Сегодня застройщики в основном предлагают покупателям дома в стадии строительства лишь кредит на условиях залога имеющейся недвижимости. Однако такой вид кредитования потребители не воспринимают как ипотеку и хотят видеть классический ипотечный вариант — под залог приобретаемого объекта.
Но позволить себе договориться с банком об ипотечной программе могут только некоторые крупные застройщики. Кредитные организации чаще всего смущает статус земельных участков, на которых реализуется проект, недооформленные документы на землю у застройщика, а также отсутствие залога, невозможность определить добросовестность девелопера, сложности с оценкой объекта недвижимости.
В итоге пока взаимоприемлемых схем просматривается не так уж много. Банки не доверяют девелоперам, и, чтобы получить аккредитацию банка, застройщик должен быть, как говорят эксперты, «поистине золотым».
Штучный товар
Первая сложность, которую называют сами банкиры: индивидуальность объектов на загородном рынке. Городскую квартиру оценивают методом сравнительных продаж, но для коттеджей он не актуален, так как на этом рынке мало одинаковых, типовых объектов — они дифференцированы по качеству, местоположению и ликвидности, и каждый в своем роде уникален, что затрудняет применение сравнительного подхода. А объективная оценка стоимости — один из ключевых аспектов кредитования. Сложно также оценить ликвидность загородного объекта, срок экспозиции и риски, связанные с неправильной оценкой этих параметров.
Исключение — проекты комплексной малоэтажной застройки. Это стандартные продукты — известна цена покупки, а если проект ведется не первый год (к таким можно отнести, например, поселки «Янино», «Новая Ижора», «Кивеннапа») — то и возможная цена реализации. Комплексы, которые застраиваются централизованно, понятны банкам.
Гораздо сложнее кредитовать удаленный от города объект, где коттеджи строятся по нескольким разным (а то и индивидуальным!) проектам. В этом случае, на приобретение участка, постройку дома и подведение коммуникаций оказывается потрачена одна сумма, а цена, по которой этот объект может быть продан, — совсем другая. И банку трудно ее определить, особенно пока поселок не сдан. Сегодня банки нередко, прежде чем принять решение о выдаче денег, отслеживают, не остановились ли продажи в поселке. Если поселок востребован, то в случае чего коттедж можно будет продать; если же проект не интересует покупателей, предмет залога получается неликвидным.
Другое важное отличие — гораздо более высокая степень риска, причем многие проблемы, с которыми приходится разбираться банкам, на городском рынке просто неизвестны. Например, целевое назначение земли: если оно «неправильное», велика опасность, что строение нельзя будет оформить в собственность. Так что ипотеку предоставляют только под так называемые земли поселений в статусе ИЖС. А из-за невозможности проверить добросовестность застройщика банкиры предпочитают проекты в высокой стадии готовности. Если объект на начальном этапе реализации, то высока вероятность, что его не завершат никогда.
Плата за риск
Большинство ведущих банков сегодня все-таки имеют в арсенале кредитные программы для загородной недвижимости: такие продукты рекламируют около 20 банков, однако пока мало кто всерьез рассчитывает привлечь заемщиков, да и программы чаще всего рассчитаны на готовые объекты, которые можно приобрести на вторичном рынке. Малоэтажка, особенно строящаяся, остается самым «слабым» сегментом с единичными ипотечными сделками. Неудивительно, что с имеющимися банковскими программами покупателю приходится нелегко. Стараясь минимизировать риски, банки устанавливают высокие процентные ставки, и далеко не каждый заемщик может соответствовать банковским требованиям.
Банков, декларирующих возможность выдачи ипотеки на загородное жилье, немало: практически все лидеры ипотечного кредитования так или иначе предлагают программу кредитования покупки загородной недвижимости. Но программы эти не пользуются популярностью, так как обходятся клиентам дороже, чем приобретение городского жилья, как минимум на 1,5–2% годовых. Да и первоначальный взнос при покупке загородных объектов нередко больше взноса на квартиру — не менее 20%, а во многих банках от 30 до 40%. Например, «Альфа-Банк» — один из лидеров ипотечного кредитования среди частных банков — предоставляет подобные кредиты по ставке от 12,5 до 15% годовых в рублях с первоначальным взносом 40% на срок до 25 лет. А крупнейший госбанк — Сбербанк предлагает рублевый кредит по ставке от 11,05 до 14% годовых с первоначальным взносом от 15% на срок до 30 лет.
