В течение года можно было наблюдать колебания спроса. Начало года, март-апрель, было отмечено ажиотажем. В конце весны наступило затишье, которое продлилось до октября. В ноябре активность клиентов снова резко выросла. Подъемы и падения спроса оказались жестко связаны с изменениями валютных курсов: в периоды продолжительного падения рубля спрос возрастал. Петербуржцы старались обеспечить сохранность денежных средств в условиях девальвации национальной валюты. Такая же тенденция наблюдалась и в регионах, многих интересовала покупка коммерческой недвижимости в Пензе.
Наибольшим спросом у покупателей в течение всего года пользовалось жилье стоимостью до 3,5 млн руб. В результате 90% сделок совершалось в сегменте масс-маркет. Основной спрос последних месяцев, по данным «Петербургской недвижимости», пришелся на однокомнатные квартиры и студии — 28 и 54%, доля «двушек» составила всего 14%, а «трешек» — 5%. Наметившаяся в последние годы тенденция роста популярности квартир малого метража также очень ярко выражена: еще два года назад, в 2012 году, средняя площадь реализованной квартиры класса «масс-маркет» на пригородных территориях составляла 47,2 кв. м, а в 2014 году — 39,2 кв. м (снижение на 17%), заметили в «Петербургской недвижимости». Покупатели готовы играть на понижение и дальше — наиболее востребованы студии 22–26 кв. м и однокомнатные квартиры от 31 до 41 кв. м.
Знакомые все лица
Объемы ввода жилья в Ленинградской области также оказались выше, чем в 2013 году: квартир сдано на 20% больше. Лидерами по вводу стали Всеволожский (745 тыс. кв. м), Ломоносовский (164 тыс. кв. м), Тосненский и Гатчинский районы (по 123 тыс. кв. м). Но новые объекты появляются преимущественно в проверенных локациях. Так, например, в районе Девяткина уже построен целый микрорайон, а на этом пятне застройки продолжают работать девять компаний-застройщиков. В сущности, в области сформировалось несколько точек роста, на которые приходится больше всего новых проектов. Главные точки притяжения находятся на севере — это Мурино и Новое Девяткино, основные девелоперы там — Setl City, «Арсенал-недвижимость», «Лидер Групп», «Норманн», «Мавис», «Полис Групп», «ЦДС», «Унисто Петросталь», «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», NCC. Еще на севере Парголово, где основные девелоперы «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», Normann. На востоке центрами новой застройки стали Кудрово, которое осваивают Setl City, «Отделстрой», «Строительный трест», «ЦДС», и Янино — соответственно «Ленстройтрест», «ЦДС», «КВС», «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». На юге Петербурга пока только одна заметная точка роста — Шушары, где работают «Дальпитерстрой», «Балтрос», «Полис Групп», Normann. Остальные объекты (в Гатчине, Тосно) носят характер точечной застройки.
Вывод новых проектов в 2014 году был более или менее рановмерным: каждый месяц девелоперы открывали продажи в пяти-шести новых объектах (включая очереди уже строящихся комплексов). Зимой самым интересным проектом, появивишимся на рынке, стало заявленное «Ленстройтрестом» строительство двух четырехэтажных домов в Колпине. Это первая очередь ЖК «Юттери», в рамках которой будет построено 265 квартир.
В марте продажи не начались ни в одном новом ЖК, зато апрель и май принесли, помимо очередей в уже строящихся ЖК, несколько совершенно новых проектов. Самым крупным оказался ЖК «Новое Янино» от компании «ЦДС». Проект комплексного освоения территории в Янине включает строительство шести 12-этажных корпусов общей площадью около 160 тыс. кв. м.
Летние месяцы традиционно считаются у девелоперов «мертвым» сезоном — продажи обычно падают из-за начала сезона отпусков. В 2014-м это не помешало девелоперам в разгар «низкого» сезона вывести на рынок десять новых объектов — несколько очередей в уже реализуемых проектах. Так, «Ленстройтрест» начал продажи в двухсекционном 6–7-этажном доме на 64 квартиры в ЖК «IQ Гатчина», Setl City приступил к реализации жилья в очередном доме в проекте «GreenЛандия», и т. д. Из новинок — старт продаж жилья в новом жилом районе под брендом «Новое Сертолово» от компании «КВС», начало строительства «ЦДС» комплекса «Новые горизонты» в поселке Бугры.
Осень тоже принесла сразу несколько крупных проектов. Самый масштабный — ЖК «Ясно.Янино»: компания «КВС» планирует построить на 43 га земли 41 восьмиэтажный жилой дом. Была запущена вторая очередь ЖК «Александровский» в Пушкинском районе, в Гуммолосарах.
Под конец года, буквально в декабре, на рынке зарегистрирован всплеск активности: компания «Росстройинвест» вывела комплекс «Старая крепость» в Мурине, «Стройресурс» начал строительство в поселке имени Свердлова двух десятиэтажных домов, а Constanta Development объявила о строительстве комплекса «Сказка» в Щеглове. И это не считая новых очередей в Кудрове и Мурине.
Роста цен не случилось
Казалось бы, ажиотажный спрос должен привести к росту цен. Но цены на первичном рынке выросли не столь уж существенно: по итогам года всего на 7%. Так что повышение цены квадратного метра на «первичке» заметно отстает от инфляции.
