Городские жилые комплексы конкурируют за покупателя посредством разнообразия проектов общественных пространств и благоустройства. Загородные поселки при меньшем масштабе предлагают широкие возможности для досуга и активного и здорового образа жизни. Избегая при этом избыточной финансовой нагрузки на жителей.
В загородных проектах для досуговых объектов не приходится отвоевывать место у припаркованных машин. Застройщики используют широкий арсенал элементов благоустройства и досугового функционала в поселках. Амфитеатры, теннисные корты, прогулочные маршруты в парковых зонах с искусственными водоемами (часто зарыбленными), площадки для петанка и мини-гольфа, бадминтона, волейбола и баскетбола, футбольные поля с профессиональным покрытием не только способствуют здоровой двигательной активности, но и объединяют соседей. При этом преобразить облик пригородов и загорода только за счет частных инвесторов, без участия местных властей, без регулирования градостроительства и госинвестиций, не получится, отметили участники дискуссии.
Марина Коок, член Градсовета при правительстве Ленобласти, руководитель компании «Мастер-план»
Времена, когда девелоперы коттеджных поселков зауживали дороги вдвое против нормативов, застраивали изначально отведенные под спортивные площадки наделы, стараясь продать всю территорию, нарезанную на участки, и не благоустраивали общественные места для досуга жителей, уходят в прошлое. В последнее время очевидна очень позитивная тенденция создания ярких общественных пространств, позволяющих жителям поселка ощущать себя сообществом. Причем даже в проектах демократичного ценового сегмента застройщик не ставит цель «нарезать» и продать максимум земли.
Ни по функциональному наполнению, ни по площади общей территории нормативов для загородных поселков нет. Однако, кроме детских и спортивных площадок, в поселках необходима протяженная прогулочная зона, чтобы мамы с колясками и малыши на велосипедах не гуляли по запыленной проезжей части.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери», уверен, что по комфорту и «вкусняшкам», возможностям для организации жизни загород обгонит город. Владелец дома 300 кв. м в «Ламбери» платит УК 16 тыс. руб. в месяц, и в эту сумму входит оплата электроэнергии по индивидуальному счетчику, но это меньше, чем платежи в квартире 150 кв. м на Комендантском проспекте.
Частные инвесторы реализуют социальные проекты, срок окупаемости которых «уходит за горизонт», — как «Школа Ламбери», через три года после открытия занявшая восьмое место в рейтинге частных школ Петербурга. Конкурс в начальную школу сейчас составляет четыре человека на место, и запланировано строительство нового корпуса для начальной школы. Но без участия государства, местной власти частный инвестор не построит дороги, светофоры, пешеходные зоны, не добьется приемлемого единообразия ограждений вдоль дорог. Комфортные пригороды — это вопрос денег и людей, которые будут отвечать за общую стилистику.
Сергей Сосновский, председатель совета директоров компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость», оценил рост спроса на загород в 40% по отношению к уровню допандемийного периода стагнации, а долю спроса, приходящуюся на объекты до 10 млн руб., — 80%. С июля прошлого года предложения с хорошим балансом цены и качества распроданы, и сейчас покупатели вынуждены выбирать «лучшее из худшего», на рынке чувствуется острый дефицит качественных загородных объектов средней категории стоимостью 10–15 млн руб. Как показал опыт городских новостроек, дотационная ипотека увеличила не только спрос, но и цены, и покупатели стали обращать больше внимания на дворы и благоустройство. Для загорода фактор общественных пространств столь же важен, и, если будут запущены финансовые инструменты с низкими ставками для ИЖС, значение инфраструктуры досуга и отдыха еще повысится.
По информации Ольги Ландграф, руководителя отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское», центральный парк площадью 2 га, с кортами, воркаутом, спортплощадками, водоемом, прогулочными дорожками, стал одним из ключевых доводов для покупателей, наряду с готовыми коммуникациями и местоположением комплекса. В третьей очереди «Юкковского» продают участки по 6–8 соток с готовыми домами от 166 до 200 кв. м. На старте очереди продаж цена была от 10 млн руб., сейчас, через полгода — от 15 млн руб. Спрос это не остановило.
Наличие парка не означает, что людям не нужны просторные участки: есть лист ожидания покупателей, которые надеются, что собственники выставят на «вторичку» участки 10–15 соток в первых очередях.
Юлия Блинова, директор по продажам и маркетингу компании «Русь: Новые Территории»
В своих поселках компания «Русь: НТ» отказалась от приподнятых над проезжей частью тротуаров, чтобы мамам с колясками и детям на самокатах было удобно гулять по широкой ровной дороге, без спусков и подъемов у въездов на участки. Для безопасности пешеходов и роллеров действует ограничение скорости, и жители его соблюдают. Платежи в заселенном поселке «Особый статус» на 75 домовладений составляют 10 тыс. руб. в месяц, и эта сумма включает не только обслуживание инженерных сетей, охрану и другие стандартные для бизнес-класса опции, но и обслуживание нескольких детских площадок и открытого многофункционального стадиона.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает, что роль государства должна заключаться в обеспечении «длинными» деньгами, без которых полноценное градостроительное развитие пригородов невозможно. Участие иностранного, шведского, инвестора, как в Gatchina Gardens, — это редкий пример, а без «длинных» денег полноценное градпланирование и развитие пригородов невозможны. Для проектов с малоэтажной многоквартирной застройкой в финансовую модель можно заложить последовательное развитие социальной инфраструктуры: строительство школ, парков, велодорожек и прочего. Финансовая модель ИЖС таких нагрузок не выдерживает. Поэтому развитие пригородов — это прежде всего работа с финансовыми институтами и поддержка государства в части социальной, рекреационной и жилой инфраструктуры. Тогда можно с нуля создавать новые зеленые города, где все необходимое есть в 15-минутной доступности и учтена возможность дистанцирования, как требуют новые стандарты проектирования post-pandemic city, формировать ландшафты, создавать парки и инфраструктуру здоровья с применением радоновых и минеральных вод, кальцинированных глин и других богатств нашего региона.
