Тем временем цены на элитные объекты с начала года подросли, спрос немного активизировался. Покупатели в своих предпочтениях так же далеки от того, чтобы руководствоваться усредненными требованиями или типовыми проектами, подбирая дом по своему вкусу и представлению.
Без колебаний
В отличие от московской, петербургская дорогая загородная недвижимость живет в рублевом измерении уже много лет, не делая серьезных попыток привязать цены к доллару или евро либо проводить расчеты в валюте.
«Последние 7–8 лет выработалась определенная рублевая инерция, курс менялся незначительно, все взаимоотношения застройщиков с подрядчиками, поставщиками и кредиторами налажены в рублевом пространстве, поэтому даже по себестоимости эффект от снижения курса будет заметен не сразу, — поясняет Сергей Щерба, директор департамента управления проектами ГК «Олимп 2000». — При единовременной оплате привязка к у. е. для покупателя не имеет смысла, а при рассрочке все риски колебания валют уже заложены в ту дельту, которая существует между 100%-ной оплатой и рассрочкой».
По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg, падение курса рубля не влечет за собой значительного снижения покупательской способности. Активность может упасть лишь на сделках с привлечением ипотечного кредитования, которое на сегодняшний день слабо развито на загородном рынке.
Однако, по мнению Сергея Щербы, с определенным лагом недвижимость все же реагирует, наверстывая потери из-за инфляции и колебания курсов, но изменения будут незначительными, никак не на десятки процентов.
«Выход в кэш», откладывание покупки дома до появления бóльшей определенности в экономике — тактические приемы инвесторов, а загородную элитную недвижимость в инвестиционных целях сегодня не покупает никто, все приобретения совершает конечный потребитель. Нужен человеку дом, найден подходящий вариант, деньги позволяют — покупка совершается. Другое дело, что негативные настроения могут психологически повлиять на выбор самого дома. Александр Царев, председатель совета директоров компании «Росса Ракенне СПб» отмечает, что в разгар кризиса заказчики чаще просили сократить площадь дома, а когда общий информационный фон улучшался, проекты снова увеличивали метраж. В среднем площадь заказанных петербуржцами домов от Honka составляет 300 кв. м, московские клиенты компании тоже оптимизировали средний метраж — но до 400 кв. м.
Особняки с особинками
Говорить о каких-либо тенденциях в изменении покупательских предпочтений Александр Царев не видит смысла: и без того все «очень индивидуально», (например, 90% заказов домов Honka — это индивидуальное проектирование, несмотря на накопленную в компании базу из тысячи реализованных проектов), и зависит больше от психотипа покупателя, чем от ситуации на рынке: человек, привычный к быстрым решениям, так же действует и при покупке дома, а медлительный — наоборот.
Застройщики дорогих коттеджных поселков говорят о «второй волне» прежних заказчиков: пожив в своих первых загородных домах, они четче осознали потребности семьи и решаются на переезд. Хотя есть и другой подход. Александр Царев на собственном примере убедился в ценности сложившихся добрососедских отношений: в одном из первых коттеджных поселков компании «Росса Ракенне СПб» — «Хонка Парк» на 11 коттеджей, в Токсове, он живет с 1998 года и менять место жительства не намеревается. Тем более что деревянный дом позволяет достраивать недостающие помещения при желании.
В «Росса Ракенне СПб», компаниях «Олимп 2000», «СТИНКОМ» и «Русь: новые территории» также отмечают рост числа клиентов, заинтересованных в домах под ключ, с отделкой и мебелью, — чтобы купить и сразу переехать, не тратя время на отделку и меблировку. Правда, в элитном сегменте срок экспозиции готовых домов (и возврата инвестиций) прогнозировать трудно, и роста предложения застройщики не обещают.
Явно выраженной тенденцией в элитных предпочтениях можно считать осознание того, что даже сказочный «дом мечты» должен быть ликвидным: вовсе не факт, что в нем не придется жить всю жизнь и передавать по наследству, поэтому «продажные» характеристики стоит учитывать.
