Экспертное бюро «Сперанский» сообщает, что в декабре — феврале, которые традиционно отличаются невысокой покупательской активностью на рынке загородной недвижимости, продажи объектов в коттеджных поселках выросли на 19% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. По данным информационного обмена, который проводит экспертное бюро, в феврале зафиксирован почти двукратный рост числа проданных лотов: плюс 90% к январю. «Высокие продажи в феврале продемонстрировали сразу несколько компаний, а это уже не случайное отклонение, а тенденция. По результатам 2019 года, полагаю, мы увидим 15–20-процентный рост рынка, который продолжится в следующем году. Загородный рынок начал уверенно расти», — считает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро.
Цены в рост
Судя по средним ценам и информации от участников рынка, выросли продажи дорогих участков. Так, рекордными за длительный период оказались цена купленного участка — 2,8 млн руб. и средняя стоимость сотки — 230 тыс. руб. (данные бюро «Сперанский»).
Значимыми были следующие факторы спроса: наличие управляющей компании, готовность инженерной инфраструктуры, наличие газа или четкие перспективы подведения — для участков недалеко от Петербурга, предназначенных для домов круглогодичного проживания.
Юридическая чистота сделки: продажа участка в собственность, вид разрешенного использования, позволяющий возвести дом на участке — это первое, о чем спрашивают все интересанты, отмечает Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви».
С окончанием «дачной амнистии», уравнявшим правила строительства домов (уведомительный порядок получения разрешения) на участках для ИЖС и садовых, всплеск спроса участники рынка не связывают.
После амнистии
1 марта 2019 года фактически перестал действовать упрощенный порядок регистрации домов на садовых (и дачных) участках. Теперь для кадастрового учета построенного дома и регистрации права собственности на него необходимо предоставить копии уведомлений о начале и окончании строительства. В перечень необходимых документов также входит технический план дома, а сам дом должен соответствовать разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормами. Сложности возникают там, где правила застройки не утверждены для территории, на которой расположен участок. В Ленобласти в ряде сельских поселений муниципальные власти передали данные об утвержденных регламентах застройки СНТ, не находящихся в зоне населенных пунктов. Но таких мало, поясняют в компании «РФН-Геодезия СПб». В большинстве муниципальных образований правила застройки утверждены лишь для территории в границах населенных пунктов. Поэтому заявители, направившие уведомления о строительстве на своих участках в администрацию Выборгского областного района, например, получали отказ.
Коттеджные поселки разрабатывают и утверждают проект организации и застройки территории (ПОЗТ), главное, чтобы документы были переданы в регистрирующие органы, а данные —отражены на публичной кадастровой карте.
Статусное уравнение
По мнению Сергея Балуева, директора по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», после изменения законодательства в этом году категория земли почти не имеет значения. Приоритет ИЖС действует только для тех, кто хочет прикрепиться к районному детскому саду, школе или поликлинике. В остальном все поселки абсолютно равноценны.
Оксана Павлова, руководитель проекта «Малиновые вечера», отмечает, что для покупателей важна возможность построить жилой дом и при необходимости в нем зарегистрироваться. «Это можно сделать, даже если поселок находится не на земле ИЖС, как наш. Мы не только информируем покупателей о новых правилах строительства и регистрации домов, но и предлагаем содействие в регистрационном учете построенных домов — этим занимается одно из подразделений нашей компании. При необходимости мы сопровождаем клиента от выбора участка до регистрации в новом доме», — поясняет эксперт.
В компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» для информирования покупателей и всех, кто интересуется загородной жизнью, запустили собственный информационный портал. Для него готовится экспертный контент, в том числе о новых правилах строительства домов и других законодательных нововведениях. «Для жителей наших поселков мы размещаем полезные материалы в мобильном приложении и проводим офлайн-семинары», — добавляет Сергей Балуев.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Из пяти коттеджных поселков нашей компании в продажах безоговорочно лидирует «Город-сад». Проект стартовал в апреле 2018 года, там есть дороги, подведено электричество, получены техусловия подключения к магистральному газопроводу. При этом продажи в этом поселке заметно активнее, чем в обжитых поселках с большим количеством построенных домов, магазином и постом охраны.
Уверен, что дело в местоположении поселка: в черте Петербурга, в Выборгском районе, рядом с пос. Левашово. Вторым фактором высокого спроса стала небольшая площадь предлагаемых в «Городе-саде» участков — от четырех соток. Можно приобрести надел, располагая относительно небольшой суммой.
Понятно, что важны опыт и репутация «1-й Академии недвижимости»: покупатели уверены, что в новом поселке в срок появится все обещанное: полный пакет городских коммуникаций, включая центральную систему водоснабжения и водоотведения, магистральный газ.
