— Сергей Васильевич, когда и почему ваша вполне успешная компания вышла на загородный рынок?
— Наша компания начала работу на загородном рынке в 2005 году. Ранее мы развивали деятельность в основном в городе, нашей специализацией было строительство объектов коммерческой недвижимости, в частности бизнес-центров. Мы занимаемся этим и в настоящее время, но теперь, помимо городских проектов, существует и довольно крупный загородный проект под названием «Охтинское раздолье». Три года назад, проведя анализ загородного рынка, мы оценили его перспективы и решили приобрести большой участок земли неподалеку от Санкт-Петербурга. Причем мы сделали эту покупку уже с учетом типичных ошибок тех компаний, которые начали осваивать загородный рынок раньше нас.
— Какие же это ошибки?
— Например, приобретать маленькие участки земли и строить небольшие коттеджные поселки на 10–20 домов. В этом случае, конечно, обеспечивается своего рода «клубный» статус поселка, но не надо забывать, что эксплуатационные расходы за городом очень высоки и несравнимы с городскими. И если они ложатся на плечи небольшого числа собственников, то начинают ощутимо бить по семейному бюджету каждого. Если коттеджный поселок представляет собой довольно крупное поселение, где счет домам идет на сотни, эти расходы серьезно снижаются и становятся вполне посильными. Были и другие типичные ошибки, которые мы постарались учесть при реализации проекта «Охтинское раздолье». Мы, к примеру, специально искали участок недалеко от города, чтобы у заказчиков была возможность строить дома для постоянного проживания.
На начальных стадиях развития загородного рынка внимание большинства компаний было сосредоточено на Карельском перешейке, где, конечно, очень красивые места. Однако такие уголки зачастую находятся далеко от города или до них неудобно добираться, а потому там можно построить только комфортабельную дачу.
— Насколько известно, вначале вы решили ограничиться девелоперскими работами на приобретенном участке. Но затем планы изменились…
— Это верно, первоначальные планы предполагали только создание генерального плана территории, разбивку на участки и подведение инженерных коммуникаций. Поскольку мы приобретали землю в статусе ИЖС, ее юридического переоформления не требовалось. Затем мы планировали пригласить крупных застройщиков, которые покупали бы у нас землю лотами примерно по 15 участков и застраивали бы домами. Однако все в этой жизни меняется, в том числе и ситуация на загородном рынке. Впоследствии мы изменили политику в отношении реализации участков. Теперь мы предлагаем участки отдельным заказчикам, которые могут строить на них дома по своему усмотрению, в том числе пользоваться услугами нашей строительной компании. То есть к функции девелоперов мы добавили еще и функции застройщиков. Кроме того, мы планируем в дальнейшем своими силами развивать эту территорию.
— Кажется, пора переходить к более подробному разговору о проекте «Охтинское раздолье». Первый вопрос у потенциального заказчика загородных малоэтажных объектов — о транспортной доступности. Как с этим обстоят дела в вашем проекте?
— Наилучшим образом. Как уже говорилось, мы приобрели участок в непосредственной близости от Петербурга, если точнее — в трех километрах от кольцевой автодороги. Он расположен во Всеволожском районе, рядом с поселком Мистолово. Добраться туда можно будет скоро по новой трассе Санкт-Петербург–Сортавала, участок которой от города до Скотного в настоящее время реконструируется. Это будет современное многополосное шоссе, строительство которого закончится раньше, чем в «Охтинское раздолье» заселятся первые жильцы. Вот почему в поселке будут строиться исключительно дома для постоянного проживания. Когда до городской черты всего несколько минут на автомобиле, согласитесь, вполне можно ежедневно ездить в город на работу и обратно. Кроме того, в эту сторону налажено движение общественного транспорта — маршруток и рейсовых автобусов.
— А что с природным окружением?
— Это весьма живописное место с холмистым рельефом, который оживляет общий пейзаж и позволяет создать на отдельных участках уникальный ландшафтный дизайн. На территории поселка есть смешанный лес, который будет благоустроен и превращен, по сути, в лесопарк. Что касается водоемов, то не так далеко находятся Токсовские озера, хорошо известные любителям загородного отдыха. Помимо природного, есть и инфраструктурное окружение, в частности, рядом расположена конноспортивная школа, развлекательный комплекс «Охта-парк», неподалеку находится огромный магазин IKEA с множеством сопутствующих структур. Так что и природа, и цивилизация сочетаются здесь разумно и гармонично.
— Вы сказали, что изначально планировали строить большой коттеджный поселок. Насколько он будет большим? Какова общая площадь «Охтинского раздолья»?
