По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к концу первого полугодия на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти представлено около 350 коттеджных поселков. С начала 2015 года в продажу вышли 46 новых проектов, половина предлагают участки без подряда.
Разброс цен на участки в коттеджных поселках нынешним летом огромный — от 11 до 950 тыс. руб. за сотку. Специалисты Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» подсчитали, что самая высокая средняя цена сотки в Курортном районе города: около 580 тыс. руб. Минимальное среднее предложение в Лужском районе области: примерно 35 тыс. руб. за сотку. Во Всеволожском районе, где сосредоточено основное предложение, средняя стоимость сотки 200 тыс. руб.
Анализ заключенных сделок, проведенный Бюро аналитики Дмитрия Сперанского, показал, что средняя стоимость сотки купленных участков растет с начала года и достигла 173 тыс. руб., это на 37 тыс. руб. дороже, чем в январе 2015 года. «Год назад, в июне 2014 года, средняя стоимость сотки была 158 тыс. руб. Можно утверждать, что по этому показателю рынок в целом вернулся на уровень прошлого года. Особенно если сделать поправку на инфляцию: цены на участки в поселках за год подросли (в каждом сегменте по-разному), но в среднем примерно на 10%. Именно такова разница в средней стоимости реализованной сотки в конце июня и год назад», — прокомментировал Дмитрий Сперанский.
Как подсчитали аналитики «Петербургской недвижимости», средняя стоимость квадратного метра домовладения (с учетом стоимости земли) в элитном коттеджном поселке 115,5 тыс. руб., в поселке бизнес-класса — около 69 тыс. руб. а класса «комфорт» — примерно 42 тыс. руб.
На первой передаче
Динамика спроса в целом отвечает общей экономической ситуации. Сделок на рынке стало меньше, и июньский рост спроса не смог кардинально повлиять на итоги полугодия. «Петербургская недвижимость» оценивает снижение спроса на загородную недвижимость в 30% по сравнению с первым полугодием 2014 года, а Бюро аналитики — в 16% по участкам без подряда и в 32% — по коттеджам и участкам с подрядом. При этом, как говорит Дмитрий Сперанский, заметнее всего спрос упал в сегменте домов стоимостью до 10 млн руб.
В результате в общем объеме продаж еще больше выросла доля участков без подряда — за счет снижения доли домов и таунхаусов. По данным Дмитрия Сперанского, за полгода под Петербургом девелоперы продали больше 2500 участков без подряда, за тот же период 2014 года — 3020 лотов. «Итоги продаж первого полугодия 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на загородном рынке оказались нерадужными. Однако, судя по покупательскому пессимизму первых месяцев, могло быть и хуже», — комментирует Дмитрий Сперанский. — Домов (включая участки с подрядом) продано 295 против 430 годом ранее. Объемы сделок с участками под самостоятельное строительство «просели» не так сильно. В верхнем ценовом сегменте объемы продаж сохраняются на уровне прошлого года. А если сравнить со вторым полугодием 2014 года, то в элитном сегменте мы увидим даже рост активности».
Бюджетный сегмент
«Значительно сократился спрос на самые дешевые объекты загородного рынка: земельную «нарезку», участки без инженерии», — говорит Николай Урусов, руководитель отдела продаж УК «ПулЭкспресс». Анна Лукьянчук, коммерческий директор компании «Сити 78 загородная недвижимость», подтверждает эту тенденцию: «Мы ощутили снижение спроса именно в сегменте «эконом», где покупатели чаще брали ипотечные кредиты для сделки. С февраля-марта снова заработали ипотечные программы во многих банках, но покупатели недорогих участков осторожничают и не хотят брать на себя кредитные обязательства: у них нет уверенности в завтрашнем дне, в перспективах сохранения дохода и прочем. Их даже не прельщают дополнительные скидки при оплате 100% (в том числе за счет ипотеки). Условия кредитования для покупателей земельных участков в Сбербанке и ВТБ24, например, от 14% годовых на срок до 30 лет, с первым взносом 30%. Но есть предложения с субсидированной ставкой, от 11,5-11,75% годовых (в Петербурге — от банков «Возрождение» и «Зенит»), в отсутствие страховки ставка увеличивается на три процентных пункта.
