Современные информационные технологии предоставляют широчайшие возможности подыскать кусочек «своей земли», подходящий по площади, месторасположению и цене. Даже в сегодняшних условиях нельзя пренебречь важными деталями, от которых зависит возможность пользоваться, застраивать и защита права собственности на земельный участок.
Осмотреть окрестности
Такую важную миссию как проверка документов на приглянувшийся земельный участок лучше доверить профессионалу — юристу, специализирующемуся на земельном праве. В этом деле есть масса тонкостей, а неправильно подготовленные документы помешают оформить сделку или создадут проблемы в дальнейшем. Однако есть ряд вопросов, на которые должен ответить (прежде всего для себя) именно покупатель.
Стоит выяснить, как обеспечивается жизнеспособность коттеджного (дачного) поселка или садоводства, в котором расположен земельный участок. Кто отвечает за строительство и ремонт дорог, мелиоративные работы на территории населенного пункта, прокладку инженерных коммуникаций, охрану и т. п. и в какие суммы это может обойтись? Нет ли перебоев с электричеством и дефицита электроэнергии? В договоре с энергосбытовой компанией указываются выделяемые мощности и возможности их увеличения, это можно уточнить в управляющей поселком компании.
Не менее важно, живут ли в поселке круглый год и как он охраняется в межсезонье. Ведь если вы намерены обзавестись солидным домом с полным набором систем и обстановкой для комфортной загородной жизни, то сторожа дяди Васи с берданкой и верным Шариком явно будет недостаточно. В этом случае вам придется самостоятельно побеспокоиться о сохранности своего имущества с помощью «умных» охранных систем и прочих достижений современной электроники. Не лишним будет уточнить, можно ли подъехать к поселку в весеннюю распутицу и осенние дожди? Или настоящие дороги только в проекте, а добираться приходится по разбитым грунтовкам?
Поинтересуйтесь, где в поселке берут питьевую воду и какого она качества. Есть ли в поселке центральный водопровод, а в окрестностях – отвечающие гигиеническим требованиям СанПиН колодцы и скважины? Проводился ли анализ воды, кем, когда и можно ли ознакомиться с результатами?
Если вы покупаете земельный участок на вторичке, убедитесь, что у вашего предшественника не осталось неулаженных споров с соседями из-за, скажем, перенесенного забора или выстроенных впритык к границе участка баньки, гаража или колодца. Ведь все эти разборки расхлебывать придется вам. Уточните, нет ли у продавца задолженности перед СНТ, ДНП, УК (она тоже перейдет по наследству новому собственнику) и потребовать соответствующую справку.
Наконец, нелишне разузнать, что расположено рядом и что планируют строить в ближайшем будущем. Если по соседству возведут современный жилой комплекс с объектами социнфраструктуры, которыми можно будет пользоваться, это хорошо. А вот если в двух шагах появится свалка или перерабатывающее производство – совсем наоборот…
Еще два вопроса, на которые лучше ответить до покупки
Без ответов на них нельзя начинать строительство, поэтому выяснять все равно придется.
Прежде всего, стоит на месте уточнить границы будущего владения. На публичной кадастровой карте можно проверить, уточнены ли границы в соответствии с действующим законодательством. Отметку о том, что площадь участка и границы соответствуют материалам межевания (или наоборот — границы не уточнены) содержит кадастровый паспорт участка — так же как и кадастровый номер, площадь, категорию и вид разрешенного использования земель.
Если границы не уточнены, сделку купли-продажи провести можно, и Росреестр ее зарегистрирует, пояснили в компании «РФН-Геодезия СПб.». Однако покупатель рискует, что по факту участок окажется меньше, будут пересечения с границами соседних наделов и пр. Поэтому имеет смысл провести уточнение границ. Для этого надо пригласить кадастрового инженера. Работа, в зависимости от района Ленобласти и удаленности участка от Петербурга, стоит от 12 до 15 тыс. руб. Причем ждать отмены режима самоизоляции незачем: кадастровые инженеры работают и выезжают на местность.
Купи – продай
После того как ответы на животрепещущие вопросы получены, необходимые документы собраны, стороны приступают к заключению договора купли-продажи участка. Для обычных сделок заверение договора продажи нотариусом не обязательно, но в ряде случаях это необходимо (например, при продаже земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину. Если земля в долевой собственности, без нотариуса можно оформить сделку только при личном участии всех совладельцев). В договоре купли-продажи земельного участка указывается его местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земель, цель использования, сумма сделки, дополнительные условия и пр. Затем в регистрирующие органы подается необходимый пакет документов: правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, собственно договор купли-продажи участка и акт приема-передачи (если он не является пунктом договора).
Также до сделки имеет смысл исследовать характер почв на участке, хотя бы предварительно. Если вы намерены строить капитальный дом, профессиональная геологоразведка будет неизбежна. После того, как определен состав грунта, его несущая способность, глубина залегания грунтовых вод и прочие важные характеристики, можно приступать к планировке участка, выбору проекта дома и инженерных коммуникаций, разработке ландшафтного дизайна и прочим приятным хлопотам – самостоятельно или с привлечением опытных специалистов. Этим аспектам загородного домостроения посвящено множество материалов как в интернете, так и в специализированных изданиях.
Отметим только, что среди всех предпроектных и проектных забот надо не забыть составить четкий временной план проведения земляных, строительных и ландшафтных работ, чтобы они не не мешали друг другу, а также предусмотреть удобный подъезд к участку, месту строительства и площадкам, предназначенным для складирования мусора (на вывоз) и стройматериалов (на ввоз). А вот о капитальном заборе на старте освоения «нулевого» участка лучше пока не думать — он будет только мешать, достаточно просто обозначить границы.
Итак, сделка состоялась, выписка из ЕГРН в качестве правоудостоверяющего документа на земельный участок получена, теперь вы полноправный землевладелец. Успешного строительства!
