене квартиры». К запуску раздела мы приурочили бизнес-сессию, собрав экспертов для оценки и прогнозов этого еще нового для рынка, но бурно развивающегося сегмента.
Продолжат ли застройщики снижать цены за счет минимизации стоимости строительства и площади жилья? Каков нижний предел цены квадратного метра? Будут ли покупатели в первую очередь раскупать самые дешевые предложения? Станет ли больше готовых предложений — построенных и отделанных под ключ?
За общей стеной
Рост популярности жилья пригородного формата — таунхауса или дома с небольшим участком — мы видим по нашим клиентам. «Намного больше людей ориентированы именно на дом или таунхаус, отказавшись от покупки квартиры, — рассказывает начальник отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина.
«Как бы ни критиковали масштабные проекты комплексов из сблокированных домов небольшой площади, некорректно называть их «многоэтажкой, расположенной по горизонтали», — считает Сергей Будько из компании «Кивеннапа». Двухэтажные дома никак не могут сформировать такую же плотную застройку, как дома в 25 этажей. Поскольку до 70% квартир в таких комплексах — однокомнатные и студии, то очевидно, что населенность многоэтажных кварталов выше в десятки раз, а значит, больше машин во дворах, больше заторов на выезде из микрорайона и пр.
Сергей Будько уверен, что сегмент таунхаусов будет расти, мы движемся в том же направлении, что и США и Европа. «Дом в ближайшем пригороде как основное, единственное, жилье для нашего рынка — новинка. Еще совсем недавно такое жилье позиционировалось как элитное, по соответствующим ценам. Но пару лет назад на рынок вышли несколько компаний, сделавших этот сегмент доступнее. По нашим прогнозам, он будет занимать до 30% рынка городского жилья, а это 12–15 тысяч сделок в год», — оценивает перспективу Сергей Будько. Он прогнозирует некоторый спад покупательской активности, связанный с общеэкономической ситуацией: снизились также продажи автомобилей, активность на городском рынке жилья. Загородный рынок недвижимости не останется в стороне от этого тренда.
В целом же, по мнению Сергея Будько, сегмент пригородного жилья дорастет до 30% всего петербургского рынка.
Популярный размер
За город и в пригород переезжают семьями, поэтому объекты минимальной площади востребованы меньше, по мнению Елены Шишулиной. Самый популярный размер секции в таунхаусе — 55–60 кв. м. В проекте «Золотые ключи» разброс по ценам домовладений — от 2,5 до 6,5 млн руб.
Владислав Ремиш из Skog Homes называет 150–170 кв. м оптимальной площадью дома для клиентов компании, максимум — 250 кв. м.
По информации Сергея Будько, в компании «Кивеннапа» самый популярный формат тот, которому посвящена большая часть рекламы. В крупных проектах можно позволить себе широкий диапазон площади домов и секций, и самый просторный дом 216 кв. м.
«У менеджеров отдела продаж нет задачи продать самый большой метраж, мы стараемся предложить каждому наиболее подходящую площадь. После кризиса даже обеспеченные люди считают, что для загородного дома 200–250 кв. м достаточно», полагает Сергей Будько. Для семьи из трех человек может подойти секция 50–90 кв. м, для семейной пары — 40 «квадратов».
Анастасия Клыч из «Энергомашстроя» (реализует проект мультиформатного комплекса «Мои Териоки» в Зеленогорске) объясняет: «Таунхаус в пригороде — явление многоликое. Если он построен на дорогой земле Курортного, Приморского или Выборгского городского района, то по определению будет дорогим, и из этого дорогого предложения покупатели в первую очередь выбирают минимальное по площади и цене (в «Моих Териоках» это 6,5 млн руб. за секцию). Минимизация коснулась и участков: многие получили опыт ухода за большими наделами и хотят меньше этих забот».
Но все же если два года назад явное преимущество имели секции 100–120 кв. м, то сейчас есть сделки с объектами 170 кв. м. «Некоторые клиенты в ходе разработки дизайн-проекта внутренней отделки и меблировки понимают, что «маловато будет», и приходят к нам за более просторным жильем», — говорит Анастасия.
Олег Никифоров из CMD Holding (компания-подрядчик строит деревянные дома под заказ в коттеджных поселках и отдельно в радиусе 15–30 км от границы Петербурга), определил популярный диапазон площади как 80–180 кв. м.
Что до цен, то в компании CMD Holding, как отмечает Олег Никифоров, покупатели чаще всего выбирают дома от 2,5 до 7 млн руб.
«Мы стараемся за счет сокращения своих издержек предложить клиентам цену пониже. Выбор дома (и стоимости заказа) очень часто происходит по минимальной цене. Среди наших заказчиков многие как раз не хотят жить в организованных поселках, зависеть от действий управляющей компании, предпочитая автономное обеспечение дома, — говорит Олег Никифоров. — Наш сегмент до 7 млн руб.».
По данным Олега Никифорова, в CMD Holding редко заказывают дома больше 200 кв. м, чаще 180.
Облачно, с прояснениями
Участники дискуссии разошлись в прогнозах развития рынка. Сергей Будько прочит увеличение доли рынка крупным игрокам и сокращение покупателей у небольших компаний, проводя аналогию с развитием продуктовых сетей. Сетевики существенно потеснили на рынке магазины шаговой доступности. Он полагает, что главная ошибка участников рынка загородной недвижимости — разработка концепций проекта «под себя», исходя из собственных представлений о жизни и комфорте. Тогда как успешный бизнес строится на знании запросов потребителя, которому нельзя навязывать вкусы владельца компании.
С этим тезисом не согласился Владислав Ремиш из Skog Homes. По «личному мнению» эксперта, некоторые сети лучше было бы закрыть, чтобы они не вредили здоровью петербуржцев, предлагая заведомо некачественный товар. «Стараться следовать за сиюминутными изменениями запросов покупателей — проигрышная стратегия, считает Владислав Ремиш. — Мы предпочли выбрать свою аудиторию и свой сегмент, и придерживаться выбранной линии, предлагая качественный продукт по цене от 10 млн руб.». Кстати, по словам представителя Skog Homes, клиенты компании выбирают дома на пределе своих финансовых возможностей, что он объясняет стойкой верой «русского человека» в собственные силы.
Эксперты отметили рост числа клиентов, которые хотели бы получить дом под ключ. Девелоперы адекватно на этот спрос ответить не могут — по причине высокой стоимости банковского финансирования.
В компаниях, которым удается установить партнерские отношения с банками, клиенты активно пользуются кредитами, как говорит Олег Никифоров: «На общих основаниях» для большинства предпочтительнее рассрочка. Покупатели, которые пользуются рассрочкой платежей, предпочитают подождать — чтобы растянуть выплаты во времени. Такие клиенты платят 100–150 тыс. руб. в месяц. Наличие в поселке готовых объектов помогает продажам».
Общую ситуацию на рынке эксперты связывают с информационным фоном: чиновники говорят о стагнации в экономике. Тем не менее в компаниях год считают удачным. По словам Анастасии Клыч, продажи в «Моих Териоках» идут заметно активнее, чем в прошлом году. Активность покупателей отметили также представители «Старт Девелопмента» и Skog Homes.
По мнению Елены Шишулиной, 2013 год будет интересным для рынка загородной недвижимости: намечена сдача очередей сразу в нескольких крупных проектах, в них появятся первые новоселы, и их опыт повлияет на спрос в будущем.
