В большинстве европейских городов плотность населения в центре выше, чем на окраинах. На дорогой земле центральных районов формируется довольно плотная застройка, а на периферии, в пригородах — разреженная: коттеджи, таунхаусы.
Так планировалось и у нас. В начале 1990-х годов было подписано постановление Правительства Санкт-Петербурга «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного строительства…». Предполагалось, что при поддержке города спальные районы и пригородные зоны будут застроены таунхаусами и индивидуальными коттеджами. Но этим планам не суждено было сбыться. Учитывая огромный накопившийся спрос на дешевые квартиры, власти стали предоставлять эти территории под многоэтажную застройку, поначалу точечную, а потом и комплексную.
Высокоплотное начало
Последние лет пять или шесть ознаменовались появлением довольно крупных кварталов застройки на границе Петербурга и Ленинградской области. Несколько таких проектов, самые масштабные из которых «Новый Оккервиль» и «Семь столиц», реализуются в Кудрове Всеволожского района (к востоку от Петербурга). Много высотного жилья сейчас строится в деревне Янино, которая раньше славилась своим «малоэтажным раем».
Масштабная застройка ведется на северо-востоке, в районе населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино. Отличием этого ареала многоэтажной строительства является отсутствие крупных проектов с единой концепцией развития — там работает множество компаний, каждая строит на свой лад.
На севере самым крупным и известным проектом комплексного освоения территорий является «Северная долина» у станции метро «Парнас». В отличие от других, он реализуется на петербургских землях, что дает возможность городской «прописки».
Бурная строительная активность разворачивается в городе Сертолово Всеволожского района (Выборгское направление).
Осваиваются и южные земли: к примеру, в Пушкинском районе Петербурга по обе стороны трассы М20 (Киевского шоссе) ближайшие пару десятилетий будет строиться целый город-спутник «Южный».
Одним словом, вокруг Северной столицы формируется целый пояс высокоплотной многоэтажной застройки. Как это отразится на качестве жизни людей?
«Социалку» в обмен на налоги
Главная проблема, с которой приходится сталкиваться людям, переезжающим в новые приграничные кварталы, — почти полное отсутствие социальной инфраструктуры. Проекты-«миллионники» начали расти у границ Петербурга в то время, когда Ленинградскую область возглавлял Валерий Сердюков. К сожалению, его администрация не смогла решить проблему обеспечения строящихся объектов школами, больницами, детскими садами, между тем местные власти выдавали все новые и новые разрешения на строительство многоэтажек.
В 2012 году губернатором Ленинградской области стал Александр Дрозденко. Вместе с новым вице-губернатором Георгием Богачевым им довольно быстро удалось найти решение проблемы.
С одной стороны, заметно ужесточилась политика в отношении застройщиков. Была отменена часть уже утвержденных ранее проектов планировки территорий, установлены штрафы компаниям, которые строят дома без разрешения. С другой стороны, строителям была сделана огромная поблажка. Напомним: в Петербурге застройщики вынуждены возводить объекты социальной инфраструктуры на свои средства.
Естественно, это сказывается на стоимости жилья. Но главное — темпы строительства «социалки» катастрофически отстают от скорости возведения домов. В «Северной долине», например, в 2014 году в эксплуатацию сданы только первая школа и второй детский сад. При этом четыре очереди проекта заселены, в продаже уже девятая!
Власти же Ленобласти разработали специальную программу: «Социальная инфраструктура в обмен на налоги». Суть ее состоит в следующем. Застройщик, желающий реализовать свой проект в 47-м регионе, регистрирует там дочернее предприятие и платит налоги в областной бюджет. Вместе с жилыми домами он возводит также и «социалку», но администрация Ленобласти затем выкупает эти объекты, фактически возвращая фирме до 70% уплаченных налогов.
Это делает условия игры на рынке довольно прозрачными и привлекательными для строительных компаний. После установления новых правил в Ленобласть потянулись многие питерские застройщики. Таким образом, есть две новости. Первая не очень хорошая: о полностью малоэтажном, однородном пригороде, похоже, придется окончательно забыть. Загородные проекты будут развиваться вкраплениями между высотными кварталами либо на удалении около 10–15 км от города. Вторая новость приятнее: изменившаяся политика областных властей дает уверенность, что социальная инфраструктура в строящихся кварталах будет, но появится она, конечно, не сразу, а по мере освоения территорий.
