Мы начинаем цикл публикаций о том, какими должны и могут быть коттеджные поселки нового поколения, «умные» поселки» и, возможно, «умные пригороды». Ни четкого определения «умного поселка» или поселка нового поколения, ни конечной точки развития нет. Есть последовательность шагов, благодаря которым загородные поселения становятся комфортнее для жизни. Первые такие шаги были сделаны в начале 2000-х.
Взгляд из будущего в прошлое
Формат коттеджных поселков стал заметен после выхода из кризиса 1998 года, и сейчас десятилетие до 2008 года представляется периодом безудержного оптимизма.
Первые коттеджные поселки под Петербургом имели главную общую черту: их строили «для себя». Молодые, активные и успешные люди столкнулись с тем, что выбор места для загородного дома предлагался между садоводством и деревней. Элитные дома были, но нередко их ближнее окружение диссонировало с представлениями о прекрасном, сложившимися к началу 2000-х. И вот складывалась компания друзей/коллег/партнеров, чтобы приобрести 1,5–5 гектаров земли, огородить по периметру, пробурить общую скважину и построить несколько красивых домов в одном архитектурном стиле. Некоторые из этих дружески-партнерских историй закончились разрывом отношений соседей.
Но немало и хороших примеров.
Почти сразу к пяти домам «для своих» стали добавлять десяток-другой на продажу.
«Эти первые поселки были воплощением десятилетиями вынашиваемой мечты молодых, активных и успешных людей бизнеса о жизни за городом. Им хотелось создать небольшое закрытое, логично и удобно организованное пространство со своими «правильными правилами». Поначалу это не было рыночной историей: экономику проекта не считали — не умели, да и при дефиците предложения на фоне высокого спроса в этом не было смысла», — вспоминает Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории».
О большом числе людей с легкими и быстрыми деньгами говорит и Андрей Бочков, генеральный директор компании «Пулэкспресс». А об объеме предложения свидетельствует такой факт: поселок «Борисово-2», вышедший в продажу в декабре 2004 года, завершал список на карте поселков «Загородного обозрения» и значился девятнадцатым.
Под поселки использовались бывшие совхозные паи, но места выбирались с любовью, в популярных локациях, — говорит Сергей Бобашев, руководитель портала Lifedeluxe.
По словам Светланы Невелевой, в первые поселки было вложено «много средств, души, сил и амбиций их авторов». В разработке планировки территории, архитектуры домов, создании образа поселка и «фишек» для жителей, подборе соседей, придумывании имени и рекламной кампании участвовали первые лица компаний-застройщиков.
И успех тех проектов был ошеломляющий: значительная часть распродавалась на этапе «чисто поле». Доходы росли у всех, непрерывно, и люди воспринимали землю как ликвидный актив, было много инвестиционных сделок, — вспоминает Андрей Бочков.
До строительства и продажи готовых домов эффектной архитектуры дело не доходило — лоты разбирали не то что до подключения сетей, а даже до межевания участков.
Светлана Невелева перечисляет целую плеяду самых успешных: «Высокие ели» и «Корабельные сосны» от «Петростиля», «Лукоморье» от «Парабола Групп», «Медное озеро» от компании HONKA. А также «Западное солнце» компании «Гринсайд», «Заозерье» и «Зайчихино» ГК «СТИНКОМ», «Зеркальный» и «Борисово-2» компании «Пулэкспресс».
За оптимистичное десятилетие появилось множество поселков на берегах озер, застройщики начали осваивать побережье залива, стал развиваться формат дорогих таунхаусов, за город пришли городские девелоперы. В 2007–2008 годах был поток желающих жить за городом постоянно, но для многих дефицит инфраструктуры в пешей доступности делал воплощение мечты невозможным, как замечает Сергей Бобашев.
Пригород-сад
Успеху первых поселков способствовало отсутствие критики, неудач и негативного опыта жизни в них. И этот успех в 2006 году повлек массовый выход на рынок крупных проектов «московского разлива» — на сотни домовладений. Чтобы дистанцироваться от нелюбимого состоятельными людьми формата садоводств, в больших поселках застройщики предлагали богатую инфраструктуру. Пик громких заявлений и фантазий, по свидетельству Светланы Невелевой, пришелся на 2007–2008 годы, когда звучали планы возведения собственных спорткомплексов, ресторанов, химчисток и автомоек, клубных домов с сигарными комнатами и досуговых центров, даже яхтенных марин и гольф-полей. О тех временах и переоценке адекватности взгляда владельца земли на загородный рынок напоминают истории с проектами «Нотебург» и «Уварово».
Затем грянуло падение продаж из-за кризиса 2008 года. Но и без него грандиозные инфраструктурные планы не реализовались бы, полагает Андрей Бочков. В таком объеме доходная коммерческая недвижимость оказалась ненужной ни жителям, ни девелоперам поселков, для которых это непрофильный бизнес. Предпринимались попытки договориться о строительстве каких-то объектов с расчетом на несколько соседних поселков, однако с более чем скромным успехом.
В ряде поселков того времени («Горки СПб», Honka Family Club) построены бассейны, есть проекты с кортами. Андрей Бочков приводит пример судьбы магазинов в поселках компании «Пулэкспресс»: в «Зеркальном» и «Солнечном береге» они построены и бесплатно сданы местному предпринимателю, в КП «Румболово» жители отказались от магазина. На земле для ИЖС или дачного строительства под магазин или детсад надо изменять вид разрешенного использования, проводить общественные слушания. И в поселке «Румболово» на них магазин «не проголосовали», хотя инвестор нашелся. В «Охтинском парке» (это 400 домовладений) магазин вынесли за границы поселка в расчете на транзитный трафик по шоссе Юкки — Кузьмолово и жителей соседних малоэтажных кварталов, а управлять им будет внешний сетевой оператор. За пределами КП построили и детский сад.
