По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из почти 15 тыс. домовладений (дом плюс участок), выставлявшихся на продажу на загородном рынке в 2010 году, было продано около 5,2 тыс., то есть около 35%.
По оценкам экспертов, объем предложения загородной малоэтажной «первички» составлял в 2010 году примерно 11 тыс. объектов всех ценовых категорий. Данные заместителя генерального директора центра Ольги Трошевой говорят, что продать удалось только одну тысячу. Значит, более 4 тыс. других проданных объектов, то есть в четыре раза больше, принадлежали вторичному рынку, емкость которого в три раза меньше. Таким образом, активность «вторички» оказалась на порядок выше, чем первичного рынка. Это ли не свидетельство того, что покупательский спрос в прошлом году был заметно смещен в сторону вторичного рынка.
Среди предложений «вторички» можно выделить особый сегмент: новые, но готовые (или почти готовые) для проживания дома. На них особый спрос: наученных кризисным опытом покупателей привлекает новая недвижимость, но без опасности недостроя. Покупателям хочется, чтобы все расходы были прогнозируемы, а риск удорожания дома в ходе строительства исключен.
Те, кто покупает достроенный дом, могут оценить не обещания продавца, а реальный объект: его внешний вид, удобство планировки, качество строительства и пр.
Кто продает
Предложение «новой вторички» формируется на рынке из нескольких источников.
Во-первых, от продавцов-индивидуалов, которые, по их словам, строили дом для себя, а теперь по каким-то причинам вынуждены его продавать.
«Доля продавцов-одиночек довольно велика, — комментирует Леонид Веденеев, заместитель директора северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость», — И они есть во всех сегментах рынка — от самых дешевых домиков, цена которых вместе с участком начинается от 1,5–1,7 млн руб., до самых дорогих, выставляемых на продажу за 20–30 млн руб.».
Впрочем, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский делает одно важное уточнение: «Большинство инвесторов говорят, что они строили для себя. Это такой психологический прием для воздействия на покупателей. Те думают, что «дом для себя» однозначно строился качественно, и поэтому относятся к предложению с бóльшим доверием. Но если оценивать реально, то тех, кто действительно строил дом для себя, а потом по определенным причинам решил его продать, среди продавцов не более 10%».
Во-вторых, значительная часть предложения поступает от небольших строительных компаний или даже бригад, работающих без образования юридического лица.
По словам Ольги Трошевой, многие строительные фирмы благодаря кризисному удешевлению земли покупали и сейчас продолжают покупать по 3–5, максимум 10 участков в нестарых садоводствах, дачных партнерствах или у застройщиков больших поселков — в общем, везде, где еще можно найти свободные участки. Такие инвесторы ищут пятна для застройки в обжитых местах, а не в новых, где еще не подведены коммуникации. В обжитых поселках свободных участков очень мало — буквально один-два.
«Рост продаж домов, возведенных на таких участках, небольшой, так как и участков было мало, — резюмирует Ольга Трошева. — При этом преобладают дома, предлагаемые компаниями-застройщиками, а не индивидуальными продавцами. И обычно не в старых поселках с развитой инфраструктурой, где участки всегда были в дефиците».
Почему от собственника?
По мнению Александра Чиженкова, директора департамента загородной недвижимости строительной компании «Союз Капитал», объекты, уже оформленные в собственность, — новая «вторичка» — появляются на рынке, потому что их строи-
тельство и продажа затянулись, и строителям пришлось оформить их на себя.
Это подтверждает и Николай Пичугов, директор небольшой инвестиционно-строительной компании «Эконом-Строй». По его словам, даже работая в экономклассе, очень часто приходится предоставлять покупателям рассрочку платежа. В таких случаях оформление объекта в собственность покупателя происходит лишь при внесении последней части платежа.
Кто покупает
О том, что после кризиса покупатели стали крайне въедливыми и дотошными, уже давно говорят все продавцы. Так, например, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий отмечает: все нынешние покупатели обязательно приезжают на объекты с рулетками и тщательно обмеряют весь дом; кроме того, многие пользуются тепловизорами, позволяющими оценить и эффективность системы отопления, и теплозащищенность конструкций, а также проводят архитектурную экспертизу, призванную проверить качество как самого проекта, так и его реализации.