Что касается торговой и развлекательной инфраструктуры, то с этим, в общем, особых проблем нет. Практика показывает, что, как только новый квартал оказывается более или менее заселен, бизнес сразу же приходит туда со своим предложением. Достаточно посмотреть на район застройки в Кудрове. Здесь уже открылось около 200 магазинов, спортивный центр с бассейном.
Домой не доехать…
Впрочем, есть еще одна проблема, решить которую гораздо труднее: развитие транспортной инфраструктуры. На сегодняшний день большинство проектов комплексного освоения территорий оказались фактически отрезаны от большого Петербурга. Особенно тяжелое положение в Мурине-Девяткине. Въехать туда в часы пик на машине проблематично — на Токсовском шоссе вечная пробка. Спасением для новодевяткинцев становится станция метро «Девяткино».
«Подземка», по всей видимости, является единственным адекватным решением проблемы транспортной доступности в новых многонаселенных кварталах.
Не удивительно, что покупатели сегодня голосуют рублем за квартиры в тех проектах, куда можно добраться (сейчас или, по крайне мере, в обозримой перспективе) на метро. Так, в 2017 году планируется открыть станцию «Кудрово» (сейчас она на стадии создания тоннеля), что должно подстегнуть там спрос на жилье.
Фактор низкой цены
В целом спрос на квартиры в окраинных «миллионниках» сегодня очень высок. Но дело даже не в наличии или отсутствии метро. Просто в районах Петербурга с давно сложившейся инфраструктурой на сегодняшний день практически не осталось свободного дешевого предложения в строящихся домах. Учитывая высокую стоимость земли на этих территориях, застройщики заявляют новые проекты уровня не ниже бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра жилья в этих новостройках составляет на сегодняшний день 160–170 тыс. руб. На окраинах же, где бал правит экономкласс, цены продолжают оставаться доступными. К примеру, по состоянию на октябрь 2014 года, в новостройках Колпинского района средняя стоимость квадратного метра 73 тыс. руб., Пушкинского — 70 тыс. руб. Во Всеволожском районе, к которому относятся мегапроекты в Мурине, Новом Девяткине, Янине, Кудрове, средняя стоимость квадратного метра приближается к 69 тыс. руб. И предпосылок для удорожания этих квартир, в общем, нет. Слишком много сейчас возводится жилья экономкласса, слишком высока конкуренция.
Но и снижения цен ожидать не стоит: спрос не отстает от растущего предложения. Причем, как отмечают маркетологи и аналитики, в последние годы в спросе высока инвестиционная составляющая. Многие приобретают квартиру для сохранения средств и последующей перепродажи (если проехать по уже сданным кварталам новых приграничных районов, то можно увидеть множество темных окон). Кроме того, построенные квартиры активно поступают и на рынок аренды, приводя к затовариванию и сдерживая рост арендной платы. Так, в Кудрове внаем сдается сейчас так много квартир в новых домах, что арендодатели соседнего Невского района хватаются за голову — им все сложнее сдать свои старые квартиры.
То, что приграничная многоэтажная застройка становится более организованной, безусловно, радует. Однако покупатель должен понимать: в будущем транспортные связи между строящимися «миллионниками» и большим Петербургом вряд ли существенно улучшатся. Поэтому жить в Новом Девяткине и работать, скажем, в Приморском районе Петербурга смогут только те, кто готов пользоваться метро. На машине каждый день туда и обратно особенно не поездишь.
Слово экспертам
Юлия Евсеева, специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»
Как показывает практика, самое простое, что может сделать застройщик многоэтажного жилого комплекса, — это оборудовать детские площадки. Со строительством школ, детских садов, больниц все гораздо сложнее, в связи с тем что самостоятельное строительство застройщиком этих объектов осложнено многочисленными согласованиями, соблюдением требований санитарных и иных норм. Поэтому наиболее приемлемым способом являются официальные отчисления в бюджет местной администрации, которая, в свою очередь, реализует необходимый для комплекса объект. Если застройщик берет на себя обязательства по созданию инфраструктуры, то, как правило, такие работы начинаются на завершающем этапе возведения комплекса, поскольку инфраструктурные объекты не приносят коммерческой прибыли.
Стоит отметить, что новые жилые районы являются отличной платформой для магазинов шаговой доступности, следовательно, возможность приобрести товары первой необходимости у жителей новостроек все-таки есть.
Покупатель квартир в новых многоэтажных жилых комплексах с плотной застройкой должен понимать, что у Санкт-Петербурга не было подобного опыта, поэтому трудно предсказать, насколько быстро жизнь в таких районах станет комфортной и полноценной.
