Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

Пригород формируют девелоперы

Многоэтажные проекты / 30.07.2014

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp:

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
Петербургский рынок жилья активно осваивает пригороды Северной столицы. По данным Консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в пригородной зоне Ленинградской области за первое полугодие 2014 года было выведено на рынок 1,13 млн кв. м жилья. При этом на масштабные проекты (свыше 100 тыс. кв. м) приходится около 60% всего предложения.

Такие территории, как Кудрово или Мурино, сами по себе представляют масштабные зоны комплексного освоения. Например, в Мурине в настоящий момент в продаже 23 жилых комплекса. Стабильное пополнение предложения обеспечивается в первую очередь за счет вывода в продажу корпусов в составе уже реализующихся проектов (ЖК «Мой город» от ГК «Полис», ЖК «Тридевяткино царство» от «УНИСТО Петростали» и др.). Преимущественно в рассматриваемой локации реализуются крупные проекты, продаваемая площадь в которых превышает 100 тыс. кв. м. Но есть и меньшей площади, например, точечные дома или небольшие комплексы площадью от 10 до 70 тыс. кв. м (ЖК «Ласточка», ЖК «Сокол» и др.). Продолжается освоение масштабных территорий под строительство и в Кудрове — там активно строятся и выводятся новые очереди таких проектов, как «Семь столиц» (кварталы «Вена» и «Лондон») от Setl City, «Вернисаж» и «Березовая роща» (ГК «Полис»). Из интересных новых объектов в других локациях можно отметить новый проект компании КВС в Сертолове — «Новое Сертолово». Это малоэтажный комплекс уровня комфорт-класса, уже в первой очереди будет построен детский сад, предполагается наличие всей необходимой инфраструктуры (школы, магазины, спортивные и детские площадки). Комплекс такого масштаба впервые вышел на рынок в Сертолове. Здесь же готовится к выходу на рынок еще ряд масштабных проектов. Постепенно развивается территория Янина. Еще в прош­лом году там было представлено несколько ЖК, из них наиболее масштабные Jaanila country (компания «Ленстройтрест») и проект « Новое Янино» (ГК «ЦДС»). Продолжается и застройка южных пригородных территорий. Например, на рынок вышла вторая очередь нового района «Александровский» в Пушкине. Площадь района примерно 200 га, из которых 40% отведено под зеленые насаждения. «Александровский» рассчитан на 20 тыс. жителей — площадь жилья около 720 тыс. кв. м. В Москве также идет активное развитие пригородных территорий, например, ГК МИЦ вводит в продажу новые корпуса ЖК "Новое Павлино" в Балашихе.

Маленькие, но по три

Проекты, которые выводятся в продажу сейчас, спроектированы два–три года назад. «Если говорить о концептуальном проектировании, то срок до выхода на стройку составляет примерно полтора года. В среднем срок проектирования, если готова вся градостроительная документация и исходные данные от заказчика, составляет полгода, затем начинается стройка: застройщик получает разрешение на строительство, начинает строить и продавать. Само строительство занимает от 1,5 до 3 лет, в зависимости от размера комплекса. Таким образом, результат можно увидеть через 2–3,5 года после начала проектирования. Сейчас изменения касаются как раз тех объектов, которые проектировались в концептуальной фазе: снижается этажность, увеличивается площадь квартир и т. д. Есть изменения и в сторону качества, но подобные объекты мы увидим не раньше чем через три года», — рассказывает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU. Пока квартирография новых объектов мало отличается от принятой в домах, которые были выведены на рынок в прош­лом году. В проектах экономкласса с низкой ценой на старте продаж и на начальном этапе реализации самыми популярными остаются малометражные квартиры — почти 60% всего предлагаемого в строящихся домах жилья составляют однокомнатные квартиры, в некоторых проектах «трешек» нет совсем. «Сегодня все еще большое значение имеет ценовой фактор, поэтому в целях снижения общей стоимости квартиры потенциальные покупатели готовы приобретать небольшие по площади квартиры, что находит отражение в проектах застройщиков. Маловероятно, что данная тенденция потеряет актуальность в ближайшее время», — замечает Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь». Что касается жилья более высокой ценовой категории, которое по уровню организации жилой среды можно причислить к классу «комфорт», то здесь в квартирографии сох­раняется разумный баланс всех типов квартир — от студий до просторных трехкомнатных. Ограничение этажности, введенное правительством области, привело к тому, что высотных домов среди новых проектов практически нет. «В отличие от высоток (25, а иногда и 27 этажей), которые выходили в продажу у станции метро «Девяткино» около двух лет назад, новые проекты, как и наш ЖК «Силы природы», в большинстве своем более гуманны (около 16 этажей)», — говорит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.