Поселок как ценность
По мнению Сергея Бобашева, небольшой спрос в элитном сегменте по-прежнему не позволяет говорить об однозначно востребованном формате поселка высокого класса, хотя перечень важных деталей сформировался.
Многие дорогие проекты, представленные на рынке сегодня, проектировались после 2008 года по московскому примеру — с желанием продать как можно больше соток при минимуме площади под зоны отдыха и удобные развороты для машин. Поэтому «старые» поселки, сделанные «для себя», несмотря на некоторое техническое или инженерное несовершенство и множество современных проектов, и сегодня популярны у покупателей. Это проекты в живописных местах, где девелопер сумел сохранить максимум деревьев, чистоту озера и береговой линии.
Еще одно важное условие — качество управления. Например, когда один из жителей владеет управляющей или девелоперской компанией, или действует УК, созданная девелопером. Есть удачные примеры инициативных и грамотных жителей, взявших в свои руки штурвал, но больше других — когда жители отказывались от УК застройщика, но ни дешевле, ни лучше найти не сумели.
Безусловно, в первом приближении взгляд на рынок не выявляет всех трендов в современном загородном формате. В следующих номерах журнала мы обсудим с экспертным сообществом особенности планирования территории; архитектуры и технологий, инженерной и инфраструктурной составляющих, организации жизни в поселках.
Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории»
Годы развития рынка коттеджных поселков привели, во-первых, к формированию профессиональных девелоперских компаний, умеющих создавать рыночный продукт, проектировать и строить без ошибок, выполнять обещания и предлагать высокое качество по приемлемой цене. Во-вторых, к осознанию необходимости професионального управления. И в-третьих, к пониманию, насколько важно максимально сохранить природные достоинства участка, чистые берега и озера. Сосновый лес — очень тонкая материя, его можно уничтожить ошибками планировки, мелкой нарезкой земли или неправильным дренажом. Такие поселки, где сложились отношения с природой, где удалось сохранить ощущение «леса со всеми удобствами», — «Гармония», «Особый статус», проекты Honka на Медном озере, «Корабельные сосны», — повышают ликвидность построенных в них домов и ценность их для жителей. Сейчас покупатель скован финансово, стал недоверчив и прагматичен. Не верит картинке и, даже видя готовые сети, дороги, планировку участков, может отложить сделку до завершения благоустройства территории. И рынок, можно сказать, переживает ренессанс: девелоперы вдумчиво и тщательно создают среду, стараются сохранить виды и ландшафты.
Андрей Бочков, генеральный директор компании «Пулэкспресс»
История рынка загородных поселков однозначно говорит, что жители готовы содержать инфраструктуру для отдыха: детские и спортивные площадки, пирс, возможно, парк. Объекты соцкультбыта важны и необходимы, но не внутри поселка, а поблизости. Поэтому считаю оптимальным размещение супермаркета и детсада за границами «Охтинского парка». Поселку «Борисово-2» добавляет привлекательности соседний комплекс отдыха «Давинчи Парк» с рестораном, а скоро там будет и спа с открытыми подогреваемыми бассейнами. На примере «Борисово-2» очевидно, как важно задать (хотя бы на эмоциональном уровне) стиль застройки и ограждений, сохранить рельеф и природное окружение: очереди поселка разделены и окружены лесом, с каждого пригорка открывается новый вид. Когда в 2016 году мы выставили там в продажу дополнительные 4 га, их раскупили в момент. Быстро продаются дома в «Борисове» и на «вторичке». Массовая практика строительства за счет девелоперов домов на продажу не сложилась. Есть примеры, когда у застройщика есть финансовое «плечо» в виде доходов от другого бизнеса, но больше нескольких демодомов все равно не строят.
Артем Горожин, руководитель департамента продаж города-курорта Gatchina Gardens
Как правило, основной фактор, формирующий спрос, — это местоположение: не более 50 км от города, удобная транспортная доступность. Важны имидж локации, природный ландшафт, собственный выход к водоему, желательно природному. С 2012 года рейтинги популярных коттеджных поселков возглавляют наиболее обеспеченные инфраструктурой. Приветствуется наличие детского сада, фитнес-клуба, частной школы, теннисного корта, прогулочной набережной и др. Успехом пользуются поселки, сочетающие несколько форматов недвижимости: собственные дома, таунхаусы, квартиры. Но в одной архитектурной концепции. Также необходима нацеленность поселка на определенную аудиторию, формирующая социальную однородность. Удаленные от города и оторванные от цивилизации закрытые коттеджные поселки, даже несмотря на уникальные природные достоинства, остались невостребованными. Нам, как градостроителям, близка концепция поселков без высоких заборов, создающих ощущение замкнутого пространства, создание единой социальной среды, комьюнити единомышленников, с общими ценностями и интересами. Таких примеров на рынке мало, но они есть. По этому принципу мы реализуем проект города-курорта Gatchina Gardens. Заборы мы заменили ландшафтным дизайном с искусственным рельефом. Дома будут расположены на возвышении, а дороги и прогулочные зоны — ниже. Таким образом, частная жизнь будет скрыта от посторонних глаз.
