На вопросы посетителей семинара «Загородного обозрения» на апрельской Ярмарке недвижимости ответили профессионалы из строительных и девелоперских компаний.
Минимально пригодный участок
Любой земельный участок, даже без коммуникаций, имеет определенную ценность: в отличие от квартиры в непостроенном многоквартирном доме, он уже существует. Другое дело, можно ли построить дом на купленной земле. Поэтому документы на землю надо проверить с помощью юриста, советует генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров. Юрист должен быть специалистом по земельному праву, а не по семейным делам или налогам. Если категория земли и разрешенный вид использования не соответствуют цели покупки, участок как минимум нельзя будет использовать, а в худшем случае есть риск его лишиться. По закону, у региональных властей есть право изымать не используемые по назначению участки. Придется проверить обременения и ограничения: санитарно-защитные зоны ЛЭП, газопроводов высокого и среднего давления и прочее, а также право собственности продавца на данный участок. Если земля фигурирует в судебном споре, вряд ли стоит приобретать ее. По закону с недобросовестного продавца можно через суд взыскать уплаченные деньги, но сначала землю вернут законному владельцу.
Минимальный пакет коммуникаций должен включать дороги и электричество. «Это вопросы, решение которых за пределами возможностей покупателя, а без дорог и света ни строить, ни жить в доме нельзя. По моему опыту управления коттеджным поселком и проживания в нем, шансов договориться с соседями «скинуться» и построить электроподстанцию, протянуть линию или проложить подъездную дорогу — никаких, — уверяет Дмитрий Майоров. — Из ста соседей десять внесут деньги, а остальные отмолчатся, скажут, что надо сделать все дешевле и по-другому. Поэтому откладывать «на потом» нужно только то, что можете сделать собственными силами».
Проверка электричества
По данным на конец 2015 года, из 30 тысяч не исполненных компанией Ленэнерго заявок на подключение львиную долю составляют обращения физлиц. Право на подключение 15 кВт за 550 рублей законно, но его реализация упирается в финансирование инвестиционной программы поставщика электроэнергии.
Если коттеджный поселок, в котором приобретается земельный участок, еще не обеспечен электричеством, есть риск, что ждать придется дольше, чем планировали. Обещания застройщика должны быть подкреплены документами: во-первых, договором покупателя с ним, во-вторых, документами от поставщика электроэнергии, прежде всего техническими условиями. Важно не только наличие техусловий, но и их содержание: если указано, что подключение возможно после проектирования и строительства (реконструкции) подстанции или линии электропередач, но непонятно, когда это будет сделано, то на эту ситуацию вы не можете повлиять.
Следует также оценить, достаточно ли будет запрашиваемой мощности для всех участков в поселке. Выделенных 200 кВт для ста пользователей может не хватить: если половина жителей добьются пиковых значений потребляемой мощности, свет отключится.
«Покупателю участка важна возможность приобретения дополнительных киловаттов», — говорит Александр Морозов, исполнительный директор ГК «Штаб». В проектах группы компаний в Ломоносовском районе есть возможность в дополнение к 7 кВт, включенным в инфраструктурный взнос, купить дополнительную мощность по 20 тыс. руб. за киловатт, притом что средняя по рынку стоимость 40 тыс. руб. При дефиците мощности киловатт иногда обходился владельцам участков до 100 тыс. руб.
Если техусловия выполнены обеими сторонами договора (электрической компанией и застройщиком поселка), составляется соответствующая справка. После этого оформляется акт о техническом присоединении к сетям, его составляет Ленэнерго или ЛОЭСК. Наличие такого акта, по оценке Дмитрия Майорова, почти на сто процентов гарантирует электричество в доме. Важно, кто является второй стороной договора: если это не «гарантирующий поставщик», который не имеет права прекратить поставку электроэнергии, а, например, застройщик соседнего поселка, то можно внезапно остаться без света.