Цена продвинутости

Средний уровень цен в новых проектах колеблется от 60 до 90 тыс. руб. за квадратный метр. Ценообразование не слишком зависит от того, относится проект к КОТ или точечной застройке. «Во многом цена зависит и от политики компании, которая реализует проект, ее репутации и имиджа. Так, компания Setl City строит комфортное жилье на пригородных территориях, и средняя стоимость в таких проектах не уступает стоимости квадратного метра точечных домов, а иногда и превосходит ее», — считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Существенно также, на какой территории проект запущен: обеспечена ли она инфраструктурой, какова транспортная ситуация. «Несколько лет назад, когда Кудрово стало активно застраиваться, средняя стоимость квадратного метра в нашем проекте «Семь столиц» составляла 50 тыс. руб., это было существенно дешевле, чем в новостройках городских районов, — добавляет Ольга Трошева. — Сейчас средняя цена предложения в проекте «Семь столиц» 90 тыс. руб., и это уже выше уровня цен целого ряда городских объектов». Подросла не стоимость отдельного проекта, а «цена территории», которая получила развитие. Такие территории, как Янино или Сертолово, только начинают развиваться, и средний уровень цен в этих зонах несколько ниже, чем в ЖК, строящихся в уже популярных и более развитых Кудрове, Мурине-Девяткине, Всеволожске.

Кто в ответе за развитие

Развитие территорий сегодня по факту легло на плечи девелоперов — забота о формировании комфорта будущих жителей вынуждает вкладываться в инфраструктурные проекты, и застройщики в полной мере отдают себе в этом отчет. Недостающая «социалка» закладывается в планы будущих комплексов, причем не только тех, в которых предполагается строительство многоэтажек, но и тех, в которых намечено возведение комфортного жилья средней этажности. Ведь вопрос комфортной среды обитания остается одним из ключевых для будущего покупателя — не скучные дешевые «спальники», а европейские пригороды. Например, в Мурине в настоящее время работает 17 девелоперов. Большая часть предполагают присоединиться к специальной программе администрации Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги». В рамках этой программы застройщик, вставший на налоговый учет в области, платит все положенные по законодательству налоги в консолидированный бюджет региона и строит за свой счет социальные объекты — детские сады и школы. Администрация области возвращает застройщику затраты на строительство объекта путем перечисления средств муниципалитету, в котором он построен, субсидии на его выкуп. При этом цена не должна превышать определенный Минрегиона РФ уровень и составлять больше 70% уплаченных налогов. «Первой компанией, которая заключила такое соглашение, стала в 2013 году Setl City. Девелопер обязуется в течение пяти лет перечислить в бюджет около 1 млрд руб. налогов. В ЖК «GreenЛандия» Setl City возведет шесть детских садов на 680 детей и школу на 1175 учеников. Строительство двух детсадов началось в августе 2013 года в составе второй очереди. Завершение планируется во II кв. 2016 года. Двухэтажные детские сады, запроектированные в домах № 3 и 7, рассчитаны на 100 и 140 мест», — объясняет Ольга Трошева. ГК «Полис» на территории Мурина также запланировала строи­тельство четырех детских садов в сумме на 400 мест. Совместно с ГК «Арсенал Недвижимость» компания возведет и школу на 1224 учащихся. Ориентировочно все учреждения будут готовы во II кв. 2016 года. ГК «Арсенал Недвижимость» в конце 2012 года построила и передала властям Ленобласти детский сад на 110 мест в поселке Мурино. Компания планирует построить и другие социальные объекты. Например, в планах строительство лицея. В ЖК «Мечта» от компании «Мавис» учреждение поликлинического комплекса появится на первом этаже одного из домов, а в ЖК «Виктория» запланированы детский сад и школа. В рамках своих проектов предполагает строительство социальной инфраструктуры и ГК «ЦДС». Компания NCC, которая возводит в Мурине ЖК «Эланд», также собирается строить детский сад, который занял место одного из жилых корпусов на территории. Таким образом, дефицита образовательных учреждений, которые будут появляться благодаря застройщикам, вблизи станции метро «Девяткино» не ожидается. Вопросом обеспечения новых районов дорожной инфраструктурой наряду с правительством Ленобласти занимаются в настоящее время и девелоперы. Так, например, прорабатывается федеральный проект строительства международного автовокзала с выездом на трассу Токсово — Матокса у станции метро «Девяткино». Согласно текущим договоренностям, проектирование финансируется застройщиками, а строительство будет финансироваться из федерального бюджета. Помимо этого, Setl City совместно с «Арсенал Недвижимостью» уже приступила к строительству дороги в Мурине, которая соединит новые кварталы «GreenЛандии» и Девяткина со станцией метро и Северным автовокзалом.

В избранном В избранное
2381
Предложения