«В идеале должно быть так: компания покупает поле (категория — земли сельскохозяйственного назначения), затем меняет вид разрешенного использования «для дачного строительства», подготавливает и согласовывает план раздела на участки с учетом дорог и мест общего пользования, выполняет межевание, ставит выделенные участки на кадастровый учет, регистрирует право собственности на каждый участок в отдельности и продает получившиеся наделы», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН «Прогаль» Татьяна Бондарева.
«Но в жизни на оплату всех этапов оформления нужны деньги, и очень велик соблазн привлечь средства будущих землевладельцев еще до оформления права собственности на отдельные участки, — предостерегает Татьяна Бондарева. — Нет регистрации права — нельзя продать, приходится придумывать разные схемы: предварительные договоры, долевое участие и т. п. Все они законны. Но будущие землевладельцы должны отдавать себе отчет, что при подписании этих документов возникают разные права и обязанности, но право собственности еще не появляется. Самые дешевые земельные участки предлагаются в поселках, которых еще нет».
Максим Финионов, начальник юридического отдела «Русского фонда недвижимости», поясняет, что в случае неисполнения продавцом условий предварительного договора купли-продажи покупатель сможет через суд требовать понуждения к заключению основного договора, то есть продажи того самого участка, но лишь при условии, что участок, о котором идет речь, сформирован как отдельный объект недвижимости. Если же к прописанному в предварительном договоре сроку документы на объект не оформлены, покупатель может через суд лишь взыскать с девелопера ущерб (ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ). Совет Максима Финионова: важно, чтобы в предварительном договоре был прописан порядок размежевания, которое продавец обязуется провести к определенному сроку, в соответствии с ФЗ 78 «О землеустройстве». Перечень работ включает собственно межевание, вынесение границ участков на местность и пр.
По мнению эксперта АН «Прогаль», вероятность получить проблемы вместо радости землевладения наиболее велики, когда покупателю предлагают оформить договор дарения доли земельного участка. В этом случае он даже не будет знать, сколько владельцев этого участка. Количество и «качество» совладельцев могут создать немалые трудности, когда весь земельный массив придется осваивать и оформлять (делать это надо всем совладельцам вместе). Кроме того, у совладельцев будет право первоочередной покупки остальных долей, и, чтобы продать свой участок, покупателю, ранее прикрывшемуся договором дарения, придется уведомить о своем намерении всех совладельцев через нотариуса, что непросто и недешево.
Планы планов
Продавцы объектов в коттеджном поселке оперируют несколькими документами, юридический статус которых для многих покупателей неясен. Это, например, генеральный план поселка, генеральный план населенного пункта, в границы которого входит застраиваемый массив.
Законом предусмотрена возможность изменить категорию земель — для участков, смежных с границами населенного пункта и включенных в черту поселения в соответствии с документами градостроительного планирования. Включение земель в границы населенного пункта автоматически влечет за собой смену категории, например, для земель сельскохозяйственного назначения — на земли поселений. Однако юрист-практик Максим Финионов из РФН обращает внимание покупателей. Во-первых, подписи главы муниципального образования недостаточно для окончательного утверждения генплана. Документ должен быть утвержден на уровне субъекта РФ (или на федеральном уровне, если в составе земель поселения есть земли РФ). Во-вторых, желанный для многих покупателей земли статус «земли поселений, для индивидуального жилищного строительства» должен быть еще закреплен в кадастровом паспорте и новом свидетельстве о собственности на участок. Встречаются ситуации, когда участок входит в черту населенного пункта, но по схеме зонирования отнесен к рекреационным, резерву для дорожного строительства и пр. В границах населенных пунктов также могут быть участки для дачного хозяйства и дачного строительства.
Кадастр с приставкой
По каким документам можно покупать участок, если у девелопера есть свидетельство о собственности на весь массив, но не на каждый участок в отдельности? Еще несколько лет назад многие потенциальные покупатели участков были вынуждены изучать этот юридический вопрос: По мере развития рынка такая проблема встречается все реже, хотя еще и не ушла в прошлое.
Виктор Басов, заместитель генерального директора ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» по загородной недвижимости, утверждает: «По моему опыту, сегодня, если у девелопера участки не «раскадастрены», то есть на каждый участок нет кадастрового паспорта и свидетельства о собственности, покупатели такие участки не покупают. Так что вопрос «по каким документам продают «нераскадастренные» участки», не имеет смысла. Их не продают! Купля-продажа возможна только после того, как общий массив будет размежеван, каждый участок обмерян, на него составлено отдельное кадастровое дело и сдано в Кадастровую палату, где участку присвоен уникальный кадастровый номер и оформлен кадастровый паспорт».
Застройщик получает кадастровые паспорта и свидетельства о собственности на все участки, становясь собственником этих участков, а не одного массива. И только потом он продает покупателю эти участки.
Однако не все участники рынка оценивают ситуацию столь же позитивно. Так, например, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николай Ромашин предупреждает, что условия оформления земельных участков на собственников будет зависеть от того, на какой стадии находится проект.
«Сегодня у многих девелоперов земля оформлена как один или несколько крупных участков, площадь которых составляет десятки, а иногда и сотни гектаров. Для того чтобы продавать небольшие участки, необходимо провести межевание и стать их собственником, — поясняет эксперт. — Но поскольку это процесс долгий, девелоперы заключают с покупателями предварительные договоры купли-продажи, тем более что они дают возможность получить деньги еще на ранних стадиях строительства».
«Понятно, что для покупателя это риск, ведь существует вероятность, что девелопер не сможет в установленные сроки оформить документы на землю и, соответственно, заключить основной договор», — присоединяется к опасениям коллег Николай Ромашин.
Станислав Азацкий, директор ООО «АДВЕКС. Загородная недвижимость», добавляет: «Многие покупатели даже не заглядывают в кадастровый паспорт участка. Однако именно в этом документе закреплены самые важные характеристики участка: категория земли и вид ее использования, собственник, размеры участка, соответствие границ материалам межевания (если межевание выполнялось) или указание, что площадь участка ориентировочная и требует уточнения (то есть межевание не проводилось), — а также отражаются обременения и ограничения по использованию земельного участка».
Более оптимистичным в оценке возможных проблем становится уже Виктор Басов («АВЕНТИН»). По его мнению, после кадастрового учета расхождение реальных границ с нанесенными на предварительный план межевания, не бывает принципиально серьезным.
План в натуре
Даже если кадастровый учет массива еще не проводился, объясняет Виктор Басов, предварительный план межевания все равно должен быть. Например, одним из условий получения разрешения на организацию ДНП является наличие проекта застройки, в который входит обзорный план всего массива с предварительным разделением на участки. В особом договоре между покупателем и ДНП подписывается соглашение о том, что, «когда будет подтверждено право собственности на участок такой-то, обозначенный на обзорном плане под номером таким-то, этот участок будет передан покупателю». Таким образом участок бронируется покупателем, вносящим аванс.
Гражданскому кодексу такая форма взаимоотношений не противоречит, хотя все покупатели при этом понимают, что обозначение участка на плане и границы этого участка в реальности все-таки совпадать не будут.
После проведения кадастрового учета покупатели могут проверить, что межевые знаки, установленные на границах участка стоят там, где им положено. По словам Виктора Басова, ему не известны случаи, когда девелоперы или застройщики сознательно передвигали межевые знаки. Но если есть желание убедиться, можно обратиться в любую лицензированную геодезическую фирму, которая проведет проверку.
