Но и до запрета на строительном рынке наметилась тенденция к снижению этажности — у девелоперов в моду входят дома не выше 5–7 этажей. Это так называемая среднеэтажная застройка, которая последние три десятка лет преобладает в европейских городах. И не случайно.
Не смотри на меня свысока
Появление проектов средней этажности в ближнем пригороде — дань спросу, тому кругу покупателей, которые хотят переселиться за город, но с городскими удобствами. Это экономически активная часть населения, которая нуждается в расширении жилплощади, — чтобы разъехаться с родителями или обеспечить нужды растущей семьи.
Коттеджная застройка не всегда становится для таких приобретателей приемлемой альтернативой — в первую очередь в силу отсутствия социальной инфраструктуры (большинство малоэтажных комплексов нижнего ценового диапазона предполагают минимум инфраструктуры, например, детские площадки и магазин, тогда как остальные необходимые объекты расположены в близлежащих населенных пунктах). Кроме того — в силу дороговизны домовладений. Необходимы условия для комфортного проживания семьи, в том числе детей дошкольного и школьного возраста, и все это по скромной цене и при недорогой эксплуатации.
В то же время в сегменте областных квартир покупателей пока хватает с избытком. Видимо, поэтому на рынке уже есть прецеденты, когда девелоперы отказываются от коттеджной застройки в пользу «квартирных» проектов. Например, компания «Норманн» сначала планировала построить на своем участке под Всеволожском коттеджный поселок, но в итоге решила возводить несколько пятиэтажных корпусов (первая очередь будет сдана в III квартале 2012 года). В общем, среднеэтажные проекты как раз представляют собой компромис между двумя полюсами: достаточно комфортно, чтобы заманить покупателя, и не так рискованно, как коттеджный поселок.
Плюсы среднеэтажного домостроения для покупателя очевидны. Это комплексность застройки — в отличие от многоэтажной, она действительно ведется комплексно и предусматривает создание полностью готовых микрорайонов.
Параллельно с домами строятся магазины, детские сады и другие социальные объекты. А отсутствие высотности и, соответственно, низкая плотность населения обуславливают более комфортную жизнь.
Есть плюсы (помимо снижения рисков) и для девелопера. Так, по данным GVA Sawyer, анализ рынка свидетельствует: среднеэтажное жилье (4–5 этажей) строить выгоднее: с одной стороны, это позволяет сэкономить на технологической стоимости строительства, с другой — меньше вкладываться в инженерную инфраструктуру, так как нагрузка на нее будет небольшая.
Уже в процессе
Формат домостроения, который получил благодаря соседям-финнам, процитированным пресс-службой «Балтроса», название «не выше сосен», как отдельное направление был заявлен на рынке лишь два года назад. Компания «Балтрос» возвела в Пушкинском районе первые кварталы жилого комплекса «Славянка», рассчитанного на 65 тыс. человек. Но следом за «Балтросом» и другие участники рынка запустили хотя и меньшего масштаба, но похожие проекты.
Сейчас счет уже перевалил за десяток: группа компаний «ЦДС» строит комплекс «Золотой век» рядом с Екатерининским парком в Пушкине, финский девелопер NCC анонсировал создание среднеэтажного квартала NCC-Village под Всеволожском, холдинг RBI строит комплекс Karela Hills в поселке Мистолово, вовсю застраивается комплекс «Ванино» (девелопер ООО «Тареал») в Петродворцовом районе, где запланировано 99 малоэтажных сити-вилл. Заявил о смене концепции строительства в пригороде и «Ленстройтрест», который до этого занимался исключительно возведением многоэтажного жилья, — теперь участки в Колпине и Янине будут застроены домами средней этажности. В д. Кальтино, южнее Всеволожска, недавно введен в строй жилой комплекс Bagatelle, включающий три секции таунхаусов и два многоквартирных дома. Комплекс подключен к центральным коммуникациям, в том числе газопроводу.
Курс на среднеэтажную застройку взят также в застройке крупных кварталов на севере и юге Петербурга: «Главстрой СПб» в самом крупном на севере Петербурга микрорайоне Юнтолово (до 70 тыс. жителей) предполагает построить 21 квартал малоэтажных многоквартирных домов и 13 кварталов среднеэтажных. Огромный проект «Южный», которым занимается компания «СТАРТ Девелопмент», — это территория 4 тыс. га с постройками «умеренной высотности».
При этом перед девелоперами стоит нелегкая задача создать продукт, которого сегодня на рынке практически нет: жилье европейского облика и образа жизни. Неудивительно, что планируют эти кварталы нередко европейцы — например, Юнтолово проектировали шведские архитекторы, над Южным поработали американская Urban Design Associates и британская Gillespies. Главный упор при этом делается на зеленые зоны и общественные пространства. «Мы стремимся сформировать по-настоящему комфортную жилую среду, отличную от стандартов массовой застройки», — говорит генеральный директор Setl City Илья Еременко.
Европейский класс
На сегодняшний день застройщики предлагают купить квадратный метр в домах-невысотках (в тех, которые в обозримом будущем будут достроены) с минимумом соседей по цене от 45 до 70–73 тыс. руб. Как правило, это квартиры от 50 до 150 кв. м. Они на 15–20% дороже многоэтажного жилья, то есть не экономкласс, а скорее доступный средний.
Впрочем, стоимость жилья со временем может быть снижена за счет развития типовых проектов — несколько заводов в Ленобласти уже приобрели разработанные проекты строительства мало- и среднеэтажных жилых домов экономкласса из каркасных конструкций.
Эксперты считают, что строительство домов «не выше сосен» будет вестись лишь в ближайшей пригородной зоне. Фактически, это район «за Кольцевой», который осваивается наиболее интенсивно, а также города вроде Всеволожска, Петергофа, Стрельны, Сестрорецка. Директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марина Агеева считает, что востребованным такое жилье будет в первую очередь в зоне сложившейся пригородной застройки. Другой вариант — застройка, связанная с развитием крупного промышленного инвестпроекта (Усть-Луги). В любом случае, основной критерий успешности таких проектов — их хорошая транспортная доступность, в том числе на общественном транспорте.