Покупатели в основном используют беспроцентную рассрочку, а сделок с ипотекой в поселке «Город-сад» лишь около 20%. Ипотека востребована в поселках, где участки больше, а следовательно, выше стоимость лотов. В «Коркинских просторах», например, где участки предлагаются по 3 млн руб. (плюс инфраструктурный взнос 800 тыс. руб.) с ипотекой мы продавали до 50% участков.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
Средняя стоимость участка, купленного в коттеджных поселках нашей компании в прошлом году, около 1,5 млн руб. Наиболее популярны были участки от 8 до 10 сот., на втором месте наделы от 11 до 13 сот. Максимальный спрос мы видим в коттеджных поселках с управляющей компанией, расположенных не дальше 30 км от Санкт-Петербурга. По количеству купленных наделов в топе были участки в популярных коттеджных поселках «ПриЛЕСный 2» и «Кокосы» во Всеволожском районе, а также КП «Ульяновка» — в Тосненском.
Превалировала оплата 100% суммы сделки, вполовину меньше покупателей выбирали рассрочку на 48 месяцев, на третьем месте была ипотека.
При выборе объекта ключевым критерием для наших клиентов служит наличие управляющей компании, которая позволит сделать максимально комфортным и круглогодичное проживание, и временное пребывание. В остальном выбор индивидуален. По местоположению поселок выбирается в зависимости от режима использования: для постоянного проживания или сезонного отдыха.
В любом поселке первыми обычно раскупают участки с минимальным количеством соседей (например, угловые), с уникальными видовыми характеристиками (с видом на лес, озеро, реку).
Александр Реммель, заместитель руководителя проекта КП «Князево»
Первое, что интересует покупателей, это расположение поселка, второе — цена участка; многие готовы довольствоваться участком небольшой площади, но в хорошем месте. Поселок «Князево» находится в десяти минутах ходьбы от Лугового парка Петергофа. При его разбивке формировались пруды, которые питают фонтаны и каскады самых популярных парков Петергофа: Нижнего и Верхнего. Вокруг прудов раскинулись поля и отдельные сады, соединенные сетью прогулочных дорог. Рядом с поселком «Князево» один из образцовых пейзажных ансамблей, а в пешей доступности вся необходимая инфраструктура: поликлиники, школы, магазины.
Зная, что покупателям важна конечная цена участка, мы предложили участки небольшой площади. Это еще и сокращает затраты на уход за ними в дальнейшем. Далее по значимости следуют наличие электричества, размер ежемесячных платежей и возможность покупки в рассрочку (в «Князево» рассрочка на полгода беспроцентная). Покупателей также интересует наличие газа. Поэтому мы готовим документацию для подключения; газораспределительная станция в 180 м от границы поселка, газ однозначно подведем.
Артем Чесноков, руководитель проекта коттеджного поселка «Сувантоярви»
В «Сувантоярви» покупатели чаще всего выбирают участки площадью 12 сот. при стоимости сотки 230–240 тыс. руб. Это наделы категории «бизнес», расположенные в пяти — семи минутах ходьбы до берега озера. В поселке предлагаются участки от 10 до 44 сот. Главными факторами спроса, по итогам 2018 года и первых месяцев 2019-го, выступают юридическая чистота сделки (продажа земли в собственность) и построенные инженерные сети. Электричество и вода должны быть подведены и подключены к источнику, по газу покупателей интересует объем выполненных работ и срок подключения газопровода.
Большинство наших клиентов предпочитают сразу оплатить 100% сделки, поскольку в этом случае предоставляется скидка 20%. Это относится к участкам класса «бизнес» и «комфорт». В категории «премиум» чаще используют рассрочку: оплата 50% стоимости участка сразу, а оставшейся части в течение года. Люди пользуются возможностью зафиксировать стоимость дорогих участков, поскольку в связи с активным строительством инженерных сетей и другой инфраструктуры цены на участки в «Сувантоярви» повышались пять раз за полтора года. Последнее повышение было 1 марта 2019 года.
Оксана Павлова, руководитель проекта поселка «Малиновые вечера»
В коттеджном поселке «Малиновые вечера» наиболее популярными у покупателей объектами были участки 12–15 соток стоимостью около 1,5 млн руб. с электричеством и газом. Такие участки раскуплены почти все, осталось не больше пяти лотов. Сейчас мы получаем много запросов на участки меньшей площади, поэтому запустили в продажу новый квартал застройки, где на трех новых улицах поселка предлагаются наделы по 8–10 соток.
В основном сделки оформлялись со 100%-ной оплатой, только 10–15% клиентов прибегали к рассрочке либо отсрочке оплаты коммуникаций. Большинство покупателей земельных участков без подряда в нашем сегменте хотят уложиться в сумму 1–1,5 млн руб. Прежде всего это молодые семьи, которые стремятся приобрести загородную недвижимость в хорошем месте с развитой инфраструктурой, подходящим социальным окружением, действующей службой эксплуатации, однако не располагают большим бюджетом.
Для тех, кто ищет место под строительство загородного дома, наличие газа в нашем поселке становится значимым фактором. Но выделить критерий, определяющий выбор, невозможно. Развитая инфраструктура, современные инженерные коммуникации, живописная местность, управляющая компания, удобная транспортная доступность — всегда будут преимуществами любого коттеджного поселка.
