Рост популярности рассрочек несколько лет назад был связан с повышением процентных ставок по ипотеке и ужесточением правил получения кредитов. Сегодня ипотека снова пользуется успехом, но немалый процент сделок все равно совершается в рассрочку. К преимуществам рассрочки, благодаря которым она по-прежнему представляет интерес для клиентов, эксперты относят возможность обойтись без большого количества документов и без справок о подтверждении дохода; быстроту оформления (рассрочка, как правило, является стандартной схемой оплаты у застройщика и не требует длительного согласования); отсутствие сопутствующих расходов — на страховки, оценку недвижимости, комиссии за выдачу, открытие счетов и т. д. Есть и минусы: при покупке в рассрочку квартира обходится несколько дороже, так как стоимость в этом случае рассчитывается по так называемой базовой цене.
Схемой покупки жилья в рассрочку нередко пользуются те, кто продает другую недвижимость или ожидает в ближайшее время появления достаточной для приобретения квартиры суммы. Если же речь идет о коммерческой недвижимости, то для многих компаний актуальна аренда офиса в Санкт-Петербурге.
От двух до пяти
Минимальный первый взнос при покупке квартиры в рассрочку составляет 10% стоимости (сейчас, например, такие рассрочки предоставляются на квартиры в ЖК «Южная акватория» и «Новая Охта»), максимальный — около 50% стоимости. В среднем первоначальный взнос составляет 30%. Эти цифры могут меняться в зависимости от степени готовности дома и ликвидности квартир. Например, минимальный первый взнос по «однушкам» может составлять 50% стоимости, а на менее ликвидные четырехкомнатные квартиры — 10%.
Большинство девелоперов предоставляют рассрочку до окончания строительства объекта, то есть на срок около двух лет. Однако часть компаний с целью стимулирования спроса предлагают рассрочки и после завершения строительства, в том числе — беспроцентную. К примеру, в объектах компании Setl City (ЖК «Greenландия» в Мурине, ЖК «Семь столиц» в Кудрове) квартиру можно оплатить в течение трех лет, группа компаний «Полис» (ЖК «Австрийский квартал», «Мой город» и др.) предоставляет рассрочку на четыре года.
Встречаются на рынке и акционные длительные рассрочки — свыше четырех лет. Чаще всего это спецпредложения, действующие в течение короткого периода или на ограниченное число квартир. Например, до конца ноября в ЖК «Ласточкино гнездо» можно было получить рассрочку на 10 лет при покупке двухкомнатных квартир.
Стройка без процентов
Как правило, девелоперы применяют смешанные варианты рассрочки: беспроцентная до сдачи дома в эксплуатацию и с процентами — после, до определенного договором срока. При беспроцентной рассрочке цена квартиры окажется выше, чем при внесении оплаты полностью. А вот на сколько дороже обойдется покупка, зависит от суммы первоначального взноса и срока предоставляемой рассрочки. Как уверяют эксперты, обычно стоимость жилья оказывается на 10–15% выше, чем при оплате 100%.
Процент по рассрочке в объектах, реализуемых на пригородных территориях Ленобласти, по данным «Петербургской недвижимости», составляет 0,5–1,7% в месяц на остаток, чаще всего примерно 1% в месяц.
При этом застройщики выделяют несколько схем оплаты. Первая: у покупателя есть сумма от 500 тыс. до 1 млн руб. и он подписывает договор долевого участия. Период рассрочки в таком случае может составлять от 4 до 5 лет, ежемесячные платежи — 15–30 тыс. руб. в зависимости от количества комнат. Другая схема подходит покупателям, которые хотят продать имеющуюся недвижимость и вложить деньги в улучшение жилищных условий. В этом случае предоставляются рассрочки с погашением неравными платежами, к примеру двумя в течение полугода. Наконец, существуют схемы с «рваными» сроками: покупатель в течение строительства дома вносит небольшие платежи (25–30 тыс. руб. в месяц), а после окончания строительства в течение полугода выплачивает оставшиеся сумму.
Проще, но сложнее
Рассрочка от застройщика при простоте оформления сделки не исключает риски. Ведь с точки зрения законодательства, не в пример банковской ипотеке, покупатель оказывается менее защищенным. Поэтому при заключении договора о предоставлении рассрочки необходимо обратить внимание на два нюанса: последствия просрочки платежа и порядок перехода права собственности покупателю. В типовом банковском договоре эти моменты расписаны подробно. Для рассрочки не установлены жесткие правила, и каждый застройщик может выдвигать свои требования и условия, невыполнение которых иногда грозит даже более серьезными последствиями, нежели в случае ипотечного договора.