Сейчас покупателей «вторички», отмечает Станислав Азацкий, чаще всего не устраивает именно планировка, сделанная по стандартам десятилетней давности: никому не нужны дома с множеством маленьких комнаток, покупатели хотят, чтобы в доме был большой холл и как минимум три спальни, причем не 7–9-метровые, как раньше, а просторнее.
«Оптимальная площадь дома сегодня — 200–300 кв. м, цена — от 8 млн руб., но чаще 10–12 млн», — резюмирует эксперт.
Такие требования могут себе позволить лишь весьма состоя-
тельные покупатели. Но преобладают на рынке не они, а те, кто ищет для приобретения объекты экономкласса. По данным Общества землепользователей «Прогаль», они активизировались еще в феврале, и 48% февральских сделок прошли в сегменте до 1,5 млн руб. В марте количество заявок на объекты самой низкой ценовой категории выросло еще на 20–30%.
Эту давно устоявшуюся тенденцию подтверждает и Николай Пичугов из компании «Эконом-Строй». С началом послекризисного оживления рынка компания стала работать в ценовом сегменте до 1,5 млн руб., куда попадают брусовые либо каркасные «бюджетные коробки» площадью около 60 кв. м, построенные на участках примерно 6 соток. По оценке Николая Пичугова, застройщиков, имеющих такие рыночные ориентиры, сейчас много, и становится все больше, так как абсолютное большинство покупателей не готовы платить больше.
С такой оценкой согласен Леонид Веденеев («Александр Нед-
вижимость»), который видит в сложившейся конъюнктуре не только материальную, но и психологическую подоплеку: покупатели морально не готовы отдавать за загородный домик больше, чем за однокомнатную квартиру в городе.
Рассрочки бывают разные
По словам застройщиков, все они вынуждены предоставлять покупателям рассрочки. Условия у всех разные, определяемые исключительно собственным финансовым положением.
Так, Александр Чиженков («Союз Капитал») отмечает, что ипотека на рынке есть, но в незначительных объемах, а в основном работает рассрочка, разрабатываемая девелоперами самостоятельно. Условия ее предоставления разные: сроки могут быть и до конца строительства, и до двух, и даже до пяти лет, предоставляться она может и беспроцентно, и под процент. Размер первоначального взноса варьируется от 10 до 50%.
«Для дешевых домов рассрочка может быть до одного года при ставке 15–20%, — говорит Николай Пичугов. — Размер первоначального взноса может быть разным. Чаще всего я поступаю так: осенью получаю 50% оплаты и продаю половину участка. Весной достраиваю дом, получаю от покупателя вторую часть платежа и оформляю на него другую половину участка и дом».
Расширенный взгляд на рынок
И все же, настаивает Александр Чиженков, большинство строительных компаний не работают по принципу «продавать готовое». По-прежнему часть участков продаются с подрядом. Обычно такие застройщики строят несколько домов разных типов, чтобы показать всю «линейку» своих предложений и все свои возможности. Именно по таким выставочным образцам покупатели и ходят с рулетками и тепловизорами. Но строительство потом все равно осуществляется под заказ. Таким образом застройщики снижают свои риски.
С этим мнением согласен и Станислав Азацкий («Адвекс»): «Новой «вторички», мне кажется, на рынке немного. Это главным образом продукция небольших ИЧП, которые строят по 1–2 дома и, лишь продав их, берутся за следующие. Иногда загородное строительство является дополнительным для компаний, основная деятельность которых, скажем ремонтно-строительная, — ведется в городе. Дома у них дешевле, чем в больших поселках, и, как правило, на них предоставляется годовая гарантия».
«Готовый дом покупатель воспринимает позитивнее, — продолжает Станислав Азацкий, — но даже если его не устроит дом или участок, то у застройщика, продемонстрировавшего свою способность достроить дом, он скорее, закажет новое строительство — ориентируясь на тип понравившегося дома или приглянувшийся участок».
