По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», осенью 2014 года на рынке были представлены 393 малоэтажных проекта (54 из них с таунхаусами). В общей сложности это около 42 тыс. участков, коттеджей и секций. Годом раньше в продаже были 422 проекта, или 45 560 объектов. В 2014 году на рынок вышло всего около 40 новых проектов (включая таунхаусы) — это порядка 3800 объектов. В 2013-м было запущено сто новых проектов — свыше 10 тыс. единиц жилья и участков.
В 2014 году открывались в основном или проекты, анонсированные за год-полтора до этого, или очереди в уже известных, раскрученных поселках, где продажи шли довольно успешно. Абсолютных новичков немного и, как отмечают эксперты, их активность на рынке практически незаметна: продажи открываются, но рекламируются не активно, поэтому отследить судьбу поселка довольно сложно.
Новички-2014
Первые проекты традиционно выводились на рынок весной. Наиболее заметный — Relique de Famille под Сестрорецком (застройщик B.E. Property Development LTD), открывший продажи в марте. Это элитный поселок, который строится по финским технологиям. Всего в продажу выведено четыре особняка по 1480 «квадратов». Жильцам обещают прямой выход на Финский залив, «городские» коммуникации, круглосуточную охрану и собственную сервисную компанию.
К началу мая запустили крупные проекты и другие девелоперы. Среди таковых несколько проектов компании «Ай Да Дом»: новые поселки «Ежевичное» и «Жемчужина» (коттеджи), а также поселок «Медовая поляна» (таунхаусы).
Еще один крупный проект — комплекс «Поляны» площадью 78 га от ГК «Штаб». К продаже предлагаются 595 обустроенных участков от 6 до 17 соток, в перспективе обещают инфраструктуру: магазины, детские и спортивные площадки, пиццерию и хлебопекарню.
Лето ознаменовалось новостью о победе в суде «Второго партнерства», которому судебные разборки мешали в реализации проекта по строительству почти трех сотен таунхаусов в Лисьем Носу. Теперь «Прибрежный квартал» снова в строю. Также летом были открыты продажи участков с подрядом в поселках «Карельский бриз» (Первомайское), «Сосновые озера – 2» (Сосново), «Царева дача» (Хапо-Ое) и строящихся домов в «Саде времени» (Петергоф).
А вот осень выдалась неурожайной: всего пять новых проектов. Два их них в элитном сегменте: поселок Gorki при гольф-клубе (застройщиком выступает компания Gorki Golf Club) и девять коттеджей в Зеленогорске площадью от 370 до 1100 кв. м (брокер — компания Engel & Völkers).
Что продать
Экономическое положение не могло не повлиять на состояние рынка. Эксперты отмечают, что результаты продаж на загородном рынке в 2014 году оказались гораздо скромнее, чем в предыдущем: реализовано чуть более 2 тыс. объектов, то есть на 6–7% меньше, чем в прошлом. В первой половине года на рынке случился рост спроса — дала себя знать волна валютных колебаний, когда люди стремились сохранить деньги, вкладывая их в недвижимость. Лето прошло относительно спокойно, а вот осенью спрос по ряду сегментов просел: вслед за новыми колебаниями валют на рынке начались новые волнения, но загородная недвижимость не представляется покупкой первой необходимости и от нее отказываются в пользу более надежных вложений.
Что покупают? По мнению руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, структура продаж не меняется: преобладают сделки по приобретению земельных участков без подряда, на них приходится 72% покупок. Земля в любое время ценность сама по себе, именно в нее и вкладывает большинство. Но и в этом сегменте снижение: по осенним данным, минус 13% по отношению к прошлому году. Доля таунхаусов в структуре спроса — 21%. Этот тип жилья как раз показал прирост: по сравнению с предыдущим кварталом 6%, а с аналогичным периодом 2013-го — 25%. Наибольшей популярностью пользуются таунхаусы низкого ценового сегмента. Уверенно себя чувствуют и девелоперы, которые реализуют готовые проекты. При снижении спроса преимущества у тех поселков, в которых получены все согласования, разрешения по земле, сетям, объектам и сделаны все подключения. Труднее всего продаются коттеджи и участки с обязательным подрядом.
В дорогом сегменте аналитики Knight Frank St. Petersburg отмечают две разнонаправленные тенденции. В элитном классе спрос растет, а предложение сокращается. На рынке коттеджных поселков класса В ситуация противоположная: предложение увеличивается, а продажи снижаются. На начало октября 2014-го на загородном рынке продавались объекты в 15 поселках класса А и 39 проектах класса В. Сокращение объема предложения в элитных проектах отмечается весь последний год. В дорогих проектах на стадии подготовки площадки покупок нет, эти клиенты предпочитают видеть товар в готовом или почти готовом виде. А девелоперы не хотят рисковать и новых проектов практически не затевают. Результат: число предложений в поселках высшего ценового класса по сравнению со вторым кварталом 2014 года уменьшилось на 10%, а если сравнивать с аналогичным кварталом прошлого года — на 21%. При этом спрос на качественные готовые коттеджи в проектах в престижных локациях остается стабильным, считают в Knight Frank. В них реализовано уже более 75% домов. На рынке также есть несколько проектов, в которых не продан ни один коттедж. Спрос сконцентрирован на качественных концептуальных проектах.