Есть на рынке и «пакетные предложения», когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям ипотечные программы со сниженными первоначальным взносом и процентными ставками. Такой подход позволяет банку контролировать весь процесс продажи поселка. Для покупателя совместные программы хороши тем, что ипотеку на дом в одобренном банком поселке получить, по понятным причинам, проще, да и дешевле.
Банки оценивают риски застройщика довольно жестко. Тем не менее некоторым девелоперам на загородном рынке удается договориться о партнерских отношениях — сейчас около двадцати таких совместных проектов. Например, буквально недавно стартовала совместная программа компании «Старт Девелопмент» и ПромСервисБанка по поселку «Золотые ключи», где ипотека предоставляется под залог строящегося жилья. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости приобретаемого домовладения, срок кредитования — до 30 лет. Заемщик может рассчитывать на кредит от 300 тыс. до 3 млн руб. Ипотека оформляется на любом этапе строительства. Минимальный возраст заемщика на момент предоставления кредита — 21 год, максимальный — 65 лет на момент окончания срока кредита. Процентная ставка на период строительства по ипотеке — 16% годовых в рублях, после завершения строительства — от 7,9 до 11%. Поручителем до оформления собственности будет выступать компания «Старт Девелопмент».
Нередко клиенту проще получить «непрямой» кредит — потребительский. Ставки по нему в рублях составляют 15–18% годовых, заем можно взять на срок до семи лет. При этом не нужно оформлять в залог объект недвижимости, оценивать его, страховать; кроме того, можно выбрать любой объект, даже расположенный на сельхозземлях.
Эксперты также обращают внимание на потенциал разного рода специализированных программ, направленных на развитие малоэтажного рынка, например на сравнительно низкую стоимость кредита в рамках ипотечного продукта АИЖК «Малоэтажное жилье». Правда, программа эта распространяется только на те проекты малоэтажной застройки, которые прошли аккредитацию в АИЖК, а для этого в них уже должны быть решены вопросы с землей, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 подобных площадок по всей России, в Ленобласти это проекты «Золотые ключи», ЖК «Виктория», в этом году получила разрешение ГК «Кивеннапа». Кстати, в программах АИЖК первым взносом может быть и материнский капитал.
Альтернативный вариант
Конечно, отсутствие ипотеки категорически не устраивает застройщиков. В период, когда покупателей и так не слишком много, отсекать целый пласт клиентов попросту неразумно. Поэтому девелоперские компании стараются придумывать собственные программы привлечения клиентов. Речь, конечно же, о рассрочке платежа. При всех добрых намерениях застройщика, у этих схем одна главная ахиллесова пята — короткие сроки. Застройщики все же не кредитные организации: впутываться в длинные схемы, предполагающие возврат вложенных средств в течение 10–15–20 лет, они не в состоянии. Поэтому предлагаемые покупателям сроки оплаты — год, максимум два. И даже при такой схеме перед продавцами встает серьезная проблема: как обезопасить себя от возможных скачков курса валют? Основная масса покупателей предпочитает либо заплатить сразу все, либо бóльшую часть суммы. Незначительный остаток обычно доносят в течение двух или трех недель, и такой «кредит» оказывается беспроцентным.
Слово экспертам
Екатерина Сергеева, директор по рекламе и PR «ПетроМар Девелопмент»:
В последний год на рынке загородного строительства возрос спрос на приобретение домовладений по ипотечным программам. Ипотечный кредит банки охотнее выдают потребителю, желающему приобрести недвижимость в организованных коттеджных поселках, внушающих доверие. Естественно, что у застройщика с хорошей репутаций и опытом строительства, производящего ликвидный продукт, купить дом при помощи кредита вполне реально. Например, в поселках «Петровские сады» и «5 холмов» партнером на предоставление ипотечного кредита является «Мастер-Банк», предлагающий ставку 8,5% годовых при первом взносе 10% стоимости домовладения или земельного участка. Совсем недавно ставка была 12% — это показывает готовность банка привлекать больше заемщиков. Предполагаем, что с началом осени и при активном спросе покупателей на загородную недвижимость увеличится количество предложений от банков о сотрудничестве с крупными застройщиками.
