Согласно аналитическим отчетам Knight Frank St Petersburg, предложение загородной недвижимости на рынке сокращается. Так, число находящихся в продаже коттеджей уменьшилось на 35%, участков — на 20%, таунхаусов эконом- и бизнес-класса — на 21% в каждом сегменте.
Выученные уроки
Хотелось бы думать, что это связано с высокими темпами продаж, но, увы, нет. В период экономической нестабильности рынок загородной недвижимости теряет клиентов.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», покупательская активность на загородном рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти в 2016 году была самой низкой с 2012 года. В сравнении с предыдущим годом продажи коттеджей, участков и таунхаусов, согласно оценкам аналитиков «Петербургской Недвижимости», снизились на 20–25%.
Такие же цифры приводит экспертное бюро «Сперанский». «Число сделок, заключенных у застройщиков в 2016 году, по сравнению с 2017-м сократилось почти на четверть. Для сравнения: по данным Ассоциации европейского бизнеса, продажи новых автомобилей в минувшем году просели на 12%. Загородный рынок свернулся заметно больше. Но, следовательно, потенциал последующего роста у него выше», — уверен Дмитрий Сперанский, руководитель бюро.
По статистике Knight Frank St Petersburg, в массовом сегменте больше всего сократились продажи коттеджей: на 61%. Участков продано на 14% меньше, таунхаусов бизнес-класса — на 15%. А вот в сегменте недорогих таунхаусов, наоборот, отмечено увеличение продаж на 6%.
Лидеры спроса
Вообще сблокированное жилье экономкласса пользуется сегодня неплохим спросом. В «Петербургской Недвижимости» отмечают, что продажи успешно шли в 45% проектов с таунхаусами. Среди остальных коттеджных поселков успешными в прошедшем году оказались лишь 25% проектов.
По данным Knight Frank, за год продано 74 таунхауса (в категории бизнес-класса средняя цена предложения 15,2 млн руб.) и 531 секция в классах «комфорт» и «эконом» (средняя цена 4,3 млн руб.). Таким образом, всего 605 секций. В продаже осталось 288 секций бизнес-класса в 12 проектах и 1789 секций в 31 комплексе дешевого сегмента. Как и раньше, наибольшей популярностью у покупателей пользовались земельные участки без подряда. На них, по словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, ориентировано 80% имеющегося спроса.
При этом, что интересно, востребованы довольно большие наделы. Дмитрий Сперанский отмечает, что граждане предпочитали приобретать участки площадью 12 соток по цене 1,9 млн руб. Хотя показатели в течение года были весьма неровными: если в первом квартале средняя цена сделки с участками составляла 2,4 млн, то к четвертому кварталу снизилась до 1,5 миллиона.
Повышаются требования покупателей к качеству и объему инженерного обеспечения. «Как и в предыдущие годы, львиная доля сделок в 2016-м пришлась на участки без подряда, обеспеченные инженерными сетями. Сейчас, помимо стандартного пакета инфраструктуры (дороги, электроснабжение и иногда водоснабжение), клиентам важно наличие магистрального газа», — считает генеральный директор «УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Декабрь порадовал рынок
На фоне общего падения продаж конец года оказался более или менее успешным. «Все последние годы для загородного рынка были непростыми. Однако в декабре аналитики ежегодно фиксировали некоторый всплеск продаж, ранее не свойственный загородному рынку.
Активизацию продаж каждый раз вызывали внешние факторы. К примеру, в декабре 2015 года сыграли роль слухи об отмене господдержки ипотечного кредитования. «Прямой зависимости тут нет, поскольку ипотека на загородном рынке не развита. Однако отмена господдержки сказалась бы на росте цен на городское жилье, а следом и на загородное», — говорит Юрий Головеров, директор по строительству проекта «Aurinko Бор» компании Villa-House (концерн Hartela). В декабре же 2016 года небольшой рост продаж, по словам эксперта, был связан скорее с сокращающимся качественным предложением, а также с заявлениями чиновников об ожидаемом росте цен на недвижимость в начале 2017 года.
«Судя по всему, постепенно привычки клиентов изменились. Многие стремятся завершить финансовые дела в уходящем году, а не откладывать их на январь: зафиксировать намерения. Ведь подписание договора сегодня вовсе не означает окончательный расчет: рассрочки при покупке участков применяются куда чаще, чем несколько лет назад», — добавляет Дмитрий Сперанский.
Анастасия Шульга, менеджер по продажам компании «Петербургские просторы»
По опыту реализации нашей компанией пяти коттеджных поселков могу сказать: сегодня покупатели готовы приобретать участки с готовыми документами, инженерными коммуникациями и дорогами — причем по минимальной цене. В 2016 году мы провели и подключили электричество в поселки «Павловский ручей» и «Стеклянный», сейчас готовим к электрификации проекты «Новая Екатериновка» и «Лемболовские просторы 2». В поселке «Новые Мендсары» уже есть газ, вода и электричество.
Подъездные и внутрипоселковые дороги, детские площадки мы построили во всех поселках, в двух — еще и офисы продаж. Все участки размежеваны, на них есть кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, то есть полный пакет документов.
