Очень часто заказчик особенно тверд и непреклонен в своей решимости не выходить за рамки определенного бюджета в начале процесса, а затем эта решимость тает или разбивается об обстоятельства непреодолимой силы. Из-за недостаточной проработки «нулевого цикла» на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти много неликвидных домов: неудачные участки, измененные на коленке проекты домов, проблемы с инженерией, следы переделок. И завышенные цены, поскольку продавец обычно
хочет вернуть свои затраты с премией за терпение и мытарства, а также за проявленную смекалку в поисках выхода из положения, в которое человек просто не попал бы, отнесись он с должным вниманием и тщанием к подготовительному этапу строительства.
Итак, если вам нужен дом для постоянного проживания, участок придется искать неподалеку от города. Пусть он окажется меньше, чем вы купили бы за ту же цену в удаленных от КАД локациях. Пусть рядом не будет живописных озер. Определяющими факторами должны быть качество и загруженность шоссе, по которому предстоит ездить дважды в день, наличие магазинов, аптек и других необходимых объектов соцкультбыта и инженерное обеспечение.
Как можно выбрать проект дома, не зная, какая будет система отопления: на природном газе, электричестве или за счет дизельного генератора? Многие рискуют, полагая, что магистральный газ рано или поздно подведут. Заказывают дома в расчете на весьма экономичное газовое отопление, а затем, по мере выяснения всех обстоятельств, вынуждены обеспечить альтернативные способы. Конечно, хорошая дровяная печка еще никому не мешала — ни как аварийный вариант, ни как замена камину. Но тогда и дом нужен такой, чтобы тепло печи согревало все комнаты и этажи, а материал стен быстро прогревался, фундамент был рассчитан под печку…
Если вместо печки будет электрокотел, для него нужно место и дополнительные киловатты. Вы тратите деньги на подключение дополнительной электромощности, а могли бы купить надел подороже, с уже подведенным газом.
Выбор единого исполнителя — еще один хороший способ экономичного строительства. Строители, зная, что им придется заниматься отделкой и за все отвечать, с большим тщанием выполняют все работы. Если обнаруживаются ошибки, их устраняет тот же подрядчик. И обычно при большом заказе проще договариться о скидке.
В общем, чем меньше неясных моментов останется на потом, тем меньше денег в итоге будет потрачено.
Слово экспертам
Данил Арустамов коммерческий директор компании «Сканди»
Если говорить об экономии, нельзя обойти вопрос выбора конструктива, поскольку материал стен определяет итоговую стоимость строительства дома. Материал, проект, исполнитель работ и заключение договора на все произведенные работы — вот четыре основных фактора, влияющие на конечную стоимость загородного дома.
По опыту работы с клиентами могу сказать, что все больше заказчиков понимают необходимость комплексного подхода к начальному этапу. Проектирование дома, составление схемы внутренних и наружных инженерных сетей, оформление интерьера дома, а также планировку и ландшафтный дизайн участка можно поручить специалистам компании. Это исключит переделки и нестыковки, внесение изменений на ходу.
Многие все еще пытаются сэкономить на проектировании, выбирая готовый проект в расчете на то, что строители по ходу дела смогут «подогнать» нестыкующиеся детали. Есть более разумное решение: заказ дома в компании, которая доработает выбранный проект бесплатно. Мы, например, предлагаем такую услугу.
На рынке стройматериалов мы сейчас видим, что клееный брус как отечественного, так и импортного производства подешевел. Импортный — в результате снижения ввозных пошлин относительно 2013 года на 5%.
Разброс цен на услуги по строительству, предлагаемые на рынке, необычайно велик. Поэтому, при всем уважении к стремлению сберечь средства, советую заказчику поинтересоваться построенными выбранной компанией домами, увидеть все своими глазами. Особенность строений из клееного бруса в том, что через год недостатки становятся очевидны даже непрофессионалам, и они должны быть исправлены. Поэтому сам факт того, что бывшие клиенты компании готовы показать свой дом будущим клиентам, говорит об ответственности строительной компании в исполнении обязательств. Речь идет о том, чтобы остаться в добрых отношениях даже после завершения стройки: по ходу работ могут возникать споры, но важно, как они разрешаются, как строительная компания выполняет свои гарантийные обязательства.
