Большая часть предлагаемых сегодня новых объектов на рынке загородных коттеджных поселков — это «голые» участки. «54% (от количества объектов) проектов выходят с предложением исключительно участков под застройку без подряда, — уточняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Что же касается предложения участков с подрядом, то 58% (от количества объектов) относятся к классу «эконом», 29% — к среднему классу, 8% — к «элите», а 4% — к классу «бизнес».
Говоря о географии новых коттеджных объектов, эксперты отмечают, что выборка районов в последнее время расширилась, за счет того что активно представлены Ломоносовский, Кировский, а также Тосненский районы Ленинградской области. Ранее же чаще всего встречались предложения во Всеволожском, Выборгском районах, а проектов на юге области было крайне мало. Теперь же юг области представлен шире. Например, в 2013 году девелопером «Наша дача» был выведен в продажу проект «Прилесье» в Ломоносовском районе. Там же ГК «Мидгард» продает ДНП «Радужное». В том же районе реализуются такие поселки, как «Ропшинские высоты», «Радужный поселок» и т. д. В Кировском районе «Баррион» продает «Лесную сказку», а «ЦМС-Девелопмент» — «Тихий остров». В Тосненском районе «СМАРТ Девелопмент» предлагает «Федоровскую усадьбу», на западном направлении, в Кингисеппском районе, идут продажи нового поселка «Калливери» одноименного застройщика и т. д.
Кто на новенького?
В первом полугодии 2013 года на рынке загородной недвижимости появилось около десяти новых игроков. «Петербургская недвижимость» называет среди них такие компании, как AGAMA, ГК «Мегатекс», «ПрофИнвест» и т. д. (см. табл.). «За последнее время на рынок загородной недвижимости вышли компании «ВИТА», «Лэндкей», «Дубрава» и «Новое Сойкино», — перечисляет свои «находки» директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Однако, по ее словам, далеко не все эти проекты стали успешными. «На мой взгляд, отсутствие большого опыта работы в загородном девелопменте мешает им подстраиваться под меняющийся рынок».
Тем не менее ряды новичков этой осенью снова пополнятся. «Один из ожидаемых объектов — Левашово City от компании «Балтийская инвестиционно-строительная группа», — говорит Ольга Трошева. — В проекте будут представлены таунхаусы, а позиционируется он как «оздоровительный жилой комплекс». Предполагается, что продажи начнутся с октября 2013 года». Кроме того, по данным «Петербургской недвижимости», компания Lenhouse совместно с ИСК «Константа» выведет на рынок коттеджный поселок «Южное», расположенный в Гатчинском районе Ленинградской области, в 10 км от КАД по Киевскому шоссе. В поселке планируются таунхаусы и коттеджи, выполненные по индивидуальным проектам. Также было объявлено, что компания «Весна» в сентябре 2013 года выведет на рынок проект «Успенское»; на данный момент открыто предварительное бронирование участков. Проект реализуется в Тосненском районе Ленинградской области, а его основная идея — создание района постоянного проживания для людей, работающих в Тосно и его окрестностях.
Карнавала не будет
Несмотря на обильное предложение, аналитики не прогнозируют ажиотажный спрос, исходя из динамики продаж последнего года. «В ряде проектов объекты (участки) продавались хорошо, в некоторых продажи были единичными», — говорит Ольга Трошева. «За последние несколько лет ликвидность на рынок вернулась, но спрос остается слабым, — отмечает и Владимир Спарак, заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН. — Основное давление оказывает неблагоприятная макроэкономическая ситуация. Загородный рынок остро реагирует на изменение общей конъюнктуры, корректируется сильнее и восстанавливается дольше». Однако при этом, как считает Владимир Спарак, заметно увеличившийся за несколько посткризисных лет объем предложения сдерживает цены. Покупка загородного жилья для основной массы потребителей не приоритетна, что выражается прежде всего в повышенной эластичности спроса. «Раньше покупали практически любые объекты на рынке загородной недвижимости, а теперь, в связи с ростом предложения, потребители стали более разборчивыми», — согласна Полина Яковлева. По ее словам, на сегодняшний день стоимость наиболее востребованных коттеджей не превышает 5 млн руб., и тем застройщикам, которые реализуют более дорогие объекты, приходится сложнее. «Кроме того, быстрее всего с рынка уходят недорогие коттеджи, в которых созданы комфортные условия для проживания», — говорит Полина Яковлева.
По мнению Владимира Спарака, сейчас наиболее востребованный продукт — это таунхаусы в 30–50 км от города по цене городской квартиры. «И застройщики уловили этот тренд: проектов строительства сблокированных недорогих коттеджей все больше, — констатирует Владимир Спарак. — Также в последнее время все больше развивается рынок мультиформатных комплексов. Такие проекты минимизируют риски застройщиков, поскольку объединяют квартиры, таунхаусы и коттеджи».
Тем не менее, как прогнозирует Полина Яковлева, именно на загородном рынке вскоре условия покупки недвижимости могут стать более выгодными. «Поэтому застройщики должны быть готовы удовлетворить запросы довольно большой категории населения», — резюмирует эксперт.
Видимо, эту тенденцию уже почувствовали и сами девелоперы, потому что, как отмечают эксперты, на рынок стали возвращаться «замороженные» объекты. И такая ситуация нетипична для сегмента загородной недвижимости. Однако параллельно растет число коттеджных поселков, которые застройщики, отчаявшись продать в розницу, выставляют в оптовую продажу. Что не мешает им одновременно продолжать продавать их и по частям. Сделать это, скорее всего, будет не так просто. Чаще всего невостребованными остаются коттеджи класса «бизнес» и выше. И в этом сегменте именно новым застройщикам бывает проще удовлетворить потребности «дорогих» покупателей, так как концептуально проекты VIP-класса быстро устаревают морально.
