В России существует практика: сначала построить загородный дом, а потом уже получать на него разрешение, но такая тактика сопряжена со штрафами и рисками. Лучше заранее озаботиться вопросом получения разрешения на строительство, чтобы постройку не признали самостроем.
Место для загородного дома
Зачастую владельца участка больше заботит архитектурный стиль и размеры будущего загородного дома, нежели процесс получения всевозможных документов на его возведение. Но важно понимать, что без статуса жилого строения дом нельзя ни продать, ни оставить в залог, ни взять под его строительство кредит. Отсутствие разрешения не позволит легально подключить дом к коммуникациям: газопроводу, водопроводу и электросети.
Проще всего получить разрешение на строительство, если оно планируется на землях для ИЖС или ЛПХ. В загородном доме можно будет прописаться и проводить с ним сделки, кроме того, инфраструктура и состояние коммуникаций здесь рассчитаны на постоянное проживание.
Со строительством дома на землях сельскохозяйственного назначения тоже не возникнет проблем. Построить загородный дом можно только на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства и для ведения личного подсобного хозяйства (с правом строительства). А «дачная амнистия» распространяется только дачи.
Наконец, существуют земли, на которых вообще запрещено строить жилые дома: земли водного фонда и лесного фонда, земли запаса, земли промышленности и земли особо охраняемых территорий. Узаконить строящийся или уже построенный на этих землях объект можно только через суд и процедуру изменения категории целевого назначения участка.
Подготовительная работа
По умолчанию земельный участок уже должен быть поставлен на государственный кадастровый учет, должно быть проведено его межевание и обозначение координатами. Еще до начала строительства загородного дома необходимо сделать топографическую съемку земельного участка с обозначением коммуникаций и их охранных зон.
Теперь можно заняться «градостроительством»: оформить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и прописать основные характеристики здания. Орган местного самоуправления интересует, какой высоты будет здание, достаточно ли оно удалено от охранных зон, к каким коммуникациям его подключат. Например, строительство дома могут запретить, если рядом с участком проходит газопровод или высоковольтные электрические сети.
По общим правилам высота загородного дома не должна превышать трех этажей и предназначаться он должен для проживания одной семьи. Если строительство планируется в элитном или коттеджном поселке, то администрация может предъявить дополнительные требования к архитектурному стилю и конфигурации загородного дома.
Что касается разрешения на строительство дополнительных объектов, например гаража, бани, мастерской или крытой оранжереи, то оно не требуется. Но при планировании участка желательно указать эти объекты в плане, чтобы соблюсти нормы пожарной безопасности.
Получение разрешения
Для получения разрешения на строительство загородного дома понадобится обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Чаще всего общаться приходится с администрацией муниципального района, которым нужно предоставить:
- заявление о выдаче разрешения на строительство;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схему земельного участка с обозначением местоположения дома и дополнительных построек.
Архитектурный проект не требуется, но если имеются средства, то собственник участка может сделать его для себя, чтобы избежать строительных ошибок и дополнительных расходов.
Разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления (администрацией). Чтобы это разрешение получить, нужно предоставить все документы из списка и оформить градостроительный план земельного участка по правилам. Разрешения выдаются бесплатно сроком на 10 лет. В случае отказа собственник может обратиться в суд.