В «Сити 78» заметили возросшую настойчивость клиентов в переговорах о рассрочках и готовность девелоперов идти навстречу. Есть покупательский запрос на большие скидки, но тут застройщики проявляют меньше гибкости, в отличие от владельцев недвижимости на вторичном рынке.
«Осторожность покупателей недорогих объектов выражается также в том, что они сейчас намного внимательнее к тому, что входит в заявленную девелопером стоимость и на какой стадии выполнение обязательств: сделана ли скважина, ограждение и прочее», — добавляет Анна Лукьянчук.
Дополнительным фактором снижения спроса на самые дешевые предложения Николай Урусов называет определенное недоверие по отношению к недавно стартовавшим проектам, где цены обычно ниже, чем в близких к завершению: «Конечно, покупатели очень осторожно относятся к новым проектам. Интернет наполнен историями людей, столкнувшихся с недобросовестными застройщиками».
Однако, как отмечает представитель «ПулЭкспресса», есть и положительные примеры. Например, в апреле были открыты продажи в коттеджном поселке «Приветное», который расположен в 65 км от Санкт-Петербурга, на границе Курортного и Выборгского районов. Стоимость земельных участков в новом проекте начинается с 550 тыс. руб. (в нее включены точки подключения к электричеству и водопроводу, дороги, 10 кВА электричества). С апреля реализовано 43 из 69 земельных участков. «Это доказывает, что люди готовы приобретать объекты в поселках на ранней стадии готовности у надежных девелоперов», — говорит Николай Урусов.
При этом эксперты рынка фиксируют рост покупательского спроса на объекты высокой степени готовности с качественной инженерной подготовкой. «Если в конце прошлого года сделки во многом совершались для сохранения денежных средств, то в настоящий момент участки в коттеджных поселках покупают с целью строительства и проживания за городом. Покупать участки в целях инвестирования практически перестали», — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Николай Урусов делится наблюдениями: на участках, купленных для себя, строительство домов начинается довольно быстро, при условии что в поселке готова инженерия. Если же коммуникации еще не подведены, время тратится на тщательный выбор строительной компании-подрядчика, сравнение технологий и смет нескольких фирм.
Без разгона
В бизнес-классе (где средняя цена домовладения больше 20 млн руб.), по данным Knight Frank SPB, объем продаж по итогам полугодия оказался на 12% ниже, чем за первые шесть месяцев 2014 года, но заметно превысил показатели 2013-го.
По оценке Анны Лукьянчук из компании «Сити 78 Загородная недвижимость», в дорогих сегментах рынка «комфорт» и «бизнес» покупатели чувствуют себя увереннее, чем в экономклассе: «Здесь люди со своими накоплениями приобретает недвижимость для себя. Сделок с банковскими кредитами и здесь стало меньше, но спрос не упал».
О сохранении динамики продаж как минимум на прошлогоднем уровне сообщают также в компаниях «Росса Ракенне СПб», ИФК БСПБ (застройщик поселка «Онегин Парк») и других. На этом фоне аналитики Knight Frank SPb прогнозируют дефицит ликвидных объектов: качественные предложения постепенно находят своих покупателей, а новые поселки девелоперы не закладывают.
Точки опоры
Принципы выбора недвижимости для дачного отдыха и постоянного проживания у покупателей остаются прежними. Для постоянного проживания прежде всего важны транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры: магазинов, детских садов и школ, лечебных учреждений. В случае дачи имеют значение природные, видовые характеристики, наличие водоема, как поясняет Николай Урусов.
Анна Лукьянчук видит востребованность участков, расположенных не дальше 30 км от города, и отмечает, что покупатели отдают предпочтение наделам со статусом ИЖС. Однако эту приверженность эксперт объясняет не столько желанием зарегистрироваться по месту жительства, сколько шансом использовать участок как залог по кредиту, то есть превратить его в финансовый актив.
Прочие параметры участка под дачу или постоянный дом общие: локация, степень готовности проекта, объем предстоящей и выполненной инженерной подготовки, стоимость и качество дальнейшего обслуживания домовладения в поселке, репутация девелопера и, конечно, цена.
