На переходный период предложено обязательно включить банк как третью сторону взаимоотношений между дольщиком и строительной компанией.
Застройщики отозвались о подобных предложениях негативно, обещая неизбежное удорожание жилья. Им и без того приходится строить за свой счет социальные объекты, передавать их на баланс региона, уплачивая еще и 20%-ный налог на прибыль от стоимости передаваемых детсадов и школ. А кроме того, преодолевать бюрократические барьеры, решать с монополистами проблемы по энергоснабжению строящихся домов.
Вспоминали и о темпах отзыва лицензий у банков, и о неблагоприятной экономической ситуации для радикальных изменений правил игры в строительстве.
Но пока идеи по дальнейшей защите дольщиков, получившие множество противоречивых оценок, остались в стадии обсуждения. Тогда как закон, ужесточающий правила работы жилищно-строительных кооперативов, уже вступил в силу — это 236-ФЗ, установивший для ЖСК обязанность вести реестр членов и ознакомить всех пайщиков с внутренней документацией и разрешительными документами. Также действует правило, ограничившее свободу для маневра «кооперативам-соинвесторам», — это требование «один кооператив — один дом — один участок»: ЖСК должен быть правообладателем участка под строительство и иметь разрешение на возведение дома. Контроль работы ЖСК возложен на те же структуры, что контролируют исполнение «долевого» закона.
Тем временем именно для проектов, строящихся по 214-ФЗ, действует льготная ставка по ипотеке. В Сбербанке, выдавшем две трети всех кредитов в I полугодии, к концу июля ставка была 11,4%. И если до августовского скачка курсов валют обсуждались перспективы снижения ключевой ставки (с 31 июля она равна 11%), то теперь ожидания ее роста «имеют под собой почву», по словам министра экономразвития Улюкаева. Это исключает вероятность снижения «обычных», не поддерживаемых государством ипотечных ставок.
Означает ли это, что спрос сосредоточится в тех проектах, где можно получить кредит с господдержкой? О возможности распространения субсидирования на проекты, в которых продажи идут через ЖСК, речь не идет. Тем более когда денег на выплаты банкам, участвующим в госпрограмме, стало меньше.
С другой стороны, как показывает практика, даже неоднократно ужесточенный для застройщиков 214-ФЗ дольщиков полностью не защитил. Тогда как немало пайщиков ЖСК вполне довольны тем, как исполнены обязательства по передаче жилья: отчасти желание петербургских застройщиков работать через ЖСК обусловлено задержками регистрации долевых договоров в Росреестре. Без регистрации же застройщик не получает денег дольщика.
В ситуации падения спроса по итогам 2015 года на 40–50%, по разным оценкам, велика вероятность того, что девелоперские компании будут вынуждены бороться за покупателей рискованной ценой предложения. Как же быть покупателю жилья, выбирающему квартиру в новостройке?
Иван Романов, генеральный директор «Полис Групп»
Насколько эффективными окажутся меры, ужесточающие правила для ЖСК, покажет практика. Во всяком случае негативных последствий ожидать не стоит. Основные риски при покупке строящегося жилья по договору ЖСК известны. Договор не проходит государственную регистрацию, содержание уставов кооперативов не регламентируется законом, а цена квартиры не фиксирована — значит, есть возможность потребовать от пайщиков доплаты. В связи с этим признано, что договор долевого участия (ДДУ) сегодня является предпочтительным, так как по сравнению с договором ЖСК лучше защищает права покупателя.
При заключении договора долевого участия надо убедиться, что в нем описана конкретная квартира, срок передачи объекта дольщику, цена договора, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Если компания заявляет, что работает в соответствии с законом, все эти моменты не могут быть пропущены.
Юридическая грамотность покупателей повысилась. Они внимательно изучают ДДУ, знакомятся с разрешительной документацией. Конечно, интересуются опытом компании, проверяют, не было ли у нее срывов сроков. Клиенты понимают, что в сложный экономический период нужно доверять свои средства только надежным компаниям.
В сегменте жилья массового спроса, в котором работает наша компания, клиенты предпочитают совершать сделку на ранних этапах строительства, когда цены наиболее привлекательны, а выбор квартир максимально широк. Большинство использует для покупки ипотечные средства — это еще один способ сделать приобретение более доступным.
