Реконструкция пригородных трасс, призванная улучшить транспортную доступность в регионе, приводит к постепенному росту покупательского интереса: по разным оценкам, спрос вдоль реконструируемых трасс может повыситься на 20–30%. Правда, не сразу. Так, частичная реконструкция Приозерского шоссе, которая ведется уже несколько лет, дала о себе знать только сейчас. А завершение работ на КАД повлияло на привлекательность Ломоносовского района, но пока не вызвало роста цен. В первую очередь повышается не цена, а ликвидность — улучшение транспортной доступности делает объект интересным, дает ему преимущество, и лишь затем следует подорожание.
Инерционность загородного рынка чрезвычайно велика, например, на утверждение «обновленной» дорожной карты в сознании покупателей уходит несколько лет. Но дело не только в инерции. Ведь понятие «транспортная доступность» складывается из таких показателей, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, плотность населения в районе. Все это проверяется только регулярным использованием транспортных артерий. Нередко оказывается, что фрагментарный ремонт не решил проблему; пример тому расширение Киевского шоссе на территории Санкт-Петербурга, до границы с Гатчинским районом, в результате которого «узкое место», где создаются пробки, лишь отодвинулось от города.
И риэлторы, и девелоперы ссылаются на то, что расстояния на сегодняшнем рынке загородной недвижимости измеряются не километрами, а минутами. На первый план все чаще выходит путевой хронометраж. Ряд загородных трасс позволяют добраться до дома в 30 км от Петербурга за то же время, за которое в других районах удается только проползти 10 км в пробке.
Минувший сезон: тем же путем
Если обозначить общие тенденции рынка прошлого года, вряд ли удастся обнаружить радикальные изменения спроса. Так, немалая часть покупателей собираются жить в Ленобласти, а работать в Петербурге и ищут жилые комплексы поближе к городу. Для этой группы клиентов «близко» — основной критерий: объект должен быть в 15–20 км от КАД. Использование загородного жилья в качестве дачи, куда можно приехать отдохнуть на выходных, предполагает возможность покупки дома или участка «далеко» от города. Правда, как отмечают эксперты, в этом сегменте километраж сократился и стремление в глубинку, судя по всему, уменьшилось: три года назад покупатели были готовы забраться за сотню километров от Петербурга, а сегодня ограничиваются семьюдесятью. Наконец, есть сегмент
наиболее дешевых дач, предназначенных исключительно для сезонного использования и отдыха бабушек с внуками. Как правило, выбирая между ценой объекта и удаленностью от города, большинство в этой группе отдают предпочтение первой. И уже неважно, как далеко находится дом, — охват в этом случае очень широк: не только Ленинградская, но и Новгородская, Псковская области.
Изменилась ли география покупательских предпочтений за минувший год? Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость», уверен, что нет, — как и прежде, спрос сосредоточен во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах. Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» компании «Александр Недвижимость», отмечает постепенный рост интереса покупателей к Приозерскому району — постепенно дает себя знать строительство новой дороги.
Аналитики «Русского Фонда Недвижимости» отмечают, что, хотя наибольшее внимание покупатели домов для постоянного проживания все еще обращают на Всеволожский район, ситуация постепенно меняется. Районом-конкурентом становится Ломоносовский, который с каждым месяцем все активнее приближается к лидерам спроса. Всеволожский район, при всей его привлекательности, уже несколько перенасыщен, а популярность недвижимости в Ломоносовском с открытием КАД резко повысилась. Учитывая, что земельный фонд там далеко не исчерпан, аналитики предрекают району высокое внимание как девелоперов, так и покупателей.
В ближайшем будущем на востребованность ряда районов повлияет и строительство Западного скоростного диаметра. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», уверен: дальнейшее строительство ЗСД приведет к перераспределению транспортной нагрузки, то есть не только облегчит движение внутри города с севера на юг и обратно, но и скажется на увеличении спроса на южные и юго-западные районы области, которые сейчас не
представляют интереса для горожан, живущих в северной части города. Участки к юго-западу практически не приобретаются, но есть вероятность, что при повышении транспортной доступности спрос на них возрастет.