Хочу обратить внимание, что экономия на строительстве не должна повлечь за собой рост стоимости эксплуатации дома. Например, выбрав брус тоньше, чем необходимо для нашей климатической зоны, можно серьезно увеличить расходы на отопление.
Слово экспертам
Алексей Зайцев генеральный директор архитектурной студии FACHWERK studio
Как застройщик, специализирующийся на строительстве загородных домов из клееного бруса, могу рассуждать об экономии на строительстве в выбранном сегменте. Хотя само по себе выражение «экономия на строительстве», на мой взгляд, уже несет в себе ненадежность и недоверие к застройщику. Однако экономия экономии рознь, и, предоставляя покупателям качественные дома, построенные с соблюдением всех технологий и с применением качественных материалов, мы позволяем им экономить на эксплуатационных расходах и дорогостоящих ремонтах в будущем.
Ни для кого не секрет, что дома из клееного бруса, в частности дома в стиле фахверк, обходятся дорого и рассчитаны на определенную группу покупателей. Однако архитектурная студия FACHWERK studio добивается значительного снижения итоговой стоимости домов за счет использования российского клееного бруса и четкого распределения накладных расходов по строительному процессу. Импортные материалы, как правило, удорожают суммарную стоимость дома, иногда значительно. Но, к счастью, российские производители по качеству производства и обработки бруса на сегодняшний день не уступают западным. Техническое же оснащение наших домов мы доверяем только хорошо зарекомендовавшим себя европейским компаниям и считаем, что в этом вопросе экономия недопустима. Таким образом, мы четко расставляем приоритеты в стремлении достичь идеального соотношения цены и качества.
Во избежание проблем с эксплуатацией дома заказчику понадобятся документы с информацией о расположении инженерных коммуникаций, виды фасадов, планы этажей, общие данные по объекту и гарантийные сертификаты на все работы.
Слово экспертам
Дмитрий Чижов директор по развитию ПСК «РосСтрой»
Строительство загородных домов с привлечением «самодеятельных» бригад довольно распространено. С одной стороны, понять можно: обилие рекламы, которая настойчиво предлагает демократичные по цене и простые в работе материалы и технологии, создает впечатление, что можно обойтись без найма строительной компании. Юрлицам трудно конкурировать с относительно квалифицированными «неофициальными» застройщиками по стоимости подряда, юрлица ведь платят налоги, в том числе социальный на каждого сотрудника (40% зарплаты). Но впоследствии можно потерять 50%: из-за переделок.
Проблема в том, что работу они сделают, а претензии потом предъявить будет некому, и домовладелец остается сам себе режиссером.
Вторая проблема для заказчика — закупка стройматериалов и оборудования. На первый взгляд, «не те» саморезы и необходимость приобрести «болгарку», шуруповерт, — это мелочи. Однако при этом человек теряет, и время, и деньги, и нервы.
Кроме того, из-за невозможности постоянно находиться на стройплощадке нельзя контролировать качество работ. Каждый из нас что-то знает хорошо, в чем-то может разобраться в общих чертах — с помощью форумов в Интернете, роликов на youtube.
На профессиональном уровне постичь все нюансы даже одной технологии строительства невозможно. Инструмент, который нужно использовать, толщина шва, температура кладочного раствора… Иногда видишь, как зимой кладут стены из газобетона, и понимаешь, что клей передаст привет весной.
Экономный заказчик стремиться найти нескольких подрядчиков, пытаясь получить максимальный результат за минимальные деньги. Договаривается о бесплатной доставке материала, скидке на установку канализации. Но управлять строительством, которое ведут несколько бригад, способен человек, обладающий квалификацией руководителя проекта. Когда человек сам все покупает и сам строит («я мужик, я могу, я сделаю»), даже имея определенные навыки и знания о досках или утеплителях, он вряд ли сможет просчитать прогиб балки на шестиметровом пролете. Можно, например, выбрать плиту OSB-3, потому что это недорого. Но ведь считать надо с отделкой!
