По информации годового отчета консалтинговой компании Knight Frank Spb, продажи домов класса «премиум» показали высокие результаты впервые с 2008 года: продан 71 коттедж при средней стоимости 58,9 млн руб. Объем продаж был в два раза больше, чем в 2019 году (35 домов). В бизнес-классе продажи увеличились на 15% — с 92 до 107 лотов (готовых коттеджей и участков с подрядом средней стоимостью 24,4 млн руб.).
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», коттеджи премиум-класса увеличили долю в общем объеме сделок с готовыми и строящимися домами на 4 п. п.: с 12 до 16%. На бизнес-класс пришлось лишь немногим больше: 23% от 560 проданных за год домов. Изменение средних цен незначительно и определяется в основном продажей объектов стоимостью ближе к нижней «классовой» планке.
Средняя площадь дома класса «премиум» в предложении несколько снизилась, в линейках проектов для коттеджных комплексов появились более компактные — на 250, 200, 175 кв. м. Однако, как отмечает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров, в основном даже для небольших семей в сегменте «бизнес +» покупатели выбирают дома под 300 кв. м, меняя состав помещений: вместо четырех спален — две, но отводят комнаты под кабинет, библио-теку тренажерный зал. Сверхпросторных домов (800–1500 кв. м) стало заметно меньше, такие заказы единичны. Но доля домов 400–500 кв. м, по оценке Дмит-рия Майорова, можно сказать, сохранилась.
Тест скорости
Высокий ценовой сегмент рынка загородной недвижимости обычно живет в своем ритме. На спрос в нем заметно влияют колебания курса рубля: потенциальные покупатели держат накопления в «резервных валютах» и стараются выбрать момент для наиболее выгодной конвертации, рублевые цены на высококлассные дома волатильны куда меньше, чем рубль. Кроме того, люди, ориентированные на получение дома стоимостью выше 20 млн руб., не склонны к поспешности: «какому-нибудь» дому срочно, к началу сезона, они предпочтут четко выверенный под их потребности и вкусы проект.
Хотя покупатели объектов класса «бизнес» и выше тоже стали быстрее принимать решения. В конце года, по словам Светланы Невелевой, директора по развитию компании «Русь: Новые Территории», заказчики торопились подписать и оплатить договор подряда, некоторые даже не дожидаясь окончательного выздоровления от вируса. Стало заметно, что потенциальные клиенты, изучившие весь спектр предложений на рынке, поняли: долго раздумывать о приобретении привлекательных объектов некогда, поскольку другие покупатели действуют быстро, счет иногда идет на часы. Заказчики стремятся подписать договор с общими параметрами будущего дома и «застолбить» выбранный участок, отложив проработку и согласование всех деталей на потом.
PRO здоровье
Рост продаж отмечен у всех ведущих загородных девелоперов, работающих в высоком ценовом сегменте. Многие говорят о рекордах за весь продажный период. Главным драйвером высокого спроса на загород стало стремление к безопасности и сохранению здоровья.
«В 2020 году мы ярко осознали ценность здоровья, важнейшей потребностью стала безопасность, комфортная и здоровая среда проживания», — признает Александр Царев, генеральный директор HONKA в России. По мнению Натальи Осетровой, руководителя города-курорта Gatchina Gardens, «покупка курортной недвижимости становится одной из самых оправданных инвестиций — стремление к безопасности и экология здоровой жизни превращаются в долгосрочный тренд. Мы видим новые мировые тенденции, а все акценты — на профилактику здоровья, укрепление иммунитета».
Курортная, спортивная, оздоровительная инфраструктура выступает триггером спроса для окружающих жилых проектов. ЖК «Образ жизни» лидировал в продажах два года, многих покупателей привлекла инфраструктура курорта «Охта-Парк». «Для жителей действует программа лояльности со скидками на все услуги курорта, включая ски-пассы и прокат инвентаря, службу инструкторов, посещения детского клуба, ресторанов, банного комплекса, и они активно ею пользуются», — сказала аналитик проекта Елена Попова.
Инвестиционные оценки
Объем предложения в премиум-классе (по классификации Knight Frank SPb — классе А) немного увеличился за счет выхода в продажу резиденций на территории гольф-клуба Mill Creеk. В бизнес-классе (классе В) за год предложение сократилось на 21%, а за два года — на 40%: с 615 коттеджей в начале 2019 года до 380 единиц к началу 2021-го.