Как обеспечить дом водой и газом
Когда нет разумной возможности подключения к существующим коммунальным сетям, в техусловиях пишут: «отказано в присоединении». Чаще всего, как поясняет Дмитрий Майоров, отказывают в подключении поселка к муниципальному водоснабжению или системе канализации. Такой документ дает домовладельцу право строить все самому.
Чтобы пробурить артезианскую скважину, нужны специальное разрешение на геологические работы и лицензия на пользование недрами. Поэтому самостоятельному водообеспечению следует предпочесть вариант организации водоснабжения девелопером поселка.
Стоимость подключения домовладения к магистральному газоснабжению — от 300 тыс. руб. Возможность подключения тоже надо проверять: если это только проектируемая точка ввода, срок газификации непредсказуем. Тогда придется предусмотреть резервный способ отопления дома. С учетом выросших цен на импортное и отечественное инженерное оборудование, может оказаться выгоднее покупка земли в поселке, где газ уже подведен.
Какой дом быстрее
Построить дом за сезон, по мнению всех участников семинара, можно при условии качественной предварительной подготовки участка и проекта. Екатерина Баженова из СК «Мера» напоминает о необходимости геологических изысканий: «Фундамент надо рассчитывать под выбранный участок, с учетом торфяного слоя и уровня грунтовых вод, это защитит от рисков. Стоимость работ — 20–25 тыс. руб. Наиболее дешевым и быстрым будет строительство на ровном участке без деревьев».
«Если потратить на подготовку полгода, то со строительством можно уложиться в три месяца, — подсчитала Светлана Невелева из ГК «СТИНКОМ». — Это может быть каркасный дом, дом из клееного бруса, а также из деревянного кирпича».
Большинство покупателей начинают освоение участка со строительства гостевого домика или бани с жилым помещением. Это отличная возможность быстро и относительно недорого обеспечить своей семье летнее проживание с комфортом. По мнению Светланы Невелевой, это еще и «примерка» загородной жизни и оценка в деле особенностей участка. В результате при проектировании основного дома можно будет четко сформулировать требования и избежать ошибок. Другое дело, что найти на рынке недорогой и качественный быстровозводимый дом под ключ не так просто.
Как удешевить строительство
По данным Екатерины Баженовой из СК «Мера», по конечной себестоимости квадратного метра одноэтажный дом проигрывает дому с мансардным этажом.
Наиболее экономичен прямоугольный или квадратный в плане дом с простой скатной кровлей. Из современных кровельных покрытий наиболее доступна металлочерепица, мягкие кровли дороже, еще дороже цементно-песчаная черепица.
Террасы и балконы удорожают дом, а свободная планировка внутреннего пространства — удешевляет.
Высота потолков влияет как на стоимость строительства дома, так и на затраты на его отопление. Но следует помнить, что в помещении большой площади потолок не должен «давить».
Если сравнивать стоимость коробки, то дешевле всего обойдется вариант со стенами из газобетона. Однако отделка таких стен удвоит их стоимость. Коробка из клееного бруса под ключ обойдется примерно в 45 тыс. руб. за квадратный метр, из газобетона — 70–80 тыс. рублей.
Светлана Невелева советник руководителя ГК «СТИНКОМ»
Хороший рецепт быстро приступить к возведению дома — купить участок в обжитом, обеспеченном всей инфраструктурой коттеджном поселке. Если соседние участки застроены, то исключены неудобства в виде шума или пыли от стройки. Но земля в полностью обустроенном поселке обойдется дороже, чем на старте продаж, а выбирать придется из ограниченного числа сложных по освоению участков: неправильной формы, низинных и пр. Кстати, за городом, особенно среди деревьев, шум и пыль от стройки мешают намного меньше, чем ремонт этажом выше в многоквартирном доме. С начала года мы получаем запросы на максимально быстрое строительство банного или гостевого дома. Покупатели хотят приобрести участок в поселке «Гармония», при условии что к летнему сезону у них будет комфортный дачный дом. «СТИНКОМ» не производит быстровозводимые дома, по нашей технологии wood brick от создания проекта до готовности под ключ требуется около полугода. Но мы готовы за месяц привезти и установить качественный, теплый, оснащенный сантехникой и кухонным оборудованием домик. Покупателю передаем его подключенным к электросети и водопроводу. Этот домик с террасой владелец может использовать в качестве гостевого или мастерской. Это хороший способ «примерить» загородную жизнь и оценить все особенности участка. К слову, в «Гармонии» все еще можно выбрать наделы на берегу озера.
