Общий объем продаж за полугодие сохранился на уровне января — июня 2018 года, изменения структуры спроса не были значительными, но повлияли на средние цены.
Стремление обойти Градостроительный кодекс, ограничивающий высоту индивидуальных жилых домов тремя этажами, сегодня «играет» все реже: современные коттеджи максимум двухэтажные.
Дисконт на премиум
Индекс покупательских настроений россиян остается в «красной», снижающейся, зоне. Однако в июле и августе были опубликованы данные о растущих тратах соотечественников, которые перестали экономить. Исследовательская компания GfK, например, обнаружила, что покупатели стали тщательнее искать скидки и промоакции и в результате тратят больше благодаря привлекательным предложениям, «от которых не смогли отказаться».
Другой парадокс, отмеченный исследователями и приведенный РБК, это переключение покупателей на товары более высокого класса в попытке сэкономить: «Из данных потребительской панели GfK мы видим, что россияне стали покупать меньше в натуральном выражении. Парадоксально, но эта ситуация отражает тренд на аптрейдинг, переключение на более дорогой ценовой сегмент благодаря акциям, которые позволяют преодолеть барьер покупки более дорогого продукта.
Кризис кризисом, но отсутствие новых денег на рынке не всегда ведет к застою. Стиль жизни и потребительское поведение отражают желание получить высокое качество, честную цену, современную подачу и доступность покупки».
Как это соотносится с приобретением самого популярного продукта на рынке загородной недвижимости — участков?
Volvo vs. Renault
Ситуация на рынке участков без подряда в коттеджных поселках напоминает сегментацию на авторынке (хотя разница масштаба рынков огромная). Так, по итогам полугодия продажи автомобилей Renault упали на 9%, а Volvo — выросли на 25%, но число проданных машин различается в 20 раз не в пользу Volvo.
Так же и с земельными участками: недорогие покупки (до 100 тыс. руб. за сотку), несмотря на падение, все-таки преобладают в общем объеме сделок, на 1,2 процентных пункта превышая долю продаж участков средней стоимости (100–300 тыс. руб.).
Надо пояснить, что недорогие участки — это не наделы в далеких полях без какой-либо инфраструктуры, которые были востребованы 6–7 лет назад, а потом напрочь перестали интересовать покупателей. Такой товар давно «пылится» без всяких надежд на возрождение спроса. Сегодня мы говорим о другом формате участков: с подведенными сетями, в «живых» коттеджных поселках с благоприятными перспективами развития. Однако надо понимать, что в одном и том же проекте можно купить участок и 6–8, и 12–15 соток, с минимальным инфраструктурным набором (вода, электричество) или с полным пакетом, включающим магистральный газ. Стоимость участка, таким образом, различается существенно.
В последние годы многие покупатели при покупке земельного участка хотели уложиться в 1 млн руб. И это возможно, если приобретать землю категории ДНП (дачный участок), а не ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), минимальный надел, и без газификации.
Но сейчас средняя стоимость продаваемого участка выросла. Хотя, по данным Экспертного бюро «Сперанский», в июле покупательская активность даже сократилась по сравнению с июньской, дорогие участки «чувствуют» себя неплохо, их продажи увеличились.
По данным аналитика Дмитрия Сперанского, в течение полугодия на 40% сократились продажи дешевых участков (до 100 тыс. руб. за сотку).
Средняя цена проданной сотки оказалась 223 тыс. руб. Средняя стоимость участка составила 2,6 млн руб., но в данном случае на показатели сильно повлияли продажи очень дорогих наделов. Медианная же стоимость реализованного надела ниже: в июле 1,4 млн. Именно столько готов потратить сегодня покупатель на приобретение земли.
Данные Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» подтверждают: в структуре спроса на участки без обязательного подряда зафиксировано увеличение числа сделок на лоты по цене 300–500 тыс. руб./сот. и от 500 тыс. руб./сот. относительно уровня первого полугодия 2018 года. Доля спроса в первой ценовой группе составила 7,1% (+1,1 п. п.) с фактическим приростом сделок на 28%, во второй — 1,1% (+0,7 п. п.), сделок заключено в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Факторы загородного выбора
Рост средней стоимости сделки с участками вовсе не означает, что преобладают покупки земли под ИЖС. Как раз наоборот. Продавцы говорят, что покупатель не особенно смотрит на этот параметр. Мало кому нужна областная «прописка», а ценник, в отличие от земли ДНП, может отличаться в два раза. Зато теперь все озабочены качеством места и инфраструктуры, репутацией девелопера и т. п.
Близость к городу перестает быть решающим аргументом, — уверен Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви». Напротив, сейчас в тренде чистое озеро, лес, обилие природы, что никак не вяжется с удаленностью от КАД не больше 30 км. Тем более транспортная доступность позволяет за час добраться до центра города утром и вечером обратно. А у руководителей или владельцев бизнеса график обычно свободный.
Пути экономии
Некоторые риэлторы считают, что покупатели самых дешевых участков либо вовсе уходят с рынка, либо ищут готовое предложение «дом плюс участок» на вторичном рынке в не самых популярных районах Ленобласти (Лужском, Кировском и т. п.). Все понимают: купить участок можно и за миллион, но на строительство более или менее добротного дома при нынешнем подорожании материалов и работ придется потратить не меньше пяти. И это будет самый простой малогабаритный вариант. Строители часто привлекают покупателей низкой стоимостью «коробки» будущего дома, но после рассчетов стоимости окон, дверей, лестниц, разводки сетей и коммуникаций цена «взлетает».
Теоретически покупатель участка в коттеджном поселке может сэкономить за счет входа в проект на ранней стадии. Но на практике это сопряжено с дополнительными рисками. «Мы знаем, что самая выгодная стоимость на старте проекта, удорожание всегда связано с растущим объемом выполненных работ и построенных коммуникаций. В нашем поселке, например, цена с 2017 года выросла на 80%. Хотя и сейчас можно купить с выгодой, так как к середине 2020 года подорожает еще на 20–30%», — говорит Артем Чесноков.
Но всегда стоить помнить о рисках, поэтому лучшая экономическая формула, по мнению эксперта, такая: «Стадия готовности 50% + Репутация = Выгода + Капитализация». Если в поселке есть электричество, вода, дороги и охрана — это почти 50%. Больше — лучше, но капитализация меньше».
Земельные участки без подряда были и остаются лидерами спроса. Падение спроса на дешевые участки, возможно, временное. Такие предложения на рынке по-прежнему есть. И они рано или поздно найдут своего покупателя.
