Сделки в элитном сегменте проходят регулярно, хотя целевая аудитория покупателей сузилась. Бóльшая часть сделок на первичном рынке сегодня ведется в рублях. Этапы оплаты, как правило, зависят от положения дел девелопера. «У кого-то, например, дома заложены в банках — тогда составляется предварительный договор с авансовым платежом. Если речь идет о продаже участков с подрядом, то оплата чаще всего зависит от степени готовности поселка, то есть привязывается к этапам его строительства: подключению коммуникаций, прокладке дорог, установке ограждения и так далее», — перечисляет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Петербурге.
Но стандартные схемы расчета трансформируются — девелоперам приходится максимально гибко подходить к организации продаж и предлагать разные способы оплаты, делая покупку более доступной. В первую очередь речь идет о вариантах рассрочки. «Ипотекой покупатели дорогих домов пользуются, но не часто, а вот в рассрочке платежа заинтересованы. Даже в дорогих сегментах, если это не вторичная недвижимость, покупатель всегда предпочтет разделить платежи», — говорит Елизавета Конвей.
«Рассрочка платежей — привлекательный инструмент, особенно для сделок с большим бюджетом. Поэтапное финансирование строительства объекта позволяет покупателю не вынимать полную сумму из оборота, снижает его риски, экономит на обслуживании кредитной линии», — поддерживает коллегу Екатерина Немченко, директор по продажам элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg.
Приятная гибкость
В течение последнего года условия рассрочки стали более гибкими. Не так давно покупателю коттеджа следовало иметь в качестве первого взноса не менее 40% стоимости объекта недвижимости, а кое-где клиенту приходилось оплачивать и все 60% суммы договора. Сегодня первый взнос может составлять 25–30%.
Преимущества рассрочки — экономия за счет низких процентов: для таунхаусов есть предложения от 8,4% годовых, для коттеджей — до 15%, часто встречается ставка 8–12 % годовых в рублях. Существенно увеличилось и предложение беспроцентной рассрочки. Например, рассрочка на год стала доступна покупателям в поселке «Ламбери», а при единовременной оплате 90% стоимости предоставляется скидка 7,5% от цены домовладения.
Условия предоставления рассрочки каждый застройщик определяет самостоятельно. Но общий принцип прост: рассрочка зависит от стадии готовности дома. У большинства застройщиков срок все-таки ограничивается продолжительностью строительства дома, а иногда поселка в целом и редко превышает два-три года (такие условия предлагают в поселке Liikola club, в комплексах компании Parabola Group и др.). Так что главным недостатком рассрочек был сравнительно короткий срок действия: чем выше готовность дома, тем он короче. Однако и в этом случае девелоперы все чаще идут на уступки. Так, в поселке «Мариинская усадьба» первоначальный взнос составляет 3 млн руб., а рассрочка предоставляется на срок до 100 месяцев. Правда, до сдачи объекта в эксплуатацию процент не начисляется, а затем применяется ставка 10% годовых на остаток долга. А в Parabola Group говорят о возможности индивидуального подхода при выборе условий рассрочки.
Бывают и более дружественные для покупателя схемы оплаты. Например, в проекте «Онегин Парк» клиент выбирает участок, проект коттеджа (из 14 готовых), расположение дома на участке и планировку внутреннего пространства, вариант отделки фасада и после этого заключает договор. На этом этапе оплачивается лишь 5% стоимости домовладения. Через год, когда коттедж готов, свидетельство о собственности и техпаспорт на него получены, покупатель вносит оставшиеся 95% суммы. Но может получить у застройщика рассрочку платежей на год или оформить ипотеку на построенный дом. Причем банк предложит неплохие условия ввиду надежности объекта залога: «Онегин Парк» строится на землях населенных пунктов. На готовые дома предоставляется беспроцентная рассрочка на год, при условии выплаты 50% стоимости единовременно.
«Способ оплаты — предмет для договоренности сторон. В силу индивидуальных обстоятельств возможны разные варианты, но чаще всего применяются безналичные расчеты. Рынок с каждым годом становится прозрачнее, участники сделки показывают полную стоимость объекта в документах и заинтересованы в безопасности расчетов. Банки выступают гарантом проведения расчетов, а продавец в дальнейшем может управлять полученными средствами: приобретать другие объекты, конвертировать в валюту, размещать на депозитах», — считает Екатерина Немченко.
Ипотека для состоятельных
Нередко застройщики предлагают покупателю на выбор несколько вариантов оплаты. Например, «ПетроСтиль», который работает по 214-ФЗ, в комплексе «Близкое» обеспечивает как собственную рассрочку платежей сроком до трех лет, так и ипотечную программу совместно с банком «Санкт-Петербург». Покупатель решает, что для него предпочтительнее, а продажи демонстрируют востребованность обеих опций.
Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня представлены в портфеле предложений почти всех ведущих игроков ипотечного рынка. Но далеко не все объекты могут стать предметом обеспечения кредита. При оформлении ипотеки на коттедж следует учесть, что в договоре купли-продажи загородной недвижимости фигурирует не один, а два разных объекта права: строение и земельный участок, на котором оно расположено. «Ключевую роль в формировании цены приобретения играет именно земельный участок. Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус в организованном поселке со всеми коммуникациями, в котором проведено межевание участков под застройку. Если же территория в поселке оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, то вариант с ипотекой практически исключен. Застройщики (владельцы земли) часто не хотят юридически разбивать землю под поселок на мелкие части для каждого домовладельца, а по закону банк не может предоставлять ипотечный кредит, если собственник дома не владеет участком, на котором он расположен», — говорит Екатерина Немченко. Размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости составляет не менее 20% стоимости. Не редкость минимальные взносы в размере 30–40%. Стандартный срок кредитования загородной ипотеки — до 15 лет, но можно найти рассрочку на 20 или 25 лет. Правда, чаще всего такие большие сроки не нужны: практика показывает, что в 50% ипотечных сделок по приобретению дорогих домовладений кредит полностью погашается за 1–2 года.
Максимальная сумма кредита по стандартным программам — два миллиона долларов. По VIP-программам размер кредита может быть намного больше. Раньше ипотека на загородную недвижимость отличалась от ипотеки на городское жилье более высокими процентами. Сейчас разница в ставках сокращается. Величина процентной ставки рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких параметров: размера первоначального взноса, срока кредитования, дохода заемщика, но прежде всего от предмета обеспечения кредита.
Например, с помощью предложения «Загородный дом» от банка ВТБ24 можно купить на вторичном рынке хороший дом за городом в любом регионе, где есть филиалы банка. Кредит может быть оформлен максимум на 70% стоимости дома. Кредитные ставки — как при покупке квартиры.
Выбор варианта рассрочки или ипотечной программы в поселке определяется предложением застройщика, сотрудничающего с тем или иным банком. Сами банки редко предлагают особые условия кредитования покупателям недвижимости категорий de luxe и «бизнес». Но VIP-клиентам индивидуальный подход и выгодные условия кредитования обеспечивают. Процент снижения зависит в первую очередь от взаимоотношений банка и заемщика, а также от стабильности и прозрачности доходов последнего.