Кому на рынке жить хорошо
Оптимистичных прогнозов на следующий год у специалистов нет — в ближайшие год-полтора спрос на рынке загородной недвижимости, скорее всего, просядет еще на 15–20%. Но, по мнению экспертов БАРН, сложившаяся на загородном рынке ситуация может быть выгодна покупателю, который в ряде случаев сумеет выгадать в цене: средняя стоимость сотки земли с подведенными коммуникациями 165 тыс. руб. — на 30 тысяч дешевле, чем в прошлом году. В БАРН приводят примеры проектов, где цена сотки сейчас явно выгодная: 60 тыс. руб в «Соловьевских дачах» и «Красоте». Оба поселка находятся на береговой линии водоема, и год назад аналоги выставлялись на продажу по гораздо более высокой цене.
Другая радующая покупателя тенденция — готовность девелоперов идти навстречу клиенту, предоставлять беспроцентные рассрочки и обсуждать с каждым индивидуально порядок взаиморасчетов.
Что касается прогнозов на будущий год, специалисты уверены, что стоит ждать еще более сильной дифференциации загородных поселков по качеству предложения. Спрос будет концентрироваться на готовых объектах и проектах, «заточенных» под запросы определенной целевой аудитории. Не исключено, что вырастет число проектов в сегменте экономкласса, причем многим девелоперам придется снижать стоимость за счет понижения заявленного класса домовладения, «эконом» вместо «бизнес». Наверняка пополнится рынок и новым предложением дешевых участков без подряда, а те проекты, в которых продажи не идут, вынуждены будут играть на понижение.
Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «В этом году количество проектов, выведенных застройщиками в продажу, заметно сократилось. Но основное отличие от предыдущих лет я вижу даже не в этом. А в том, что сегодня очень мало проектов анонсируется: девелоперы крайне неохотно заявляют о планах вывода новых проектов. В прежние годы застройщики часто за несколько месяцев до открытия продаж активно рекламировали новое предложение. Теперь же проекты нередко выходят в продажу не то что без предварительного анонсирования, а вовсе «втихую» — без рекламы. Как эти предложения может найти потенциальный покупатель — непонятно».
Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Ай Да Дом»: «В этом году мы начали продажи сразу в семи новых проектах. В этих проектах мы уделили много внимания концепции: разработке общественных зон, въездных групп, ограждения и пр. Практика показывает, что сегодня покупатели хотят, чтобы даже в экономсегменте их коттеджный поселок как-то выделялся на общем фоне, имел отличительные черты, а они могли с гордостью демонстрировать свое место обитания родственникам и знакомым. Эти их желания мы и старались воплотить в новых проектах. К примеру, проект «Иннола Парк» мы стремились выдержать в стилистике петербургских парков: кованый забор, колонны. В архитектурной концепции «Изумрудного города» просматриваются элементы сказочного замка. На следующий год у нас тоже большие планы: мы выведем четыре новых проекта, в которых предложим покупателям все виды загородной недвижимости: участки без подряда, коттеджи и таунхаусы».
Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь: Новые Территории»: «Я полагаю, что предложение проектов в 2015 году будет все сильнее поляризоваться. Это связано со спецификой спроса — в новых условиях покупатели будут прежде всего обращать внимание даже не на качество, а на надежность проекта. Высокая стадия готовности станет серьезным преимуществом, а значит, новые проекты должны быть более инвестиционно-нагруженными и продаваться не на этапе пустого поля, а когда на площадке уже многое сделано. С другой стороны, будут выводиться и проекты, где собственник попытается совсем избежать вложений в подготовку земли: нарезка сельхозполей по 10 тыс. руб. за сотку».
Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка «Ольшаники-2»: «В продаже появляется все больше поселков, в которых покупателей освобождают от необходимости самостоятельно решать вопросы, связанные с инженерными коммуникациями. Иными словами, все реже и реже можно встретить поселки, где продаются участки и при этом нет готовых воды, газа и электричества. Во-вторых, по мере застройки поселками Ленобласти, многие девелоперы смотрят в сторону более удаленных от города земель. В-третьх, вслед за изменившимся портретом среднестатистического покупателя загородной недвижимости, поменялось и предложение: застройщики стараются подстроиться под запросы заметно помолодевшей аудитории.
В следующем году, скорее всего, вырастет доля построек из материалов отечественного производства. Остается надеяться, что также повысится качество стройматериалов, которые наши производители будут поставлять на рынок. Вероятно, участки будут дробить на меньшие как вариант удешевления. А девелоперы станут больше внимания уделять архитектурному стилю построек, упрощать формы. Выиграет тот, кто добьется, чтобы дома выглядели так, будто стоят на этом месте уже лет так двадцать пять».