Вывод новых проектов минимальный, и такое положение в сегменте дорогой загородной «первички» сохраняется уже два года. Причинами эксперты отдела исследований Knight Frank SPb называют дефицит привлекательных участков для застройки дорогими домами и неуверенность девелоперов в макроэкономической стабильности, объясняющую их осторожность с инвестициями в разработку и подготовку новых проектов.
Однако высокий спрос 2020 года привлекает в загородный сегмент девелоперов из других сегментов рынка недвижимости, считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В частности, отмечается интерес к проектам рекреационного назначения — базам отдыха, пансионатам, курортным апартаментам, а также к готовым объектам для сдачи в аренду.
Видно и встречное движение: в 2020 году компания HONKA выпустила В2В-каталог реализованных коммерческих объектов (ресторанов, отелей, спа-курортов и др.) Коммерческие объекты (катки, ледовые арены, манежи, выставочные и спорткомплексы) с применением большепролетных клееных конструкций строит корпорация «Русь». Коммерческий оздоровительный комплекс возвела рядом со своим поселком компания «Ламбери».
В прогнозах на 2021 год для рынка загородной недвижимости высокого класса эксперты проявляют осторожный оптимизм, основанный на высокой активности покупателей и заказчиков, «пропустивших» традиционный январский спад. Планируются новые проекты коттеджных комплексов, девелоперы приобретают участки под застройку.
Александр Царев, генеральный директор компании «РОССА РАКЕННЕ СПБ» (HONKA)
Конечно, мы запомним 2020-й, он был для всех нас особенным, непростым: приходилось оперативно менять планы, по-новому выстраивать бизнес-процессы и повседневную деятельность. Мы ярко осознали, какую ценность имеет здоровье, семья и дом — наша тихая гавань, насколько всем нужна стабильность, возможность вести привычный образ жизни, строить планы, активно их реализовывать. Важнейшей потребностью стала безопасность, комфортная и здоровая среда проживания. В связи с этим на рынке загородной недвижимости наблюдался существенный всплеск: дома активно покупали или арендовали на длительный срок. Нашими клиентами стали много семей, и мы признательны заказчикам за оказанное нам доверие. Сегодня коттеджи HONKA возводятся в Центральном, Северо-Западном, Уральском и других регионах страны, в республиках Казахстан и Беларусь, где наша компания является эксклюзивным дистрибьютором HONKA. В уходящем году мы открыли представительства в Сочи и Петропавловске-Камчатском, что позволит лучше обслуживать клиентов в Краснодарском крае и на Камчатке. Завершили реализацию проекта в сфере В2В — строительство под ключ базы отдыха для компании «КамАЗ». В это же время начали возводить масштабный оздоровительный центра GRAND-CRYO RESORT на Алтае. Мы надеемся, что текущая ситуация с пандемией послужит серьезным стимулом для развития внутренней туристической инфраструктуры и в нашей стране появится много достойных для посещения и отдыха мест. В настоящее время мы продолжаем развитие коттеджных поселков под Петербургом («Медное озеро — 2» и HONKANOVA), в планах на 2021 год вывод на рынок новых загородных комплексов. Несмотря на ограничения 2020 года, мы провели Общенациональную премию АРХИWOOD и в очередной раз продемонстрировали миру лучшие оригинальные образцы современной деревянной архитектуры. Мы издавали книги, поддерживали различные социальные и культурные проекты, нацеленные на популяризацию дерева как строительного материала, поскольку верим, что деревянный дом — лучшее место для жизни.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
В коттеджных поселках «Высокий стиль» на Лемболовском озере и «Солнечный орнамент» рядом с п. Сосново продажи в 2020 году выросли в 2,5 раза. В «Высоком стиле» средняя стоимость контракта около 35 млн руб., минимум — 25 млн руб., но есть сделки со сдвоенными участками и заказом «усадебного комплекса» построек.
В этом году обычную январскую паузу наши клиенты пропустили: отдел продаж работал и в каникулы, проводились просмотры в поселках, в основном для новых клиентов, изучающих рынок. А с 11 января начался шквал клиентских звонков по заказам домов из клееного бруса. Период высокого спроса продолжается. Многие надеются, заключив договор сейчас, получить дом с чистовой отделкой к началу летнего сезона, предлагают заплатить больше, чтобы мы ускорили изготовление домокомплекта. Но есть прописанные договоры с другими заказчиками! И даже выйдя в апреле на стройплощадку, к июню можно построить максимум теплый контур. А ведь есть еще инженерная часть, чистовая отделка...
