Вторичный рынок: исчезающие покупатели
На вторичном рынке дорогих домов стагнация. Спрос на объекты крайне невелик. Объем сделок в элитном сегменте не превышает полутора десятков сделок в год, и реализация коттеджей держится на этом уровне уже несколько лет.
При этом огромное множество вариантов стоят в листингах без движения годами. Одной из главных причин этого аналитики считают неадекватность запросов продавцов. Многие объекты на рынке попросту переоценены, соответствуют реальной рыночной стоимости, по разным данным, лишь 10–20%. Стоимость остальных объектов завышена, а значит, домовладений по адекватной цене в этом сегменте практически нет. Руководитель департамента элитной и загородной недвижимости «Матрикс-Недвижимость» Анастасия Тузова считает: «Речь идет о перенасыщении рынка. Можно подобрать недвижимость на любой вкус: для некоторых важны видовые характеристики, для кого-то первым фактором является расположение, кому-то очень важна безопасность (например, в Юкках хозяева установили охранный пункт на четыре дома). Весь вопрос в стоимости домовладений».
Завышенные цены — не секрет для покупателей, которые ведут себя при выборе объекта весьма настороженно. Станислав Азацкий, директор «Адвекс. Загородная Недвижимость», замечает: «Нынешний покупатель во время просмотра объектов не торгуется, цена даже не обсуждается. Непонятно, за какие деньги он готов рассматривать предложение. Те, с кем переговоры все-таки проходят, сразу настаивают на значительном снижении цены — не менее чем в два раза».
При этом средняя стоимость объектов, которые клиенты в принципе готовы рассматривать для приобретения, за год снизилась как минимум на четверть. «Если в прошлом году было три просмотра коттеджей от 60 млн руб., то в этом году заявок на объекты дороже 45 млн нет. В течение сезона шли в основном единичные просмотры объектов стоимостью до 17 млн», — перечисляет Станислав Азацкий.
Предложение, между тем, пополняется каждый месяц, и в первую очередь объектами, стоимость которых превышает 30 млн руб. Нереализованные элитные объекты сконцентрированы во Всеволожском районе; немало их и в Курортном, Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах.
Выбор в пользу поселков
Анастасия Тузова уверена: в последнее время покупатели отдают предпочтение коттеджным поселкам, а не отдельно стоящим домам. Действительно, на первичном рынке динамика продаж иная. Так, например, по данным Knight Frank St. Petersburg, в III квартале было продано 9 коттеджей класса А и 33 коттеджа класса В. Это на 29 и 22% больше, чем за тот же период прошлого года. Аналитики компании считают, что говорить об активизации рынка рано, но уровень средних темпов продаж дает основание предвидеть благоприятную тенденцию увеличения спроса.
У покупательской активности на первичном рынке есть и обратная сторона: число домовладений в коттеджных поселках, выставленных на продажу, уменьшается. По данным Knight Frank St. Petersburg, осенью в продаже было 17 поселков класса А, или 255 коттеджей. По сравнению с летом объем предложения уменьшился на 6%, что обусловлено, с одной стороны, отсутствием новых проектов и ростом интереса покупателей к объектам элитного сегмента. Похожая ситуация складывается с объектами класса В: объем предложении уменьшился значительно — разница между II и III кварталом составила 15%. В этом сегменте сыграл свою роль и тот факт, что в части поселков произошла переориентация на продажу участков без подряда, а в других девелоперы приняли решение о приостановлении продаж. С рынка уходят проекты, не соответствующие уровню требований, предъявляемых покупателями к объектам бизнес-класса. Однако в ответ становится ограниченным количество предложений в качественных поселках класса В. Сокращение уже привело к росту цен — за осень средняя цена домовладения в элитном сегменте повысилась на 7%, в поселках бизнес-класса – на 3%.
Клиент с видом на жительство
Конечно, первичный рынок еще далек от дефицита, но качественных объектов в течение ближайшего года станет существенно меньше. Современный покупатель готов вкладывать денежные средства в первую очередь в готовый продукт, что становится на сегодняшний день основным приоритетом при покупке загородного высококлассного жилья, а новых проектов на рынок не выводится.
При этом покупатели элитной загородной недвижимости понимают, за что они готовы платить, и не собираются приобретать дома сомнительного качества. Современный клиент предъявляет целый набор требований к жилью: « Большой размер участка, экологически чистые материалы, наличие коммуникаций — в идеале с центральным газопроводом, близость к городу, состав соседей... — перечисляет Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» агентства «Александр Недвижимость». — Этим требованиям отвечают в первую очередь объекты на участках от 25 соток в коттеджных поселках класса «премиум», они строятся в 10–15 км от города, с круглосуточной охраной, бассейном и тренажерным залом, ландшафтным благоустройством».
Более того, дома в элитном сегменте все реже покупаются для отдыха. По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, по цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание, — их доля в запросах в этом году увеличилась до 80%. А для горожанина, рассчитывающего обосноваться в поселке на постоянное жительство, актуальны другие параметры инфрастуктуры поселка: клиент хочет получить весь необходимый сервис, иметь возможность пользоваться большим спектром объектов в самом коттеджном поселке. Андрей Петров, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, считает, что большинство покупателей сегодня предпочитают не просто обжитые коттеджные поселки с полным набором инфраструктуры, а хотят, чтобы жить в них было так же удобно, как в городе: «В целом требования к элитному загородному жилью похожи на те, что предъявляют покупатели на городском рынке: новые объекты, современные качественные материалы, уникальный дизайн внешнего и внутреннего убранства. Но среди прочих требований — качественные услуги управляющей компании и круглосуточная охрана территории».
Эксперты «Петербургской недвижимости» добавляют, что в дорогих коттеджных поселках по-прежнему популярны так называемые клубные дома, сочетающие в себе бассейн, спортивный клуб, спа-центр, комнаты отдыха и прочие атрибуты для проведения досуга. А наиболее актуальными и перспективными являются проекты, где наряду со всем вышеперечисленным создается обширная территория для отдыха — оставляется лесной массив либо берется в аренду соседний, где организуется качественное пространство для прогулок и спортивных занятий.