Окна роста
По данным Knight Frank St. Petersburg Research, количество позиционируемых в классе «элита» проектов за год не изменилось, в бизнес-классе их стало больше — 35 вместо 33 в 2012 году. Два поселка завершили продажи, а два новых вышли на рынок.
В элитных проектах насчитывается 435 домовладений, причем больше половины (271) — еще не проданы. В поселках бизнес-класса из 2078 домовладений свободными остаются практически половина, и это на 16% меньше, чем полгода назад. Сокращение предложения в Knight Frank St. Petersburg объясняют тем, что переориентация некоторых проектов на продажу участков без подряда понизила их класс.
Тем временем спрос на дорогие участки участки вырос, о чем свидетельствуют как данные Бюро аналитики, так и статистика Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В поселках Курортного района, например, за первые шесть месяцев 2013 года средняя цена предложения участков без подряда увеличилась почти на 20% — с 728 тыс. руб. за сотку до 870 тыс. руб. (на долю Курортного района приходится треть всего предложения в элитных коттеджных поселках).
По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя стоимость коттеджа элитного класса 1,9 млн дол., бизнес-класса — 620 тыс. дол. Полугодовой рост цены составил 12% для элитного домовладения и более 8% для объекта бизнес-класса.
«Петербургская недвижимость» ведет статистику в рублях: в классе «элита» за год цена домовладения выросла с 44,6 до 45,4 млн руб., а квадратный метр, наоборот, немного подешевел и вместо 132 тыс. руб. в среднем стоит теперь 124 тыс. руб.
По бизнес-классу колебания цены малозаметны: 15,5 млн руб. за домовладение (участок с домом) прошлым летом и 15,6 млн руб. сейчас.
Продажи с плюсом
На сегодняшний день в наиболее выгодном положении девелоперы с готовыми предложениями, наиболее соответствующими предпочтениям покупателей, утверждают аналитики Knight Frank St. Petersburg. В связи с этим основное число сделок будет по-прежнему сосредоточено в поселках с высокой стадией готовности, имеющих развитую инфраструктуру. Эксперты Коллегии профессиональных девелоперов отмечают, что 2013 год по продажам можно считать успешным. В «Росса Ракенне СПб» сообщают о росте на 12% уровня прошлого года, а докризисный объем восстановлен еще в 2011 году.
Knight Frank фиксирует в продажах коттеджей относительно первого полугодия 2012 года плюс 36% для класса А и плюс 56% для класса В.
В рейтинге требований к дорогому дому, по мнению Александра Царева, повысилось значение двух факторов: комплексного инженерного обеспечения и удобства ежедневного маршрута от работы до дома. В Москве, например, говорят о росте интереса к поселкам недалеко от железнодорожных станций и запуске для жителей Рублевки через Барвиху и Усово «элитной электрички», с вагонами люкс и бизнес-класса.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, ген. директор компании «Русь: новые территории»:
Наша компания работает в среднем ценовом сегменте почти три года, и за это время сложилось впечатление, что наши покупатели весьма свободны в тратах. Приведу один из рядовых примеров. К нам приходят клиенты, которых интересует дом за 15 млн в «Особом статусе». Они выбирают и в итоге останавливаются на коттедже стоимостью 18 млн с рассрочкой на год. Через некоторое время покупатели приходят вновь и говорят, что им нужен еще и гостевой дом (баня с бассейном, навес с хозблоком). Цена вопроса — еще 10 млн. Таким образом, наши клиенты, купив дом за 18 млн, в течение двух лет готовы вложить еще 20–30 млн в обустройство (отделку, меблировку, ландшафт, дополнительные постройки). По элитному жилью ситуация сходная: люди готовы тратить в разы больше стоимости дома, но они не видят адекватных предложений.