Всплеск спроса был компенсирован большим количеством вышедших на рынок новых проектов, что сдержало рост цен. В итоге средняя стоимость востребованного предложения в районах Нового Девяткина, Кудрова составляет 70 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость квадратного метра жилья того же уровня в Гатчинском районе составляет от 37 до 65 тыс. руб., в Кировске — от 42 до 62 тыс. руб. Цена напрямую зависит от удаленности объекта от городской черты, разница может составлять 20–30%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в конце года в результате повышения ставок, увеличения размера первого взноса и ужесточения требований к заемщикам начала уменьшаться. Насколько она сократится, будет зависеть от мер государства по стимулированию рынка ипотеки и урегулированию общеэкономической ситуации.
Очевидно, что на 2015 год можно прогнозировать снижение активности на рынке, связанное с замедлением темпов роста российской экономики. Вполне возможно и снижение рублевых цен на 10–20%, правда, этот прогноз касается только наименее ликвидных объектов.
Компаниям придется компенсировать падение спроса, к примеру, «ЦДС» уже предлагает покупателям квартир беспроцентную рассрочку на пять лет. У остальных лидеров рынка условия рассрочки остались прежними: Setl City предоставляет беспроцентную рассрочку на три года (до конца строительства объекта) при первом взносе 30%, аналогичные условия у «ЛСР. Недвижимость», только с 20%-ным первым взносом. ЛенСпецСМУ редлагает рассрочку по ставке 2% при первом взносе 30%. Но, скорее всего, крупным застройщикам придется пересмотреть условия: предложений на рынке слишком много.
Вероятно, застройщики на фоне падения спроса начнут предлагать все больше квартир без отделки или с прозрачной таблицей расчетов нескольких вариантов отделки, чтобы покупатель мог выбрать. Возможно, появятся предложения наподобие конструктора, позволяющие покупателю самостоятельно достраивать или доделывать помещение по своему желанию и по мере появления средств. Застройщики постараются предложить варианты максимально рационального использования каждого метра квартиры.
Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости»:
«В Ленобласти за прошлый год введено свыше 1,6 млн кв. м жилья, большая часть на прилегающих к городу территориях. По популярности как у девелоперов, так и у покупателей лидирует Всеволожский район.
В начале 2014 года каждая третья сделка на рынке была ипотечной. Сегодня показатели куда более скромные, но до стабилизации ситуации ничего определенного сказать нельзя. Если Правительство России выполнит указание президента в короткие сроки и снизит ставку до 12%, то на рынке события будут разворачиваться по одному сценарию, если ставка останется 19% — по другому».
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
«Популярными локациями является ближайшее «заКАДье», а также Всеволожский и Ломоносовский районы, где наибольшим спросом у покупателей пользовались бюджетные однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Пик покупательской активности в минувшем году наблюдался в апреле и декабре, когда спрос относительно предыдущих месяцев вырос в среднем на 20%. В общем объеме продаж областные и «приграничные» объекты составили около 40%. Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования была около 60%, остальные 40% квартир приобретались в рассрочку. После роста ставок, первого взноса и ужесточения требований к заемщикам доля ипотеки упадет. Насколько именно — будет зависеть от действий государства».
Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Объем спроса на пригородных территориях по итогам 2014 года оценивается в 1,84 млн кв. м, это в полтора раза превышает показатель 2013 года. Стоит отметить, что пригородные территории постепенно увеличивают свою долю и в общей структуре продаж: так, в 2014 году на них пришлось 36%, тогда как в 2013 году 31%. Максимальная активность покупателей наблюдалась в IV квартале 2014 года — за этот период была реализована треть общего объема спроса, если считать в квадратных метрах жилья. В другие периоды значительных колебаний спроса не отмечалось.
Основной объем спроса сосредоточен в двух наиболее активно осваиваемых девелоперами локациях: Мурине (примерно 42%) и Кудрове (около 28%). Наиболее распространенные схемы оплаты — единовременный платеж и ипотека, на них приходится 47 и 45% общего объема сделок в пригороде соответственно; доля сделок с рассрочкой платежа составляет всего 8%».
Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка «Ольшаники-2»:
«Можно сказать, что год прошел под знаком инвестиционных покупок. Спрос был сконцентрирован на самых доступных лотах: студиях, однокомнатных квартирах и небольших «двушках» в Мурине, Кудрове, Новом Янине и Шушарах. Такой лихорадочный спрос в ближайшей перспективе может сыграть с рынком злую шутку. По мере готовности жилых комплексов все больше квартир будет сдаваться в аренду, стоимость аренды будет низкой из-за высокой конкуренции, все эти факторы могут привести к образованию так называемых гарлемов — неблагополучных районов с высокой криминальной активностью. При этом девелоперы пригородных районов активно позиционируют предлагаемую локацию как экологически чистую, спокойную и безопасную среду для семьи и детей. На мой взгляд, это маркетинговая уловка. Высокая плотность застройки, множество автомобилей, пробки и загазованность не делают воздух чистым, а экологическую обстановку благополучной».
Слово экспертам
Юлия Евсеева, специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»
Главное слово 2015 года для всех застройщиков Петербурга — «гибкость». Применимо оно к строительному процессу, и внутрикорпоративной политике, но в первую очередь к оперативному формированию разных схем оплаты.
После повышения ключевой ставки общий объем продаж снизился, так как примерно половина недвижимости в последние годы приобретается за счет ипотечных средств.
Удержать внимание клиентов застройщикам удастся за счет интересных схем рассрочки: на длительный срок и под низкий процент.
Но не все застройщики могут позволить себе использовать «длинные деньги», поэтому предлагают ряд скидок или подарки. Но ввиду сложившейся экономической ситуации эффективность таких мер весьма спорная.