Практически все покупатели интересуются скидками, возможностью оплаты коммуникаций в рассрочку. Рассрочку мы предоставляем, считая такую опцию одним из серьезных преимуществ нашей компании. Снижать цену на участки, обеспеченные полным набором инфраструктуры, не планируем. Продажи в таких коттеджных поселках стабильны — несмотря не достаточно непростую экономическую ситуацию. Половина владельцев сразу же после сделки приступают к освоению своей земли. Некоторые даже до полной выплаты рассрочки.
Кто выходит?
Спрос падает, но вывод новых проектов на рынок, как выясняется, сокращается еще сильнее. Ольга Трошева считает, что число новых проектов сократилось в прошлом году на 30–35%.
Таким образом, по данным Knight Frank St Petersburg, к концу 2016 года на рынке присутствовало 295 поселков с участками (–8%), 31 поселок с недорогими таунхаусами (–18%) и всего по 12 проектов с недорогими коттеджами и таунхаусами бизнес-класса (–30% к 2015 году) соответственно.
Самым востребованным товаром на рынке остаются участки без подряда и таунхаусы экономкласса. Причем если земли в продаже еще достаточно, то в сегменте сблокированного жилья дефицит явно нарастает. При довольно активных темпах продаж число новых проектов с таунхаусами сократилось сильнее всего: на 50–55% (по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»).
«Запускать в продажу новые поселки рискуют нынче только опытные девелоперы, — констатирует Сергей Хромов. Но и они оптимизируют бизнес-процессы. Прошло время крупных проектов с сотнями домовладений или участков. Крупные коттеджные поселки разбиваются на несколько небольших очередей (до семи-восьми). Это снижает риски и для застройщика, и для покупателя».
Таким образом, по словам генерального директора «УК «СТАРТ Девелопмент», рынок становится все более структурированным: «Еще в 2011–2012 годах почти все игроки в сегменте экономкласса были новичками и было совершенно непонятно, кто из них компания-однодневка, а кто пришел с серьезными намерениями. Теперь же у большинства серьезных девелоперов за плечами несколько лет работы и несколько завершенных и уже обжитых поселков, тогда как недобросовестные или недостаточно профессиональные застройщики сходят с дистанции».
Надо развиваться
Даже опытным девелоперам в сегодняшних условиях приходится искать новые методы работы, осваивать новые направления. «Хотя для большинства девелоперских компаний 2016 год был сложным, для нашей компании — вполне удачным. Нам удалось увеличить свою долю рынка. По итогам 2016 года на наши проекты пришлись 25% сделок и 32% выручки от всех коттеджных поселков, на Токсовском направлении и по Дороге жизни. Теперь мы рассчитываем завоевать долю рынка в сегменте дорогих участков. Для этого разрабатываем новые маркетинговые технологии, по графику выполняем работы в поселках, активно занимаемся формированием репутации и даем эффективную рекламу. Весной ожидаем активизацию рынка», — рассказала Анна Лукьянчук, коммерческий директор компании «Сити 78 Загородная недвижимость».
По информации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены на загородную недвижимость в 2016 году оставались стабильными. В то же время многие девелоперы привлекали покупателей скидками (примерно 10–15%), акциями и индивидуальными спецпредложениями. В успешных проектах цены повышались постепенно, по мере строительства инфраструктуры в поселке, а также выполнения плана продаж.
Катерина Голубева, руководитель отдела продаж и маркетинга УК «ЛЕННОРД»
Как и прежде, почти все покупатели перед подписанием договора купли-продажи интересуются предстоящими затратами: платежами за потребляемые ресурсы, эксплуатацию и обслуживание. Помимо этого, иногда просят рассчитать и сумму налога.
Памятуя негативные отзывы о приостановленных проектах, задержках сроков сдачи и нерадивых девелоперах, большинство наших покупателей откровенно признались, что ждали окончания работ и ввода в эксплуатацию инженерных сетей, чтобы приобрести участок. Вовремя и качественно выполненные обещания и работы — лучший показатель надежности девелопера.
В 2017 году мы ожидаем значительного увеличения активности по освоению участков тех, кто приобрел их в
2015–2016 годах, — многие ждали готовности инженерных сетей.
В целом наших покупателей по освоению участков можно разделить на две группы: одни строят дом поэтапно, по мере финансовых поступлений, приступая в начале сезона и завершая в конце следующего, другие уже через пару месяцев после покупки участка имеют готовый дом.
К старту весеннего сезона
В целом профессионалы рынка настроены вполне оптимистично. Декабрьское оживление не может не радовать. По крайней мере снижение активности, которое наблюдалось все предыдущие месяцы, остановилось. Специалисты экспертного бюро «Сперанский» еще в ноябре предполагали скорый разворот нисходящей динамики, однако говорить об изменении тренда преждевременно. «Покупатели «загородки» по-настоящему проснутся не раньше апреля (хотя при очень теплой и ранней весне можно ожидать начала сезона и в марте)», — прогнозирует Дмитрий Сперанский.
Нынешнюю ситуацию на загородном рынке можно назвать стремлением к равновесию. Идет очищение от непрофессиональных игроков, растет востребованность качественных проектов. Покупатели, в свою очередь, перестали приобретать загородную недвижимость сомнительных и рискованных форматов, отдавая предпочтение более дорогим и более качественным объектам. Жаль только, что в некоторых сегментах (таких как таунхаусы) наблюдается дисбаланс спроса и предложения.
