В прогнозах на 2019 год участники рынка загородной недвижимости — строители, девелоперы и банкиры — крайне осторожны. Спрос на протяжении нескольких лет стабильно не превышает 5–5,5 тыс. сделок за год. Реально оценивая общую экономическую ситуацию, девелоперы и строители намерены сохранить темпы продаж 2018 года.
В тени многоэтажек
До сих пор ипотечные банки, занятые рекордами по выдаче кредитов на квартиры, не играли заметной роли на рынке загородной недвижимости. Может ли ипотека сейчас, когда спрос на квартиры снижается, стать заметным фактором или драйвером роста для загородного рынка? Какие коттеджные поселки и объекты отвечают требованиям банков? Даже лидеры рынка загородной недвижимости в Петербурге в ипотеку продают не больше 30% лотов, тогда как в Москве этот показатель выше 70%. Похоже, в ближайшее время изменить ситуацию и увеличить поток ипотечных клиентов не получится, считают участники бизнес-завтрака, проведенного нашим журналом. Застройщики коттеджных поселков заинтересованы в доступности кредитных программ для покупателей домов и участков, но такие программы предлагают лишь несколько банков.
«Тренды спроса 2018 года в нашем банке — приобретение либо участка с минимальными коммуникациями либо, наоборот, загородного дома под ключ, с мебелью и техникой. Во втором варианте это объекты стоимостью от 10 млн руб. Программы, действующие в банке, позволяют купить готовый загородный дом или таунхаус. Но наибольшей популярностью пользуется программа для покупки земельного участка. Подобные программы есть у нескольких банков, а особенность нашего продукта — это возможность купить участок любого типа, за исключением земель промышленного назначения. Диапазон ставок 12,35–13,5% годовых при первоначальном взносе 25%, — говорит специалист отдела развития партнерских продаж «Россельхозбанка» Алексей Чаус. — По итогам года доля кредитов, выданных покупателям загородной недвижимости, в общем объеме составляет 8–9%. Это выше плановых показателей, и есть основания рассчитывать, что в 2019 году доля ипотеки на загородную недвижимость достигнет 12–15%».
Минусом действующих программ для участков является необходимость предоставления в залог банку не приобретаемого участка, а другой недвижимости.
В банке «Санкт-Петербург», по словам его представителя Антона Комарова, более активно кредитуются покупатели секций таунхаусов. Программа для покупки участков и домов с участками у банка есть, но доля кредитов по ней не превышает 2% в общем объеме выдачи.
Татьяна Хоботова из банка «Открытие» объясняет: каждый дом, в отличие от квартиры, банк оценивает индивидуально. Даже построенные по типовому проекту коттеджи могут быть с разными окнами, дверями, кровельными покрытиями и отопительным оборудованием, и поэтому существенно отличаются по цене от базовой комплектации. С этим связаны проблемы ипотеки на загородные дома. Банкам проще, когда в поселке все дома в одной цене, не превышающей 10 млн руб., считает Татьяна Хоботова. Самый сложный для банка продукт — кредит на строительство дома. Деньги выплачиваются траншами, заемщику приходится предоставлять в банк документы, подтверждающие проведение каждого этапа работ, а банку — нанимать сотрудника для проверки этого. Даже потребительский кредит оказывается предпочтительнее, правда банкиры оценивают возможную ставку в 15%, а девелоперы говорят о 18% годовых (на рынке квартир считается, что 12% — предел, превышение которого кардинально снижает спрос на ипотеку).
«Незастроенных участков в поселке «Петровское Барокко» в продаже не осталось, последний был продан почти за 8 млн руб. Есть готовые коттеджи, и они в целом соответствуют требованиям банков, — рассказывает Святослав Громов, генеральный директор «Инвестиции. Девелопмент. Строительство». — Если бы не ипотека и наше лояльное отношение к клиентам, мы не продали бы и половины домов в 2018 году. Также на рынке заметно повысилась популярность рассрочки. Раньше клиенты приносили деньги пакетами, а теперь не готовы сразу внести всю сумму, и мы предлагаем рассрочку до двух лет, чтобы заинтересовать покупателей».
