Такой разный «эконом»
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за три квартала 2013 года продажи квартир экономкласса в пригородах Ленобласти составили более 900 тыс. кв. м, или более 19 тысяч квартир. Это почти треть (32,2%) всего объема жилья данного класса, проданного за указанный период на первичном рынке Петербурга и пригородов.
Доля пригородной зоны в продажах продолжает расти — примерно на 5% в квартал. Наибольшим спросом пользуются жилые комплексы в Мурине и Кудрове, что и понятно: близко к городу.
К началу ноября, по данным «Петербургской недвижимости», средняя цена предложения жилья экономкласса ближних к Петербургу областных территорий составила 68,1 тыс. руб./кв. м. В том числе: 79,7 тыс. руб./кв. м в классе «комфорт» и 66 тыс. руб./кв. м в классе «эконом». За III квартал 2013 года цены выросли в среднем на 4,6%.
Доля квартир в малоэтажных жилых комплексах (не выше четырех этажей) к концу III квартала 2013 года, по данным «ПН», составила в общем объеме продаж 6%. Средняя цена предложения, в зависимости от типа квартиры в малоэтажных домах, от 54,8 до 62 тыс. руб./кв. м. Минимальная же (также в зависимости от типа квартиры) — 35–45 тыс. руб.
Многоквартирное закадье
По мнению директора управления аналитического маркетинга холдинга RBI Веры Сережиной, спрос на квартиры экономкласса за последние полгода смещается в сторону ближайших пригородов, в так называемое закадье, где, по итогам девяти месяцев 2013 года, в продажу выведено свыше 1 млн кв. м жилья. По данным RBI, это на 50% больше, чем в 2012 году. «Подавляющее большинство нового предложения в «закадье» — это новостройки экономкласса, — говорит Вера Сережина. — Сегодня в общем объеме предложения экономкласс составляет до 75%, что говорит о высоком спросе на такую недвижимость. Оставшаяся часть — это удаленные от центра территории с проблемами транспортной доступности (например, в Красносельском и Фрунзенском районах). Однако предложение в Ленобласти выводится неравномерно и в ограниченном наборе локаций (Кудрово, Мурино, Девяткино, Бугры). В результате некоторые районы испытывают нехватку предложения и в них формируется отложенный спрос, в других предложение превышает локальный спрос (как в Девяткине)».
Аналитики RBI отмечают, что предпочтения покупателей все больше смещаются от коттеджей и таунхаусов, которые раньше были основным продуктом загородного рынка, в сторону малоэтажных многоквартирных комплексов, которые, похоже, куда ближе и роднее покупателю-горожанину. С начала года в Ленобласти выведено 34 квартирных проекта. Из них 31 проект (7 малоэтажных и 24 многоэтажных) во Всеволожском районе. В этом районе RBI выделяет две зоны девелоперской активности: вдоль Карельского перешейка, она застраивается жильем комфорт-класса, и Девяткино, где строится дешевый «эконом».
Квартиры за городом популярны, но не все и не всегда продаются, как хотелось бы девелоперу. Доля непроданных квартир в экспонируемых домах обычно зависит от проекта и местоположения, как считает Вера Сережина: «Если проект строится в удачном месте с хорошей транспортной доступностью и нравится покупателям, то квартиры в нем распродаются как горячие пирожки. Как правило, быстрее всего уходят наиболее ликвидные однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые на поздних стадиях строительства уже не купить. Они же и дорожают быстрее, так как на них высокий спрос». Трехкомнатные квартиры продаются медленнее, хотя цена метра в них ниже.
«Если продажи квартир в объекте начинаются на низкой стадии строительной готовности, на нулевом цикле, к моменту сдачи жилого комплекса в предложении остаются преимущественно квартиры большого метража, а также иногда неликвидные квартиры (например, с неудачными планировками), — продолжает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Рынок пригородных и загородных квартир сейчас на пике — количественном и ценовом. Посмотрим, что принесет наступающий год.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «За последние полгода я не наблюдала никаких колебаний на рынке объектов экономкласса, расположенных в Ленобласти: данный сегмент по-прежнему самый востребованный. Среди объектов, средняя стоимость однокомнатных квартир в которых не превышает 2 млн руб., я бы назвала проекты «Лондон» от компании Setl City, «Силы природы» O2 Development, ЖК «Созвездие» компании «Навис», «Северная долина» от «Главстроя СПб» и ЖК «Ласточка» компании «Петрострой». Последнее время спрос и темпы продаж в проектах комплексного освоения территории продолжают расти. На текущий момент цены в них невысоки, за следующий год они могут вырасти примерно на 10–15%. Стоит отметить, что за последние полгода цены на объекты экономкласса повысились на 6–7%. К моменту сдачи дома в эксплуатацию обычно не продано 10–15% квартир, но в течение года, как правило, они распродаются — уже по более высоким ценам».
Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Мы, как и многие эксперты, видим большой интерес к недорогим квартирам в пригородах. Но если такие проекты от городских застройщиков успешны, то квартиры, предложенные в рамках коттеджных поселков, чаще всего продаются труднее. При этом можно, конечно, назвать несколько поселков, где такой формат раскупается хорошо. Нам кажется, это связано с тем, что квартира — городской формат и городские застройщики его понимают лучше. Принимая решение о строительстве квартир в коттеджном поселке, загородный девелопер пытается по максимуму охватить спрос. Но на практике получается, что в таких мультиформатных проектах успешно продается что-то одно: или квартиры, или коттеджи, или земля, или таунхаусы. Несмотря на то что квартирный сегмент сегодня развивается стремительно, наша компания не будет осваивать эту нишу. Мы считаем, что концепцию загородной жизни в полной мере можно реализовать, только имея дом на своей земле».
Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК Девелопмент»: «По нашим наблюдениям за рынком недвижимости, спрос на квартиры в пригородах растет, они составляют конкуренцию не только питерским квартирам, но и недорогим таунхаусам в области. Опыт у загородных девелоперов в строительстве квартирных домов в черте коттеджных поселков пока небольшой — мультиформатные комплексы появились не так давно. И формат этот весьма непростой. До кризиса многие городские застройщики выходили на загородный рынок (но лишь некоторым сопутствовал успех). Предполагаю, что в ближайшем будущем мы увидим обратный процесс: немало загородных девелоперов решатся попробовать себя именно в строительстве малоэтажных квартирных комплексов. Тенденция просматривается уже сейчас».
Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Сегодня на рынке в рамках коттеджных поселков квартиры предлагаются в 22 проектах.
Общее число лотов — 4318. Из них непроданными остаются 2143 квартиры. За последний квартал было продано 250 объектов. Раскупается такое предложение, как видим, неплохо. Без продаж в минувшем квартале остались несколько поселков, предлагающих самые дорогие квартиры (от 10 млн руб.). Любопытная деталь: проекты, где есть квартиры, как правило, выведены в продажу либо в последние два года, либо еще до кризиса 2008 года. В настоящее время большая часть этих проектов находятся в высокой стадии готовности: строительство многоквартирных домов застройщики не откладывают в долгий ящик или начинают продажи, когда уже все готово».
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»: «В последние полгода на квартиры в сегменте «эконом» стабильный спрос, без существенных колебаний. С разделением спроса между территориями гиперактивной застройки все просто: безусловный лидер продаж — Девяткино. В этом районе сегодня есть все для взрывного роста продаж: огромное дифференцированное предложение в сегменте «эконом» (вся линейка от «эконом минус» до «эконом плюс») от разных застройщиков и жесткая локальная конкуренция, подвигающая их предлагать покупателям самые выгодные цены и условия оплаты. Сравнительно медленно продаются квартиры в проектах комплексной застройки за КАД, рассчитанных на экономкласс, традиционно небыстро уходят из экспозиции квартиры большого метража — трехкомнатные и большие «двушки» (от 65 кв. м).
В целом спрос на малоэтажные проекты за КАД показывает рост. В первую очередь это связано с повышенным комфортом, который получает потребитель в таком жилье даже в проекте невысокого класса. Малоэтажные комплексы предлагают квартиры большой площади (в многоэтажках существенная часть предложения — малогабаритные студии от 21 до 28 кв. м), что позволяет достичь социальной однородности (меньше квартир покупается с инвестиционными целями). Например, в новом жилом комплексе «Финские кварталы» в Лупполове самая маленькая квартира 30 кв. м, с полноценной спальней и кухней. В малоэтажных комплексах меньше квартир, что дает возможность знать всех соседей в лицо и повышает безопасность пребывания детей на территории. При этом цены в таких проектах сопоставимы с ценами в проектах-«миллионниках». Разброс цен на квартиры в малоэтажных комплексах в принципе не отличается от такового в многоэтажках: от 1 до 11 млн руб.».
Слово экспертам
Валерий Панкратов, генеральный директор компании RusWoodHouse:
Многие застройщики сейчас осваивают областные земли, преимущественно в непосредственной близости от КАД: и земля подешевле, и транспортная доступность подчас лучше, чем в некоторых районах Петербурга. Квартиры здесь пользуются устойчивым спросом у Министерства обороны, молодых семей, расселенцев из коммунальных квартир. Первыми раскупают преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные, как правило, «зависают» у застройщиков, в лучшем случае до окончательной сдачи домов. Продвижение крупных застройщиков в область неожиданно «подогрел» интерес к малоэтажной застройке. Действительно, зачем покупать «однушку» в огромном жилом массиве, если за те же деньги можно приобрести жилье в одном из коттеджных поселков рядом с мегаполисом. Например, в малоэтажных комплексах от компании «РусВудХаус» стоимость секции в дуплексе от 2 млн руб. (64 кв. м) до 2 млн 750 тыс. руб.
(92 кв. м). При этом покупатель становится обладателем собственного земельного участка не менее 6 соток.
Слово экспертам
Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»:
Для покупателей жилья вблизи Петербурга, безусловно, большую роль играет цена. Но сегодняшние клиенты компаний-застройщиков прекрасно ориентируются в юридической части вопроса. Поэтому соблюдение застройщиком 214 ФЗ, продажа жилья по договорам долевого участия, которые проходят регистрацию в Росреестре — серьезное преимущество в глазах покупателей. Мы видим это по работе отдела продаж в малоэтажном районе «Счастье»: подавляющее большинство из тех 20–30 человек, кто приезжает на просмотры каждый выходной, первым делом интересуются юридическими аспектами. Они знают, что, работая по 214-му закону, мы обязаны сдать дома с подключенными коммуникациями и вовремя. Еще один фактор, влияющий на продажи, — стоимость обслуживания. Мы создали свою управляющую компанию, провели расчеты и можем сообщить, что услуги ЖКХ обойдутся жителям «Счастья» не дороже 25 руб./кв. м в месяц.
