На подмосковный рынок элитных коттеджных поселков за весь прошлый год не выведен ни один новый проект. В Петербурге, по данным Knight Frank SPb, за год в продажу вышло восемь новых высококлассных поселков, расширивших выбор для покупателей в бизнес-классе, но в элитном сегменте (классе А) предложение все равно сократилось. Сравнивать загородные рынки двух столиц сложно: в Петербурге, не в пример Москве, в статистику не включают участки, хотя продают все больше дорогой земли. Пусть и не настолько дорогой, как на Рублево-Успенском (в среднем 3 млн руб. за сотку) или Новорижском шоссе (2,2 млн руб. за сотку). Под Москвой в элитном классе средняя цена коттеджа 108 млн руб., в Петербурге — 68 млн руб.; в разы разнятся и объем предложения. И существенно различаются подходы девелоперов к проектированию поселков.
Увеличение продаж
Прошлый год отмечен покупательской активностью: было продано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее, как сообщает Knight Frank SPb. Очевидно, на позитивной статистике сказалось случившееся годом раньше сокращение числа сделок сразу на 40%. Средний бюджет покупки в классе А составил около 47 млн руб. — почти столько же, сколько в 2017 году.
Наибольшее увеличение продаж отмечено в классе В, там число сделок превысило прошлогодние показатели в 1,7 раза (то есть на 70%). Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн руб., что на 12% больше, чем в 2017 году.
Представители верхнего среднего класса (upper middle class), вероятно, располагают накоплениями, и снижение доходов их затронуло меньше, чем подавляющее большинство. При этом, по мнению директора по маркетингу и работе с ключевыми клиентами компании «Русь: Новые Территории» Юлии Блиновой, покупатели в высоком ценовом сегменте активно пользуются ипотекой. Она позволяет в короткий срок получить крупную сумму, не изымая деньги из бизнеса.
Выбор и события
Девелоперы чувствуют активность «дорогого» спроса и выводят на рынок новые загородные проекты — в основном с небольшим числом домовладений.
При обсуждении ситуации на рынке элитной загородной недвижимости часто подчеркивается, что у покупателей крайне ограниченный выбор: люди с большими деньгами испытывают трудности в поиске объектов, соответствующих их требованиям.
По данным аналитиков, сильно сужена география элитного загородного жилья. Так, больше половины домов в поселках класса А расположены во Всеволожском районе, 29% — в Курортном, причем в основном в пяти клубных поселках. А в классе В треть предложений в Ломоносовском районе.
Зато в развитии инфраструктуры произошли значимые события: в поселке «Ламбери» построена школа на 200 учеников, в этом же здании разместится детский сад. Уникальное для загородного рынка Петербурга явление, как считают в Knight Frank. В этом году откроется авто- и мотогоночный комплекс «Игора Драйв», беспримерный для России по масштабу и инженерному обеспечению: там можно будет проводить любые автогонки, включая популярные ралли-кроссы на трассе с трамплинами и поворотами, подъемами и спусками. Подобные проекты всегда повышают интерес к загороду.
«По итогам 2018 года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В — 671 лот. Несмотря на выход трех новых поселков (58 коттеджей), предложение в классе А уменьшилось на 1% по сравнению с началом года. На динамику повлиял значительный спрос на коттеджи этого класса», — сказала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb. В классе В, по словам эксперта, предложение увеличилось на 29% за счет выхода в продажу четырех новых поселков и двух дополнительных очередей реализуемых на рынке проектов (204 коттеджа).
Средняя цена предложения в классе «элит» повысилась на 25% — до 68 млн руб., причем, по версии Knight Frank, из-за запуска продаж в двух новых поселках Курортного района. Цена предложения в Курортном подскочила сразу на 29 процентов.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в бизнес-классе наблюдается сильный разброс цен: от 8–9 млн до 22–24 млн руб., есть объекты и за 35–43 млн руб. Положительная ценовая динамика объясняется выводом в продажу проектов с ценой предложения, превышающей среднюю по классу (например, КП «Образ жизни» компании «Росинжиниринг», поселки компании «Русь: Новые Территории»).
Самые дорогие дома — на «вторичке», что вполне логично: они готовы, отделаны и меблированы. Средняя цена предложения почти 87 млн руб., на 7% выше прошлогодней. Рост средней цены вкупе с уменьшением числа домов в продаже свидетельствует о вымывании с рынка ликвидных объектов.
В КЦ «Петербургская Недвижимость» зафиксировали также рост бюджета покупок: в классе «бизнес» средняя сумма сделки в 2018 году составила более 18,8 млн руб., тогда как в 2017-м — примерно 16,5 млн. Отметили и прирост сделок с дорогими земельными участками на 15–20% в ценовых группах 300–500 тыс. руб./сот. и от 500 тыс. руб./сот.. Однако аналитики напоминают, что таких сделок в разы меньше, чем сделок в более доступных ценовых сегментах.
Повышенные требования
По наблюдению Юлии Блиновой, покупатель стал более требовательным. Его интересует целый комплекс факторов: престижность места, транспортная доступность, оригинальность концепции поселка, качество архитектурного проекта и внутренней инфраструктуры — которые он оценивает не по картинке, а по реальному положению дел в поселке. Как минимум покупатель хочет видеть реализованные проекты девелопера. Но есть и такие, кто предъявляет очень высокие требования к готовности нового поселка — благоустройству и ландшафтному дизайну территории. Юридическая часть по умолчанию должна быть без сучка и задоринки. В Москве, например, элитные дома строят на арендованной земле, оставляя покупателям возможность переоформления участков в собственность.
В компании «Русь: НТ» отмечают, что петербургские покупатели загородной недвижимости намного придирчивее московских, но и предложения девелоперов выходят на новый уровень по продуманности концепций, проектов и планировок.
Сергей Феденко, руководитель группы компаний «СТИНКОМ»
Для нас 2018 год выдался насыщенным. Его окончание было посвящено строительству коттеджей в поселке «Репино Парк». Практически готов к сдаче первый дом. Пока он под шатром: снегопады вмешались в процесс. Но совсем скоро дом будет доступен для всеобщего обозрения. За основу мы взяли наш проект «Бирюза 240», нам показалось, что ландшафт поселка, его настроение будут гармонировать с архитектурой английской усадьбы в варианте из деревянного кирпича.
А наш отдел маркетинга подготовил проект новой стратегии развития. Детали пока не раскрою, скажу лишь, что у нас будет больше возможностей для продвижения на рынке загородного домостроения нашей технологии WOOD BRICK.
Год, посвященный первому этапу продвижения WOOD BRICK, принес отличные результаты. Мы нашли немало партнеров в других регионах, и сейчас там начинаются рекламные кампании, уже есть первые заказы на строительство. Интерес к домам из деревянного кирпича растет год от года, уже появились предложения от зарубежных инвесторов и заказчиков. Так что планов на 2019 год очень много, и это радует.