Рекламные объявления вроде «Мы построим вам дом за 400 тыс. руб.» по большей части просто приманка. На самом деле в эту сумму не включен, например, утеплитель, который составляет до 40% стоимости коробки. Строя дом для постоянного проживания, трудно уложиться меньше чем в 20 тыс. руб. за квадратный метр.
Решите, как долго вы собираетесь жить в доме? Стоит ли строить дом на века или вы предпочитаете побыстрее переехать, жить и радоваться? Необходимо трезво оценить потребность в площади: нужны ли вам лишние метры? Лучше всего выбрать одного подрядчика — одну компанию, которая по максимуму возьмет на себя ответственность за дом и инженерию. Это обеспечит гарантии, просчитанные нагрузки по проекту, ответственность за надежность. У вас будет пакет документов на все выполненные работы. И через пять–семь лет не возникнет вопрос, где проложены электропровода. Чтобы не ошибиться в выборе подрядчика, обращаться надо сразу в две или три компании и сравнивать их предложения.
Слово экспертам
Валерий Панкратов генеральный директор компании RusWoodHause
Если решили строить дом из клееного бруса, прежде чем выбирать проект, необходимо определиться с заводом — производителем домокомплектов из бруса. У каждого завода своя программа и линейка проектов. «Перевести» проект другой компании можно, но это потребует дополнительных затрат, которых можно избежать. У нас люди в принципе не любят вкладываться в проект: многим кажется, что строители на месте могут подсказать, как лучше, подогнать-уточнить. Но любой строитель вам скажет, что, чем тщательнее выполнен проект, тем дешевле обходится стройка, меньше переделок. Переделки — весьма существенная статья расходов, на которой можно и нужно экономить.
Для домов из клееного бруса и бревна существенным фактором экономии может стать применение свайного фундамента вместо железобетонного плитного или ленточного. Такая замена заметно снижает конечные затраты. Еще на этапе проектирования дома и его инженерного обеспечения делается расчет будущих расходов на отопление. Плохо, если к участку не подведены ни газ, ни электричество, и непонятно, какая будет выделена электромощность, подведут ли газ. Выбирать проект — материал, толщину стен, фундамент, площадь дома и, само собой, схему электро- и теплоснабжения дома, а также оборудование — надо с учетом возможностей инженерного обеспечения участка.
К сожалению, редкий заказчик приходит к проектировщику или производителю домокомплекта с четким пониманием того, что ему необходимо. Между тем гораздо выгоднее и проще предусмотреть места для проводки, розеток, выключателей сразу, на этапе «бумажной» проработки проекта — тогда скрытая проводка будет уложена в каналы, вырезанные в брусе или бревне, прямо на заводе. Получится быстро, красиво и безопасно.
В нашей компании принято показывать уже построенные и год-два назад заселенные дома новым заказчикам. Идеальный вариант: один подрядчик на дом под ключ и один ответственный за строительство и инженерию. Но это бывает очень редко. Чаще привлекаются разные подрядчики. Рекомендую все же фиксировать их обязательства в договорах. Какими бы чудесными ни были отношения с подрядчиками на этапе строительства, необходимы письменные гарантии устранения дефектов и ошибок. Можно заключить договор постгарантийного обслуживания, тогда наши специалисты приедут, осмотрят дом и устранят все найденные проблемы.
Слово экспертам
Степан Усатов руководитель отдела продаж компании Ziegelhaus
Заказчики домов высокого класса прекрасно умеют считать деньги, в том числе те, которые можно потерять в будущем. Намереваясь долго жить в построенном доме (усадьбе, поместье) и оставить его в наследство детям и внукам, они выбирают долговечные стройматериалы и надежных строителей. Иначе в первую же зиму вскроются наиболее явные просчеты в экономии, а через пять лет «поплывет» утеплитель, проступят швы и потребуется серьезный и дорогостоящий ремонт. Они также учитывают вероятность продажи дома и строят так, чтобы и через тридцать лет дом не потерял в цене и качестве.