— Общая площадь территории около 140 гектаров. Вначале мы приобрели 90 с лишним гектаров, затем купили еще 40 гектаров прилегающей территории. В итоге получился довольно обширный участок. Мы понимаем, что освоить его сразу — крайне сложно, поэтому планируем делать это постадийно, разбив участок на три очереди. Очереди составят примерно 40 гектаров каждая, причем осваиваться они будут также не полностью и сразу, а с разделением на зоны первоначальной и последующей застройки. Все это делается с целью создания благоприятной среды обитания для тех, кто первыми заселятся в «Охтинское раздолье». Недопустимо, чтобы уже построенные дома соседствовали со стройплощадкой, под окнами не должна громыхать тяжелая техника — в общем, нужно создать людям нормальные условия для жизни.
Примерно 20 гектаров уйдут под дороги, рекреационные зоны и прочие общие территории.
— Какие вы определили сроки завершения этого проекта?
— Мы будем сдавать наш поселок в эксплуатацию очередями. Окончание первой очереди намечено на конец будущего года, две оставшиеся очереди мы планируем завершить в течение последующих трех лет.
— Что пришлось, а также предстоит сделать в части обеспечения инфраструктуры? Какие инженерные сети вы прокладывали?
— Практически все коммуникации пришлось создавать с нуля. В первую очередь это асфальтовые дороги в поселке и на его территории. Затем мы озаботились доставкой в «Охтинское раздолье» природного газа. На средства компании мы протянули газовую магистраль. К слову сказать, в перспективе это позволит обеспечить газом и населенный пункт Мистолово. Мы пробурили несколько скважин и определились с вариантом водоснабжения поселка. Кроме того, мы подключились к электрическим сетям; при этом на одно домовладение получается примерно 15 кВт электроэнергии. Что касается канализации, то мы отказались от локальных септиков на участках — как показала практика, этот вариант с течением времени способствует загрязнению окружающей среды, особенно если в доме живут постоянно. Поэтому мы будем строить единые для всего поселка очистные сооружения, которые позволят сохранить природу нетронутой.
— Вы уже определились с количеством домовладений и их размером?
— Пока мы планируем обустроить в «Охтинском раздолье» более 300 домовладений. Площадь участков при этом будет от 16 соток до половины гектара. Но мы не будем возражать, если кто-то решит приобрести у нас два или три участка, с тем чтобы их объединить. Поэтому количество домовладений может в перспективе измениться.
— Вы планируете продавать заказчикам только участки или будете предлагать еще и строительные услуги?
— Мы собираемся работать с заказчиками гибко. То есть мы можем продать только участок, а его владелец уже сам пригласит стороннюю строительную компанию, которая построит ему дом на купленной земле. Но если клиент желает, чтобы дом строила наша компания и мы в силах удовлетворить его запросы, то будем и строить. При этом есть, конечно, определенный регламент застройки, какие-то ограничения, и сторонние застройщики должны это учитывать. Мы оговариваем, по какой линии должны быть выстроены фасады, устанавливаем ограничения площади и этажности, а вот стеновой материал каждый заказчик волен выбирать. Учитывая масштабность проекта, мы считаем нецелесообразным такой подход, когда клиентам навязываются какие-то типовые решения домов. Мы даем определенную свободу, что способствует привлечению внимания к нашему проекту.
— Получается, что вы можете оказать заказчикам полный спектр услуг — начиная от приобретения и инженерной подготовки земли и заканчивая внутренней отделкой?
— Фактически да. У нас есть девелоперское подразделение, которое занимается исключительно подготовкой земельных участков, есть строительное подразделение, бригады отделочников. Мы разве что не разрабатываем проекты будущих домов. Однако проектов сейчас на рынке множество, и их легко получить. Остальные аспекты постройки загородного дома лежат в сфере нашей компетенции — можно сказать, мы способны строить дома «под ключ».
— В заключение — о дальнейшей судьбе «Охтинского раздолья». Когда поселок будет полностью готов, кто будет заниматься управлением и эксплуатацией?
— Мы же и будем этим заниматься.
Во-первых, мы планируем построить там зоны отдыха, спортивные площадки, мини-маркет и т. д.
Во-вторых, мы намерены организовать охрану поселка как на въезде, так и внутри, где тоже будет пост охраны, работники которого будут патрулировать территорию.
Наконец, в-третьих, мы организуем специальные службы эксплуатации, которые будут выполнять все необходимые работы: вывоз мусора, уборку территории, ремонт домов и оборудования.
Другими словами, мы не оставим «Охтинское раздолье» на произвол судьбы.