В 2020 году объем заказов домов из клееного бруса в корпорации «Русь» вырос на 60%, причем увеличилась доля заказов эксклюзивного высокого бруса (408 мм). Часть наших заказчиков пришли из других компаний именно за ним. Еще часть обращается в «Русь», потому что выбранная архитектура дома требует мощных несущих клееных балок, необходимых при большой площади остекления фасадов или в качестве конструктивно-декоративных элементов.
Елена Попова, аналитик проекта «Образ жизни»
Новый год в своих домах и апартаментах встречали жители не только Спортивной и Горной деревень, но даже Лесной, где продажи открыты в 2019 году.
В соответствии с намеченными планами продолжает развиваться и курорт: так, в рамках концепции «Все важное — рядом!» в 2020 году стартовало строительство супермаркета и современного спа-комплекса.
В Лесной деревне за год реализовано около 20 домовладений. Первые дома построены и переданы покупателям. В 2021 году выведен в продажу дополнительный массив из 16 участков (с домами). В линейке домов — два новых проекта: это двухэтажный дом Kristall 230 с масштабным остеклением фасада и «вторым светом» и одноэтажный дом Forst 175 из клееного бруса.
В Спортивной деревне в 2020 году сданы и переданы в собственность покупателей апартаменты, завершены работы по благоустройству. Эти факты, а также внедрение ипотечного кредитования подогрели спрос к апартаментам в «Охта-Парке». Цены уверенно росли, годовой прирост достиг 45%. К концу 2020 года реализовано 70% площадей.
В Горной деревне реализованы и заселены первые два квартала — 119 домов, в продаже остались построенные и подключенные к центральным коммуникациям два индивидуальных дома и один блокированный. В начале 2020 года выведена в продажу новая очередь блокированной застройки, в которой к декабрю было реализовано 30% таунхаусов. Помимо типовых проектов там представлен редкий формат таунхаусов: квадроксы на четыре семьи с тремя сотками земли. Годовой рост цен составил 27%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Такой объем продаж коттеджей в самом высоком ценовом сегменте мы видим впервые с 2008 года. Ажиотажный спрос привел к тому, что в некоторых успешных поселках остались единичные предложения. Рынок загородных домов высокого качества вокруг Петербурга никогда не отличался широтой выбора, а для последних двух лет характерна низкая активность девелоперов по выводу в продажу новых поселков (за исключением новых очередей) в популярных локациях. Это обусловлено как объективным дефицитом привлекательных участков для застройки, так и неуверенностью собственников земельных массивов в экономической стабильности. Высокий спрос может спровоцировать интерес собственников неосвоенных участков к выводу в продажу новых поселков, поэтому мы ожидаем, что в 2021 году рынок пополнится новыми интересными проектами.
Большая часть проектов класса А сосредоточены во Всеволожском районе (62%), в северной его части. Аналогичная ситуация с проектами класса В: на район приходится 46% предложения.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»
В 2020 год наша компания вступила с полностью сформированным портфелем заказов на строительный сезон, но пандемия внесла коррективы. Во-первых, обнаружился дефицит рабочих, особенно для выполнения работ, требующих высокой квалификации, фасадной или дорогой внутренней отделки. Поэтому и стоимость их услуг выросла в два раза. Было много, как никогда раньше, обращений по достройке брошенных бригадами объектов — но как отвечать за чужие «косяки»? Во-вторых, люди в условиях неопределенности весной и в начале лета выжидали, не зная, как будет развиваться ситуация, всем было не до обсуждения проектов будущих домов.
Со второй половины года спрос на строительство вернулся к активности, наше архитектурно-проектное бюро работало с полной загрузкой, просчитывая проекты и сметы. Заказчики, подписавшие договор на строительство в августе-сентябре, сейчас оказались в выигрышном положении, поскольку к декабрю ситуация осложнилась ростом цен на стройматериалы: арматура для фундаментов подорожала вдвое, клееный брус — на 30%. Из-за загрузки производств существенно увеличились сроки поставки пиломатериалов, клееных балок и бруса. В 2021 году стоимость строительства дома неизбежно повысится, думаю, на 20–25%.
А многих в январе интересует возможность построить дом к началу сезона. В том сегменте, в котором работает наша компания, это невозможно: на дом 200 кв. м из клееного бруса с отделкой требуется 10 месяцев, на каменный — до 1,5–2 лет. За оставшееся до лета время, наверное, можно возвести дом на винтовых сваях, взяв для каркаса доску «какая найдется». Мы так не строим.