Любой застройщик реализует проекты с целью получения прибыли. Невозможно дать ему чужой недострой «в нагрузку». Конечно, существует немало примеров того, как проблемные стройки передавались компаниям на устраивающих их условиях и успешно завершались. Но каждый такой случай уникальный, это результат долгих переговоров между администрацией и застройщиком. Поэтому нельзя просто рассчитывать, что все незавершенные проекты будут реализованы за счет добросовестных компаний.
Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»
К процессу покупки квартиры в долевом строительстве необходимо подходить очень серьезно. Заключение договора долевого участия не гарантировало защиту вложенных средств, пока не вступили в силу изменения в 214-ФЗ об обязательном страховании ответственности застройщиков. Закон предусматривает меры дополнительного обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками в виде поручительства банка или страхования. В случае банкротства застройщика страховая компания выплачивает все деньги, вложенные дольщиками.
Покупка квартиры на этапе строительства должна сопровождаться получением исчерпывающей информации об объекте и застройщике. Первым делом необходимо проверить наличие всех документов о праве собственности или аренды участка, в которых указан статус земли, разрешения на строительство, проектной декларации. Важно обратить внимание на платежеспособность застройщика. Большинство застройщиков строят на кредитные средства, и если в стране экономический кризис, то финансовое положение застройщика напрямую связано с положением банка. Стоит предпочесть компании, которые используют собственные средства для проектирования и строительства.
Следует обратить внимание на договор, по которому совершаются сделки, а также на наличие аккредитации объекта в банках, которая для покупателя означает упрощенный порядок получения ипотечного кредита. В приоритете государственные банки. Перед аккредитацией в банке объект и компания проходят тщательную проверку, которая служит дополнительной гарантией для покупателя.
Тимофей Титаренко, директор по юридическим вопросам компании «Ленстройтрест»
ДДУ по-прежнему привлекателен для покупателя, который намеревается жить в приобретаемой квартире. Но не для инвестора, смотрящего прежде всего на низкую цену «входа», которая зачастую откровенно ниже рыночной и таит риски «пирамиды».
Рачительному дольщику 214-й закон дает возможность еще перед подписанием ДДУ получить из проектной декларации исчерпывающие данные как о застройщике, так и о доме, планировках квартир и окружающей инфраструктуре.
В ДДУ четко описаны и характеристики квартиры, и срок ее передачи дольщику. Все условия, которые могли бы ущемить положение дольщика, не могут содержаться в ДДУ в принципе, потому что договор проходит жесткую юридическую проверку в Росреестре. Кроме того, застройщики находятся под бдительным надзором Комитета по строительству и Роспотребнадзора.
214-ФЗ ни копейки не позволяет получить застройщику от дольщика, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре. Значит, мошеннику деньги не достанутся.
Риск непередачи в срок квартиры страхуется застройщиком, причем в июле законодатель ужесточил финансовые требования к страховым компаниям. Так что застраховаться «для галочки» в конторе-однодневке у застройщика не получится.
Главным «зонтиком», защищающим дольщика от мошенничества, является Росреестр. Именно он проверит наличие у застройщика и разрешительной документации на строительство, и прав на землю, и проектной декларации, и страхования финансовых рисков.
Дольщику нужно сосредоточить внимание на пунктах договора, содержащих описание квартиры (число комнат, этаж, площадь, материал стен, — а также описание инженерного оборудования и общего имущества дома, вплоть до марки лифта) и не уповать на рекламные листовки и буклеты.
Рекомендую дольщику обходить стороной тех застройщиков, которые вносят в ДДУ согласие на изменение застройщиком планировки квартиры, количества ее комнат, материала дома, этажности, числа лифтов и прочих характеристик дома, которые, по сути, могут превратить его из респектабельной резиденции в «табор под крышей».
Также должен быть четко определен срок передачи квартиры, без права его изменения застройщиком.
Закрытие «кооперативной лазейки» назрело уже давно. Фактически в условиях цивилизованного развития рынка долевого строительства по правилам 214-ФЗ существовала параллельная реальность, в которой застройщики создавали «карманные» ЖСК, по своему усмотрению устанавливали размеры паевых взносов. При дефиците строительства ЖСК устанавливали повышенные вступительные взносы, целевые взносы и иные поборы, о существовании которых дольщик не мог догадываться, вступая в ЖСК.
