Богатый выбор
Продавцы утверждают, что к концу года покупатели стали заметно медлительнее в принятии решений. С одной стороны, рост курса доллара и евро располагает к поиску объектов для рублевых вложений, с другой — число предложений на рынке загородной недвижимости Ленобласти сейчас настолько велико, что затрудняет выбор. «Покупатели, решившие потратить рубли на покупку земли после ослабления курса, к заключению сделок подойдут примерно к апрелю», — считает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс».
А выбор огромен и по качеству, и по видам объектов: участки без подряда, квартиры и таунхаусы, участки с подрядом на строительство коттеджей, готовые дома. По данным аналитиков рынка, все это в конечном итоге обращает покупателя к уже проверенным именам и известным брендам (например, к новой очереди поселка с известным названием после успешной сдачи и заселения первой очереди). Таким образом, регулярные продажи фиксируют не более двух десятков поселков с наиболее популярными именами.
Остается стабильным спрос на готовые дома по разумным ценам, в поселках не дальше 30 км от города, с готовой инженерией. Надо отметить, что цены давно не менялись, оставаясь весь год на одном уровне. В этой ситуации покупатели выбирают, ориентируясь на то, что уже есть в поселке: хорошие дороги и минимальная инфраструктура.
Сегодня в успешных и качественных поселках кризис заметен меньше, в то время как проекты неудачные или некачественные начинают потихоньку уходить с рынка ввиду невостребованности покупателем и отсутствия продаж. На то есть разумные основания: не все гладко с некоторыми поселками по слишком доступным ценам. Чудес на рынке загородной недвижимости не больше, чем в жизни вообще, и часто получается, что дешевизна в рекламе поселка впоследствии сопровождается скрытыми платежами и невыполненными обещаниями, сложностями с документальным оформлением недвижимости. Отмечается спад спроса и на популярные летом инженерно подготовленные земельные участки.
Что продают?
По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости, спрос на загородную недвижимость давно держится в средней ценовой категории и экономклассе. Это проекты, предлагающие коттеджи дешевле 10 млн руб. Группа представлена 72 коттеджными поселками. В них, по данным Бюро аналитики, насчитывается 3886 лотов. Скорость входа на рынок и ухода коттеджных комплексов в этой ценовой категории последнее время была примерно одинаковой. «Нижний сегмент (до 6 млн руб. за лот) включает 33 комплекса, — рассказывает Дмитрий Сперанский. — Суммарно в них насчитывается 1866 домов, из которых не продано на настоящий момент 1135. Обычно предлагаются дома 100–180 кв. м на участках от 9 до 14 соток. В ценовой категории 6–10 млн наиболее типичное предложение — дома 140–220 кв. м на участках 10–17 соток.
Что же касается такого популярного в последние годы товара, как участки, то большинство предлагаемых на рынке сконцентрировано именно в нижнем ценовом сегменте (до 100 тыс. руб./сотка), однако в 14 проектах можно найти сотку дешевле 30 тыс. руб. «В настоящее время реализуются 116 проектов. За последние полгода список увеличился на 18 позиций, это больше, чем в других категориях. Загородные комплексы, предлагающие участки, довольно масштабные. В трети указанных поселков по 200 с лишним участков», — говорит Дмитрий Сперанский.
Число проданных за год участков в этой категории, по данным Бюро аналитики, весьма впечатляющее: 2810 лотов. Понятно, что скорость продаж здесь куда выше, чем в проектах более высокой стоимости, однако суммы получаются скромные: средняя доходность около 1,5 млн руб. на проект в месяц, как отмечает Дмитрий Сперанский.
И в то же время в 21 поселке за год не продано ни одного лота, 49 проектов проводили меньше одной сделки в месяц. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, примерно 45% сделок приходится на 10 проектов-лидеров.
Судя по всему, с весной на рынке ожидается перезагрузка. Запущен механизм самоочищения когда отсутствие спроса вынуждает некачественный товар уйти с рынка. С другой стороны, девелоперы призывают покупателя быть более внимательным и подходить к выбору недвижимости разумно и взвешенно, не выбирать участки только по цене.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»: «Как известно, сегодня девелоперам работать на загородном рынке несладко. И эта ситуация касается покупателей: их риски по вложению денег в коттеджные поселки серьезно возрастают. Сегодня в продажах участвуют примерно 15% поселков, то есть в этих проектах активно заключаются сделки. Причины следующие: наиболее адекватное предложение, профессиональные сотрудники отдела продаж, все в порядке с документами и активное строительство. Следовательно, именно эти проекты имеют большие шансы быть вовремя построенными и заселенными. У остальных перспективы туманные. А посему перед покупкой надо обязательно собрать данные из разных источников о скорости продаж в проекте и темпах строительства, посмотреть отзывы клиентов. Это в какой-то мере поспособствует принятию верного решения».
Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Сегодня наибольшее количество сделок на рынке заключается с участками стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку. Это значит, что граждане приобретают весьма и весьма недорогое, но главное — «неполное» предложение. Как правило, если участок дешевле 100 тыс. руб. за сотку, то оплата инженерии не включена. Чем ниже цена сотки, тем больше доля платежа за коммуникации в общей сумме покупки. То есть если участок стоит 500 тыс. руб., то на коммуникации приходится 150–750 тыс. руб. Это надо иметь в виду. При такой схеме продаж (ее в этой категории используют очень часто), подведение коммуникаций, как правило, не единовременное: пока со всех покупателей соберут необходимую сумму, пройдет немало времени. Соответственно, вкладывая деньги в «полуфабрикат», покупатели должны быть готовы, к тому, что деньги успеют обесцениться, прежде чем они смогут хотя бы начать строительство на приобретенной земле».