Незаслуженно обойденные
Можно сказать, что перспективная зона удаленности от черты Петербурга ограничивается радиусом 30–40 км, дальше качество и разветвленность дорожной сети резко снижаются, пропорционально падает и число проектов организованной застройки. Но в то же время некоторые территории, формально расположенные в пределах притягательной тридцатикилометровой зоны, как будто бы обойдены вниманием и застройщиков, и приобретателей. Например, восточная часть Всеволожского района благодаря Дороге жизни в транспортном отношении не менее удобна, чем, скажем, Романовка или Щеглово, но пока не воспринимается как пригодная для постоянного проживания. Сейчас там реализуется всего несколько коттеджных поселков, рассчитанных в основном на отдых. Однако по мере развития пригородной застройки на границе с Петербургом эти территории вполне могут оказаться востребованы и в качестве места для жизни.
То же можно сказать и о поселках вдоль новой Приозерской трассы — они пока остаются своего рода «слепыми пятнами». Коттеджное и малоэтажное строительство сосредоточено в Вартемягах, Касимове, Агалатове. А вот Васкелово, которое также попадает в 30-километровую зону, пока не слишком популярно, хотя в плане доступности им не уступает.
Наконец, давно сулят развитие территориям, расположенным вдоль Мурманской трассы. Это наименее загруженное шоссе в Ленобласти, поэтому до города можно добраться на автомобиле за 20–30 минут (или за полчаса на общественном транспорте, маршрутные такси и автобусы до станций метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко» ходят регулярно). При этом Кировск и Шлиссельбург, стоящие по Мурманской трассе, до сих пор остаются локальными рынками: жилье здесь строится, но покупают (или получают) его в основном жители района. Не исключено, что район рано или поздно «распробуют» и петербуржцы.
Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»: «Спрос сосредоточен во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районе. Наиболее массовый покупательский запрос — дом для постоянного проживания в 20–30 км от КАД, с коммуникациями, цена 3–5 млн руб. Садоводства или жилые дома для отдыха покупатели готовы рассматривать на удалении до 50 км, по некоторым наиболее интересным направлениям — до 70 км. Ценовой диапазон: 0,5 тыс.–1,2 млн руб. за участок с домом и 150–800 тыс. руб. за участок без построек. На объекты дальше 100 км единичные запросы».
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость»: «Сегодня покупатели чаще всего готовы рассматривать варианты на удалении до 50 км, если речь идет о доме для отдыха, и не более 20 км, если планируют жить за городом постоянно. При этом качество дорог, конечно же, влияет на спрос, и клиенты реагируют на новые или отремонтированные дороги. Любимыми, хорошо рассматриваемыми районами остаются Выборгский, Курортный, Всеволожский. Хотя в этом сезоне был отмечен рост спроса на Приозерский район».
Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН: «Восприятие покупателями расстояний практически не изменилось. По-прежнему большинство рассматривают объекты для постоянного проживания, до которых добираться от города не больше 30–40 минут на транспорте. В сегменте дач, безусловно, многие покупатели хотели бы приобрести дом в 20–30 минутах езды по трассе, однако эти желания чаще всего сталкиваются с ценами на недвижимость в этих районах и выбирать приходится более удаленные объекты».
Слово экспертам
Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «Лэнд Аспект»:
Локация проекта традиционно остается определяющим фактором при выборе загородной недвижимости. Спрос, как и прежде, сосредоточен во Всеволожском, Выборгском, Приозерском районах Ленобласти. Однако постепенное сокращение земельных ресурсов в северных направлениях и наличие неудовлетворенного спроса в южных меняет приоритеты: так, в этом году вторым по объему предложения стал Ломоносовский район. Удаленность от города как критерий выбора напрямую связана с форматом будущего жилья. Дома для постоянного проживания пользуются спросом в проектах, расположенных в 20 км от Петербурга, дома для сезонного проживания — в 40–70 км. Существует отдельная покупательская аудитория, ориентированная на «дальний» формат — более 100 км (как правило, именно там можно найти уникальные с точки зрения природных особенностей объекты). Часто покупатели измеряют расстояние не в привычных километрах, а во времени, потраченном на дорогу. «Близко не всегда значит быстро» — так можно описать одну из особенностей географии загородного рынка.