Пайщик не может выйти из ЖСК без финансовых потерь: какую-то часть паевого взноса определенно удержат, а срок возврата денег не регламентирован.
Теперь ЖСК ограничены в приеме новых членов и должны отчитываться перед государством. Остается лишь сетовать на то, что кооперативам дан год — до июля 2016 года, — чтобы адаптироваться к новым требованиям. Во избежание появления новых колонн обманутых пайщиков новеллам следовало придать законную силу сразу.
Юлия Евсеева, специалист по PR компании «Тареал»
В проекте «Ванино» сделки по продаже квартир заключаются в соответствии с 214-ФЗ. Для покупателя это гарантия соблюдения его прав и уверенность в том, что застройщик будет стремиться выполнить обязательства в срок. Помимо юридической защиты, 214-ФЗ дает возможность приобретения квартиры при удобном варианте оплаты: единовременном погашении стоимости, рассрочке или ипотеке, которую не предусматривает покупка в жилищно-строительном кооперативе.
По данным отдела продаж «Ванино», около 70% сделок заключаются с использованием ипотечных средств. Весомым фактором при выборе жилья является аккредитация объекта банковскими структурами. Обычно клиент отдает предпочтение банку, который обслуживает его зарплатный проект, так как он предоставляет выгодные условия по кредиту.
Кроме того, наличие аккредитации крупных банков оправданно вызывает доверие у покупателя, поскольку застройщик перед заключением договора с банком проходит ряд проверок и в ходе сотрудничества должен ежемесячно или ежеквартально предоставлять отчет.
Единственное преимущество ЖСК заключается в более длительном периоде рассрочки, которую может предоставить застройщик.
Договор же долевого участия защищает от повторных продаж, так как предусматривает обязательную государственную регистрацию. Впоследствии государство следит за имущественным положением застройщика, требуя от него регулярной финансовой отчетности.
За положением дел может следить и сам участник долевого строительства — у него есть право ознакомиться с бухгалтерской отчетностью, аудиторскими заключениями, предоставляемыми по запросу.
Стоит отметить, что любая покупка строящегося жилья несет риски, но при заключении договора долевого участия они минимизированы.
Анна Волога, начальник отдела продаж ЖК «Южная поляна»
Покупка квартиры — это серьезный шаг, требующий грамотного подхода. Выбирая квартиру, покупатель смотрит на месторасположение комплекса, транспортную доступность, на инфраструктуру, качество строительства, стоимость жилья — и лишь в последний момент на документы застройщика. Редкий покупатель сначала просит необходимую разрешительную документацию, а уж потом задает вопрос о наличии квартир.
Правительство каждый год стремится обезопасить дольщиков путем внесения изменений в 214-ФЗ, но все это больше работает в теории. На деле же покупка строящегося жилья — всегда риск. Можно выбрать крупного застройщика, опираться на масштабную рекламу, призывающую купить отличное жилье по выгодной цене, пригласить с собой на сделку юриста или агента по недвижимости, но риск получить ключи позже обещанного срока всегда остается, будь то ДДУ или вступление в ЖСК.
Договор долевого участия убережет покупателя от повышения стоимости жилья на этапе строительства, обяжет застройщика выплатить штраф в случае нарушения сроков сдачи дома. С января 2014 года по 214-ФЗ застройщик обязан страховать риск невыполнения обязательств по договору, что тоже должно обезопасить участника долевого строительства, но риск оказаться «обманутым дольщиком» все равно существует.
При заключении ДДУ следует попросить у застройщика разрешение на строительство домов, договор купли-продажи и свидетельство собственности или договор аренды на земельный участок. В договоре долевого участия должен быть прописан кадастровый номер участка под застройку и разрешенный вид использования земель. Следует обратить внимание на возможные доплаты и сроки сдачи, которые прописаны в договоре и проектной декларации застройщика. Аккредитация жилого комплекса банком говорит о том, что компания прошла проверку, в том числе и финансового учреждения, что косвенно может свидетельствовать о надежности компании-застройщика.
И в заключение хочется напомнить, что жилищное строительство, — это бизнес, целью которого является извлечение прибыли. Как известно, любой бизнес несет в себе риски.