Я расскажу, как сэкономить на дорогом материале. Шлифованная теплая керамика дает запас теплопроводности: не нужен дополнительный утеплитель. Блоки укладываются на специальный тонкошовный клей, поэтому исключаются потери тепла через швы и мостики холода, да и клея надо намного меньше, чем раствора для традиционной кирпичной кладки. Кроме того, экономия достигается за счет снижения затрат на доставку (стенового материала нужно меньше, чем кирпича или отечественных блоков). Стены поднимаются быстро: точность размеров блоков упрощает процесс кладки, нет нужды выравнивать каждый ряд по горизонтали и на качество кладки практически не влияет квалификация каменщика.
Толщина стен рассчитывается по коэффициенту теплопроводности материала. Немецкая теплая керамика позволяет возводить стены толщиной 300–365 мм без дополнительного утепления — этого более чем достаточно для теплого дома в нашем холодном климате. И параметры стен будут с запасом превосходить требования СНиПов по теплопередаче, что также обеспечивает сокращение расходов на отопление. Ввиду небольшой толщины стен дому из теплой керамики не требуется мощный фундамент.
Все эти особенности керамических блоков позволяют построить дом вдвое дешевле, например, дома из клееного бруса. Стены при этом будут вдвое теплее!
Если сравнивать дом из теплой керамики с газобетонным, то разница в сроках строительства: газобетонные блоки могут изменяться в размерах при неблагоприятной погоде, а окончательные теплозащитные свойства газобетон приобретает через несколько месяцев после завершения кладки. Новоселья придется подождать.
Так что сравнивать надо не стоимость материала стен, а общие затраты, в том числе эксплуатационные, и качество домов.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Серьезного экономического эффекта можно достичь только при активном вмешательстве собственника в строительство. А именно: при постоянном контроле работ и трат. То есть фактически придется взять на себя функции прораба и посвятить этому почти год жизни, поскольку надзор нужен ежеминутный. Если вы не готовы осваивать новую профессию, то за любые материалы и работы придется заплатить больше возможного минимума. Дешевле всего строить все самому. Любое предложение подрядчиков стоит проверить: позвонить в конкурирующие фирмы, сравнить их услуги и выбрать подходящие по качеству и цене. Но если речь идет об экономном строительстве, то уместно говорить о бригадах шабашников, которые получают опыт строительства на вашем заказе. Нужно понимать, что не всегда компания, которая просит дороже, выполнит работу качественно. Так что придется отслеживать не только траты, но и качество работ.
Экономить, дожидаясь снижения цен на материалы в «низкий сезон», частнику для отделки одного дома нет смысла: на таких объемах экономии он не заметит, а вот сроки заселения может отодвинуть. Даже крупному девелоперу порой нет смысла ждать сезонных скидок — вынужденный простой отнимет больше средств, чем удастся сэкономить на материалах.
Определенного сокращения затрат можно достичь за счет выбора стенового материала и технологии строительства: стоимость стен и их возведения составляет 30–50% стоимости дома. От используемых материалов зависят требования к надежности фундамента, расходы на чистовую отделку. А разница определяется архитектурой дома, характером грунтов, ландшафта, наличием цокольного этажа и т. д.
Когда средств недостаточно, строительство разбивают на этапы. Сборка домов из бруса и бревна или каркасно-панельных должна проводиться в самые короткие сроки. А для построек из вспененных бетонов, например, можно в сезон подготовить территорию и залить фундамент, за зиму он не пострадает. На втором этапе возвести стены, перекрытия, монтаж кровли, установить окна и двери. Такой недострой может зимовать, однако влажность, перепады температуры, насекомые и грызуны, которые в нем обязательно обоснуются, не лучшим образом скажутся на качестве строения. А потому на этом этапе нужно подключать отопление.
