Покупателю участка для загородного дома невозможно изучить и сравнить все предложения на рынке — только коттеджных поселков в продаже больше трехсот.
***
Создается иллюзия изобилия. На деле же участков с интересными природными характеристиками совсем немного. А по адекватной цене — и того меньше.
***
Покупатель начинает поиск не с цены. Выбирает он прежде всего направление, район. Затем определяются «природные данные» искомого участка. Зная запросы покупателей, могу утверждать, что природные характеристики важны практически всем.
***
Для пригородных микрорайонов природные характеристики не столь важны. Но таких проектов на рынке мало, меньше десятка. Они расположены рядом с городской чертой.
***
Все остальные относятся к смешанному формату: часть жителей живут в них постоянно, но большинство не хотят ездить в город каждый день и используют дом как всесезонную дачу у леса и воды.
***
Для 80% покупателей наличие водоема для купания в пешей доступности — обязательное и первое в списке условие. Точно так же все хотят, чтобы недалеко от дома был лес. Близость водоема и леса, а также видовые параметры — это неизменные характеристики будущей недвижимости, которые невозможно улучшить никакими усилиями.
***
Четвертый по значимости фактор — тишина, определяемая удаленностью от оживленных магистралей. С одной стороны, участок, расположенный в 30 км от трассы, малопривлекателен, с другой — мало кто хочет засыпать под шум тяжеловозов.
***
Многим покупателям важно, чтобы рядом не было непрезентабельного «шанхая». Отсутствие свалок в ближайшей округе — практически обязательное условие.
***
Только после выбора местности и желаемых природных характеристик в дело вступает цена. Если человек не находит в желаемом месте участок «по деньгам», он расширяет ареал поиска на 5–10 км. Скажем, на заливе дорого — покупаю в Рощине.
***
Если нужен хороший пляж, то на заливе, пожалуй, он есть только в Сестрорецком Курорте, Солнечном, а потом только за Зеленогорском, до Смолячкова, — а это уже больше 80 км от города. Озер в области много. Но по берегам уже стоят деревни, а если к берегу примыкает лес, то строить там можно лишь по разрешению Правительства РФ.
***
Моя работа связана с поиском участков под коттеджную застройку, и я на личном опыте убедился, как мало предложений с хорошими природными характеристиками. Я могу судить о 90% земли, выставленной на продажу.
***
Большая часть этой земли не выбиралась целенаправленно под коттеджное строительство. Это наделы, которые достались случайно, — по привлекательной цене. В основном некрасивые, просто поля.
***
Еще один миф о загородной недвижимости: уникальное по природным характеристикам место доступно только миллионерам. Есть хорошие, красивые места на берегах озер, рядом с лесом, с вековыми деревьями на участках. Хотя их мало. Почему они продаются дешевле, чем можно было бы ожидать? Означает ли это, что они с дефектами: юридическими, инженерными или видовыми?
***
Нет, не означает. Не стоить обобщать. Лучше разобраться в каждом случае отдельно. Из 300 проектов коттеджной застройки, по моим данным, в трети предлагаются объекты по адекватной цене. То есть за разумные деньги можно
выбрать качественный продукт.
***
Задешево может предлагаться земля в псевдопоселках — нарезка без внятных перспектив подключения к инженерии. Иногда низкие цены определяются сельскохозяйственным статусом земли (возможно, застройщик даже не заменил вид разрешенного использования на «дачное строительство»).
***
Но есть и другие интересные покупателю варианты. За счет опыта и наработанных технологий застройщик может дешевле, быстрее, эффективнее, чем собственник участка или реализующая свой первый проект компания, решить вопросы инженерии, подвести к поселку инженерные коммуникации.
***
Сокращение срока реализации проекта обеспечивает предсказуемость финансовых поступлений, позволяет застройщику снизить собственные расходы и цену для покупателя.
***
Опытный девелопер знает, что в области есть места, где нецелесообразно даже пытаться подключить газ. Подключение к центральным системам водоснабжения и водоотведения — куда более сложная задача.
***
Такова особенность текущей рыночной ситуации: среди весьма разнородных предложений можно найти действительно качественные.
