Вопросов, связанных с перепланировками в квартире, возникает великое множество. Мы решили побеседовать с экспертами строительного рынка, чтобы понять, как и когда лучше заниматься «перекройкой» жилплощади.
Застройщики идут навстречу?
По оценкам участников рынка недвижимости, более половины квартир, предлагаемых на рынке без отделки, подвергаются перепланировке разной сложности. При этом около 80% перепланировок незаконны. «Это происходит потому, что владелец квартиры просто не знает, что допустимо, а что нет, и вносит изменения, которые потом не может исправить из-за необходимости больших финансовых вложений. К примеру, довольно часто сносят оконную перегородку, чтобы объединить лоджию с комнатой или кухней, хотя это незаконно: площадь лоджии не входит в площадь квартиры», — предупреждает Алексей Герасимов, руководитель архитектурно-планировочного отдела экспертного бюро «Сперанский».
Проблемы возникают, когда собственник действует на свой страх и риск. Разумнее, конечно, обратиться за помощью к профессионалам. Только вот к архитектору или к застройщику? Многие начинают со второго.
Пока дом строится, у покупателя в голове возникают идеи относительно обустройства будущей квартиры, часто их реализация требует перепланировки.
Но можно ли внести коррективы в проект на этапе строительства дома? «В разрешении на строительство объекта указывается количество квартир, жилая и нежилая площадь. Если в ходе строительного процесса какая-то стена будет снесена, скажем, кухню объединят с жилой комнатой, то квартирография проекта изменится, — говорит Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема». — После таких изменений сдать объект комиссии будет трудно. В индивидуальном порядке — под каждого клиента — вносить изменения в проект застройщик вряд ли согласится».
Иногда игра стоит свеч
Исключение составляют случаи, когда строящийся дом принадлежит к сегменту «премиум» или, минимум, бизнес-классу. «Там сумма сделки по каждой квартире такова, что застройщик вполне может пойти на хлопотное и затратное дело по внесению изменений в проект», — отмечает Алексей Герасимов, руководитель архитектурно-планировочного отдела экспертного бюро «Сперанский».
Все опрошенные нами эксперты сходятся во мнении: корректировать проект строительства дома по запросам отдельного клиента нерентабельно. Поэтому собственнику жилплощади, скорее всего, придется решать вопросы перепланировки самостоятельно — в районной межведомственной комиссии (процедура согласования перепланировки — тема отдельной статьи).
Впрочем, на этапе строительства дома можно облегчить себе задачу, по крайней мере технически. Например, попросить застройщика сделать внутренние перегородки «чисто номинальными» (скажем, из пенобетона или гипсокартона вместо кирпича), чтобы при необходимости их проще было разбирать.
Марина Агеева также добавила, что на этапе строительства возможны некоторые незначительные изменения по договоренности между застройщиком и покупателем. Тогда в момент ввода дома в эксплуатацию они будут приняты комиссией, согласованы, и в дальнейшем собственнику не придется получать дополнительные разрешительные документы.
Эксперт подчеркивает, что кое-что нельзя изменить в принципе, ввиду связи с планировкой соседних квартир сверху и снизу. Например, санузлы (мокрая зона) должны быть расположены только друг под другом, расширять их за счет площади комнат недопустимо.
Степени свободы
Некоторые клиенты сразу ищут жилье со свободной планировкой, чтобы построить перегородки «под себя» — в нужных местах. Сразу скажем: выбор таких квартир не слишком широк. «Вольные» планировки чаще всего встречаются в домах бизнес-класса и дороже.
«В массовом сегменте у застройщиков накопился большой опыт разработки качественных планировочных решений. Сегодня они без труда угадывают потребности покупателя, создавая проекты, отвечающие спросу», — рассказал Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU. А вот в дорогом сегменте, по его словам, наоборот: угодить покупателям намного сложнее. Так что недвижимость премиум-класса чаще сдается без отделки и со свободной планировкой.
Кроме того, нужно понимать, что возведение стен вдобавок к имеющимся колоннам при свободной планировке также потребует утверждений и согласований. «Если такие работы проводятся после инвентаризации ПИБ, то, безусловно, собственнику придется выполнить проект перепланировки силами организации, имеющей допуск СРО на этот вид деятельности. И проект, и результат работ предъявляются районной межведомственной комиссии. Поскольку площадь квартиры и помещений в ней изменяются, необходимо, кроме акта МВК, подготовить новый технический паспорт, затем кадастровый паспорт и наконец внести изменения в ЕГРП. Благо все это может сделать профильная организация по доверенности от клиента», — разъясняет Алексей Герасимов.
А нужна ли перепланировка?
Таким образом, сегодня покупателю квартиры в пригороде, по всей видимости, не стоит тратить время и силы на перепланировку (самостоятельную либо через застройщика), лучше поискать среди предлагаемых вариантов квартиру, максимально отвечающую его запросам.
По мнению Евгения Богданова, большинство запросов, поступающих от покупателей (объединить/разделить санузел, пристроить мансарду, утеплить внешний контур лоджии), уже давно учтены застройщиками при проектировании жилья. Такого рода перепланировки актуальны для квартир советского периода — на вторичном рынке.
Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж КП «Петровская мельница»:
«Застройщик многоквартирного дома, безусловно, не станет вносить изменения в проект по просьбе одного клиента. Однако на загородном рынке, где объемы застройки, невелики, ситуация другая, и строительные компании нередко учитывают пожелания покупателей.
Наиболее гибкий подход в малоэтажном сегменте. В наших таунхаусах, например, предусмотрено изменение мансардного этажа, в том числе с остеклением крыши. В домах возможно размещение каминов. На придомовом участке у таунхауса можно установить барбекю и организовать зону отдыха для всей семьи.
По желанию покупателя в таунхаусе могут быть сделаны и другие изменения».
Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»
Наша компания предлагает несколько форматов жилья: квартиры в трехэтажных многоквартирных домах и квартиры комфорт-класса в таунхаусах и дуплексах. Квартиры в трехэтажных домах реализуются по договору долевого участия. Все планировки согласованы и на этапе строительства изменению не подлежат. Внутриквартирные перегородки владелец может переносить самостоятельно только после получения свидетельства о собственности. Квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку. Кроме того, будет возможность заказать отделку у застройщика. Покупатели жилья нашего ценового сегмента стремятся вселиться как можно быстрее, без больших дополнительных затрат на ремонт и перепланировку. Всю необходимую документацию для получения свидетельства о регистрации права собственности покупатель собирает самостоятельно. В квартирах в таунхаусах и дуплексах есть возможность редактировать планировку «под себя» на этапе покупки. Поскольку это жилье относится к комфорт-классу, предлагаются варианты удобной планировки, но на данный момент покупатели предпочитают имеющуюся. Квартиры подготовлены под чистовую отделку, предусмотрена возможность установки камина. Такие квартиры реализуются по предварительному договору купли-продажи.