Инновационные и качественные элементы благоустройства высокого уровня производят в том числе в Ленобласти — в пос. Федоровское Тосненского района.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
У нас есть рецепты сокращения затрат на обустройство детских площадок в коттеджных поселках. Обратившись с заявкой в Управление по развитию садоводства и огородничества, можно получить финансирование 50% стоимости оборудования для детской и спортивной площадки. Другой вариант реализован в ДНП «Солнечное», где площадку в качестве рекламной акции обустроила ландшафтная компания — сделала газон, высадила туи и поставила оборудование. Благоустроенная, комфортная, ухоженная среда обеспечивает хорошее настроение и доброжелательность людей, которые готовы бережно относиться к общим территориям, помогать поддерживать порядок.
В своем поселке «Сосновские горки» мы в сотрудничестве с компанией «Мастер-план» готовим проект обширного общественного пространства. По территории застройки протекает ручей, мы расчистим его русло, а берега облагородим, создав прогулочную зону, повесим кормушки для птиц и белок. Для общего пользования благоустроим лесные участки в границах «Сосновских горок».
Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Life Development»
Наша компания работает в комфорт-классе, именно этот сегмент выбирают 80% покупателей загородной недвижимости. Мы уже построили восемь поселков, реализуем еще шесть, и «абонентская плата» для наших жителей составляет 2,5 тыс. руб. в месяц — притом что в поселках компании выделено примерно 20% площади под скверы, парки, пруды и детские площадки. Наличие общественных пространств с достаточным функционалом для отдыха и досуга позволяет несколько уменьшить площадь индивидуальных участков, но не до шести соток, иначе страдает архитектурный облик поселка. В комфорт-классе востребованы участки 8–12 соток.
Лекс Выжевский, главный архитектор компании Modern House, руководитель собственного архитектурного бюро
Если говорить о постпандемийных трендах, то мы сейчас ведем переговоры о строительстве в Австралии поселка с полностью автономными домами на основе моего проекта CyberHouse (в интерпретации СМИ — зомби-дом).
Красивые, яркие проекты с точки зрения продаж и возврата инвестиций намного эффективнее, чем безликие, в которых экономят на каждой детали. Хотя на начальном этапе, безусловно, необходим значительный объем инвестиций.
Финансовые возможности определяют и отношение к тому, что люди видят на подъездах к своему дому: они мирятся с проблемами вокруг, вкладывая кровно заработанные в то, что огорожено собственным забором. То же самое вижу и в Африке, хотя влияние Европы сказывается, и заборы там пониже, чем у нас.
Анатолий Комар, генеральный директор компании «Красный камень», депутат МО Сиверский
Мы пытаемся создавать благоустроенные оазисы, зачастую это благотворительность компаний. Так, для Сиверской мы выделили камень на строительство памятника «Победам Витгенштейна», это 20-сантиметровый гранит, камень для пьедестала и мощения вокруг колоннады. Конечно, для кардинальных преобразований Ленобласти необходимо госфинансирование, силами частного бизнеса или даже совета депутатов сделать можно не так много. Хочется, чтобы мы, как финны, умели жить в ладу с землей, воздухом и водой, и движение в этом направлении есть, люди, приезжая в ухоженные загородные места, поддерживают порядок.
Отмечу позитивный момент: в условиях, когда дорожают все строительные материалы, есть отечественные производители, например наша компания, поставляющие качественный продукт всего на 5–10% дороже, чем в 2020 году. Этим надо пользоваться!
Габриэле Валентинуцци, архитектор, руководитель компании Studio Inventum
Мой опыт противоположен опыту большинства спикеров: наши клиенты в 2020 году сосредоточены на обеспечении приватности и конфиденциальности. Стимулом для переезда из городов становится возможность удаленной работы. Потому что нет смысла строить загородные поселки для людей, которые проводят много времени в дороге из городского офиса за город.
Николай Мужиков, автор проекта Hill Park «Дома с парками на крыше»
Мы готовимся вывести на рынок проект коттеджного поселка Hill Park на 30 фахверковых домов с садами на крыше. Он расположен в Белоострове, от съезда с ЗСД восемь минут по трассе «Скандинавия». Сейчас строится инженерная инфраструктура. А в центре поселка запланирована парковая долина, под нее отводится примерно 35% общей площади проекта — это 1,2 га. В водоеме на месте бывшего карьера будут островки, соединенные мостиками с берегом, на островах беседки, на берегах — сосны и площадки для детей, занятий спортом и спокойного отдыха.
Владислав Ремиш, коммерческий директор компании SKOG Homes
Хотелось бы, чтобы не только появлялись прекрасные коттеджные поселки с парками и живописными водоемами, укрытые от взглядов с дороги, но и улучшался общий облик пригородов и загорода. Должен быть регламент по цветовому окрашиванию и стилю ограждений вдоль дорог, как, например, в Финляндии и даже у наших соседей в Беларуси.
Пример: я в Иматре соорудил из валунов со своего участка некое ограждение, тут же приехали люди из муниципалитета, вежливо, но настойчиво предложили привести все в более привычный вид, высадить деревья или кустарники. То есть проявили заинтересованность в том, что видят с дороги люди, живущие или проезжающие по населенному пункту. Если бы у нас местные власти вели диалог с собственниками, домовладения или коммерческие объекты которых выходят фасадами на дорогу, думаю, это возымело бы определенный эффект. Может быть, решение — живые изгороди?
