Если вы решили купить загородное жилье на вторичном рынке, надо иметь в виду, что у приобретения обжитого, или недостроенного, или совсем нового дома, в котором еще никто не жил, есть свои тонкости. Расскажем о том, как не пропустить скрытые дефекты выставленных на продажу объектов загородной недвижимости.
Дом первой свежести
Подготовленный к продаже новенький, «с иголочки», построенный под ключ дом выглядит очень привлекательно. Он сияет чистотой, пахнет «живым» деревом и свежей краской, а при внешнем осмотре нельзя заметить ни трещин в фундаменте, ни дефектов стен, ни протечек кровли. Однако, как показывает практика, загородная стройка почти никогда не обходится без более или менее существенных недочетов, но проявиться они могут не сразу, а через несколько лет. Как оценить качество строительства при покупке нового загородного дома?
Прежде всего, надо запросить у продавца проектную документацию: отсутствие оной для сезонной дачи в садоводстве, скорее всего, не критично, но если речь идет о покупке дома для постоянного проживания, со всеми необходимыми инженерными системами и архитектурными изысками, то отсутствие проекта должно заставить покупателя насторожиться – возможно, ему предлагают «кота в мешке». Если продавец может предъявить полный проект дома (не только красивые картинки фасадов и поэтажных планов, а еще и чертежи, сметные таблицы, пояснительные записи), задача упрощается. Дело здесь не в том, чтобы научиться читать чертежи и искать ошибки в расчетах: аккуратно составленная и оформленная документация говорит о том, что дом строился по проекту, а любые внесенные в него изменения фиксировались. Кстати, если в доме уже смонтированы инженерные коммуникации, должен быть оформлен пакет договоров с организациями, осуществлявшими поставку и монтаж оборудования.
Следующий шаг – попытаться оценить качество реализации проекта. Для начала стоит проверить со строительным уровнем вертикальность стен и перегородок, горизонтальность полов и подоконников, отсутствие перекосов оконных и дверных коробок. Это нужно для того, чтобы можно было судить о профессионализме строителей: обнаружение халтурной работы говорит о высокой вероятности скрытых дефектов.
Череда неустранимых строительных ошибок начинается, как правило, с некачественного фундамента («кривые» стены и кровля тоже неприятность, но не столь фатальная). Однако если к моменту осмотра фундамент и цокольная часть дома уже облицованы, оценить их качество нельзя. В этом случае интересовать должен не сам фундамент, а то, что вокруг него: в первую очередь наличие и работоспособность дренажных систем. Если в дома есть подвал, обязательно надо туда заглянуть: сильная влажность, следы протечек на стенах – признаки неправильно устроенного фундамента. Для небольшого домика оценить качество подготовки основания и уровень грунтовых вод можно самостоятельно, пробурив садовым буром несколько контрольных скважин, но для массивного трехэтажного коттеджа этого будет недостаточно, лучше привлечь независимых специалистов (стоимость устранения возможных печальных последствий может оказаться несоизмеримо высокой).
Что касается стен деревянного или каркасного дома, то их качество легче всего оценить, когда внутренние работы в доме не завершены и строительные конструкции хорошо просматриваются: можно увидеть, какие применялись материалы и как с ними работали. А вот если хозяин каркасного дома без чистовой отделки отказывается, скажем, открутить несколько шурупов и снять лист обшивки, это должно насторожить: возможно, ему есть что скрывать.
С каменными стенами (из кирпича, керамических или газобетонных блоков и т. п.) несколько сложнее. Дефекты, например, отсутствие должного армирования, проявятся не сразу, а лишь несколько лет спустя. Поэтому здесь наименьший риск – купить дом, который уже пережил несколько зимних сезонов, выстоялся и не потрескался, или тот, который возводился (от подготовки территории до окончания строительства) в строгом соответствии с проектной документацией и под жестким контролем. И наоборот, готовый к заселению и не переживший ни одной зимы каменный дом – это почти всегда «кот в мешке».
Теперь о возможных проблемах с кровлей и вентиляцией подкровельного пространства: о них расскажут избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь потолочные конструкции в отделанной мансарде или на чердаке. Правда, в новом доме эти неприятности могут проявиться только после сильных дождей или в начале отопительного сезона.
Самострой – брать иль не брать?
Итак, остался открытым вопрос: стоит ли покупать новый загородный дом, который возводили по принципу «построй сам», а потому никакой проектной и технической документации в наличии нет. Рискнуть стоит, только если вас абсолютно устраивают и местоположение, и участок, и окрестности, и само строение, а правоустанавливающие документы на него в полном порядке. Ведь мало того, что в случае обнаружения неисправимых дефектов вы никого не сможете привлечь к ответственности за некачественное строительство: есть серьезная опасность получить вместо нового дома долгострой, которому наспех сделали «пластику и косметику» перед тем, как выставить на продажу. И если дом долго строился, а потом еще и стоял без должной защиты от воздействия атмосферных осадков, деревянные стены могли серьезно пострадать от грибка и плесени, а кирпичные и бетонные – от многократных циклов замерзания и оттаивания. В результате в несущих конструкциях могли начаться необратимые разрушительные процессы, хотя внешний вид может быть вполне пристойным. Поэтому прежде чем принимать решение о покупке такого объекта, надо как минимум попытаться выяснить у соседей, как долго строился дом. И, конечно, проверить качество дренажа и правильность расположения водостоков, очень внимательно осмотреть постройку внутри и снаружи, тщательно обследовать чердаки и подвалы, а лучше – сразу проконсультироваться со специалистами в области строительства.