Городская квартира, в отличие от загородного дома, ликвидна: это типовой продукт, подходящий 80% покупателей. А на ликвидности загородной недвижимости негативно сказывается нестабильность экономической ситуации в стране: людям трудно принять решение о конвертации валюты и вложении в недвижимость, любые «перепады температуры» в экономике вынуждают взять паузу перед стартом такого затратного проекта, как строительство или покупка загородного дома.
Ипотека для участков
Тем не менее в компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» продажи земельных участков с привлечением ипотечных кредитов в 2018 году заметно выросли и достигли 30% общего числа сделок. Многие покупатели, даже располагая всей суммой на покупку земли, предпочитают оформлять кредит, а свои деньги потратить на строительство дома.
В поселке «Юкковское», где предлагаются довольно дорогие и обеспеченные всеми коммуникациями участки, при сотрудничестве с «Россельхозбанком» до 35% сделок прошли с ипотекой, свидетельствует Владислав Вирин, руководитель «Агентства МВ». На продажи построенных домов в «Юкковском», а также в Terijoki Club, где стоимость домовладений начинается с 120 млн руб., ипотека не влияет. Отсутствие сделок с ипотекой в поселке «Морские террасы», где участки продаются от 310 тыс. руб. за сотку, а береговые предлагались по 700 тыс. руб. за сотку, отметил генеральный директор компании «Лэнд Аспект» Дмитрий Ильенко.
Выбор покупателей
Из 5,3–5,5 тыс. объектов, продаваемых ежегодно в коттеджных поселках, более 80% — это участки без подряда. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2018 году 44% сделок — это покупка участков стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку, тогда как доля более дорогих лотов (100–300 тыс. руб. за сотку) составила 48%. При этом, по подсчетам Марины Агеевой («Пулэкспресс»), на строительство дома землевладелец тратит сумму, в 3–4 раза превышающую цену участка: «Даже в экономклассе при покупке земли за 1 млн руб. общий бюджет, с учетом благоустройства участка, превышает 5 млн руб.».
По оценке Алексея Баринова («ФАКТ. Коттеджные посёлки»), бюджет на строительство дома примерно в три раза превосходит цену участка. То есть покупатель участка за 2 млн руб. строит дом примерно за 6 млн руб. В поселках нашей группы компаний до 80% покупателей участков стоимостью до 2 млн руб. строят дома по каркасной технологии или из газобетона. Хотя, по мнению Владислава Ремиша (SKOG Homes), в конечной стоимости домовладения, с учетом фундамента, кровли, окон-дверей, ограждения и благоустройства участка, разница между каркасом, газобетоном и клееным брусом почти незаметна.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Сужу по общению с приезжающими в наши поселки потенциальными клиентами. Люди не могут решиться потратить сбережения пока не понимают перспективы экономики хотя бы на год вперед. Человеку нравится поселок, местоположение, вид, он хочет здесь дом, и он даже понимает, что самые привлекательные участки медленно, но верно раскупают. Но и перестать тревожиться о санкциях, скачках курсов, росте НДС и идеях законотворчества не удается.
Выходом для такого клиента стала бы рублевая ипотека, связанная с валютным депозитным счетом. Мы провели встречи с представителями банков, понимаем, что требуется от девелопера: мы формируем объект, юридически прозрачный и ликвидный. Понятно, что наш покупатель должен иметь достаточный и постоянный источник дохода. Если бы банк учитывал наличие валютного депозита у заемщика, возможно, он мог бы предложить ипотеку для загородного дома не под 15%, а под 12% годовых. Я думаю, подобный механизм был бы выгоден и покупателю, и продавцу, и банку.