У покупателя в договоре должен быть представлен четкий график обязательных ежемесячных платежей. Просрочка карается пенями: в течение двух месяцев с начала просрочки высылается уведомление, после получения которого дольщик должен погасить задолженность в течение двух месяцев. В противном случае ему придется заплатить минимальные пени, которые прописаны в 214 ФЗ. Но если от клиента длительное время не поступают платежи — это повод для расторжения договора и возврата внесенных денежных средств.
Квартира не передается клиенту до полной оплаты ее стоимости. Как правило, застройщик ведет строительство по разработанному и утвержденному графику производства работ, однако с графиком внесения платежей клиента строительный график никак не согласован. Это не означает, что застройщик не несет обязательств по срокам сдачи объекта — в каждом договоре указана точная дата передачи квартиры покупателю».
Юлия Андреева, руководитель отдела продаж компании Normann: «Примерно 70% наших клиентов выбирают ипотеку либо 100%-ную оплату, остальные 30% клиентов предпочитают рассрочку. Рассрочка является удобным инструментом для тех, у кого нет возможности подтвердить свой доход, представить необходимые документы в банк. Единственное, к чему должен быть готов клиент, — это переплата. По-моему, ипотечные программы намного выгоднее рассрочки. Так, например, наша компания может предложить ипотеку с первоначальным взносом 0% от ОАО РАКБ «Донхлеббанк».
При покупке квартиры в нашем жилом комплексе «Десяткино» максимальный период рассрочки восемь лет. Рассрочка беспроцентная, но при покупке устанавливается определенная, фиксированная стоимость, которая выше базовой стоимости квартиры, а насколько — зависит от срока рассрочки. В сравнении с базовой ценой рассрочка на восемь лет предполагает максимальное удорожание, а на два года — минимальное. Удорожание стоимости квартиры при оплате по ипотеке будет меньше, нежели при рассрочке. Если брать рассрочку на восемь лет, то базовая цена квартиры повышается на 60%. Первый взнос составляет от 20% стоимости».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»: «В целом по проекту доля ипотечных сделок составляет 30–35%, доля сделок с рассрочкой платежа — 35–40%. Рассрочкой, как правило, клиенты часто пользуются на начальном этапе реализации проекта, когда банки еще не аккредитовали объект, срок рассрочки максимальный, а ежемесячные платежи не очень большие.
Рассрочка оплаты квартиры стандартно предоставляется до завершения строительства объекта, но сегодня появляются предложения более длительной рассрочки — до восьми лет после окончания строительства. В этом случае стоимость квартиры, как правило, значительно увеличивается, на остаток невыплаченной до окончания строительства стоимости квартиры застройщики начисляют до 24–30% годовых.
При банковской ипотеке минимальный первый взнос составляет 15–20%, а при рассрочке — от 10%, но большинство застройщиков заключают договоры при условии внесения клиентом не менее 30% стоимости квартиры».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: «По итогам девяти месяцев 2013 года доля квартир, купленных в рассрочку, в общей структуре сделок по пригородным объектам оценивается примерно в 20%. С привлечением ипотеки приобретается около 40% квартир. В ряде случаев на старте продаж объекта (при отсутствии ипотеки) в общей структуре сделок доля квартир, купленных в рассрочку, может быть более 60%.
Минимальный первый взнос составляет 10% стоимости квартиры; как правило, такой вариант оплаты востребован у клиентов, которые при покупке квартиры в рассрочку осуществляют сделку по продаже имеющейся собственности. И рассрочку берут на короткий период, зачастую не превышающий нескольких месяцев. Ежемесячные выплаты зависят от размера первоначального взноса и периода предоставления рассрочки. Пример минимального платежа: при покупке квартиры-студии стоимостью 2,1 млн руб., первоначальном взносе в размере 30% стоимости квартиры и погашении рассрочки в течение 48 месяцев ежемесячно придется вносить примерно 30 тыс. руб. (при наличии скидки на первый взнос)».
Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar: «Рассрочку сегодня предоставляют абсолютно все застройщики, и никакого подтверждения для этого получать не требуется. Однако, в отличие от ипотеки, рассрочка имеет недостатки, например, если квартира покупается по ДДУ, рассрочка предоставляется лишь на период до сдачи дома в эксплуатацию. На сегодняшний день доли продаж по каждой схеме распределяются следующим образом: 30% ипотека; 25% рассрочка и 45% оплата полностью. Обычно рассрочка предоставляется в среднем под 1% в месяц на остаток, но иногда иначе. Первоначальные взносы могут быть разными, и если при покупке небольшой студии сделан взнос около 50%, то ежемесячные платежи могут составить всего 18 тыс. руб.».