Екатерина Баженова, ведущий специалист отдела продаж СК «Мера»
Есть много способов удешевить строительство загородного дома, и их лучше предусмотреть еще на этапе планировки участка и разработки проекта дома. В проекте должны быть учтены доступные инженерные коммуникации и особенности участка. Дешевле выбрать типовой проект, но расчеты по фундаменту должны опираться на геологические изыскания на участке. На материалах и работах можно сэкономить, если выбрать проект с мансардным вторым этажом вместо одноэтажного или полноценного двухэтажного коттеджа. Сложная форма дома удорожает строительство. Наиболее экономичная форма — квадратная или прямоугольная в плане, с простой двускатной кровлей, самоочищающейся от осадков, в отличие от сложных многощипцовых крыш или плоских кровель.
В поиске самого дешевого стенового материала можно остановиться на «сэндвич»-панелях для каркасно-панельного дома или выбрать профилированный массивный брус. Стоимость клееного бруса, газобетона и кирпича выше (в порядке увеличения). Кирпичный дом обойдется на 10–15% дороже газобетонного той же площади. Внутреннюю отделку дома даже при желании сэкономить не стоит поручать самодеятельной бригаде. Если вы не профессиональный строитель, добиться желаемого результата можно только при постоянном контроле и надзоре.
Александр Морозов, исполнительный директор ГК «Штаб»
Покупка участка до подключения всех коммуникаций, на начальном этапе реализации проекта, позволяет сэкономить, в какой-то мере это плата за риск. Кто платит? В такой ситуации многое зависит от девелоперской компании — ее опыта по реализации проектов. Кроме того, придется изучить все документы об энергообеспечении, технические условия и прочее. Лучше для этого привлечь грамотного юриста. Важный вопрос: как оформляется и кому будет принадлежать земля, отведенная под дороги и другие объекты общего пользования. Для пользования общественной территорией должно быть законное основание. Если этот вопрос остается невыясненным при покупке участка, в будущем могут возникнуть сложности и потребоваться дополнительные затраты. Поэтому нужно внимательно изучить, как девелопер решает эту задачу. Например, в наших поселках можно приобрести долю дороги в собственность или получить землю в безвозмездное пользование. Минимальный набор инфраструктуры — это дороги, ограждение поселка по периметру, электроснабжение. Обычно он оплачивается отдельно; в наших проектах экономкласса, например в коттеджном поселке «Поляны», инфраструктурный взнос составляет 250 тыс. руб. (электричество 7 кВт, внутрипоселковые дороги, ограждение периметра, благоустройство), а стоимость сотки земли вместе с коммуникациями 45–50 тыс. руб. Дополнительную электромощность при необходимости можно подключить по цене 20 тыс. руб. за киловатт.
В поселке «Константиновка», где предусмотрено электричество 10 кВт, газоснабжение и водопровод, стоимость сотки уже не менее 110 тыс. руб. с учетом всех коммуникаций. Это связано как со стоимостью строительных работ по прокладке сетей, так и с затратами на проектно-изыскательские работы, которые составляют существенную долю стоимости объекта при организации газоснабжения.
Недорогой и ускоренный вариант строительства всесезонного дома предлагает каркасно-панельная технология. Небольшой дом, примерно 60 кв. м, можно построить за 1,5 млн руб.
