Эксперты говорят, что сегодняшний загородный рынок пока не поддается какой-либо унифицированной классификации: все ценовые классификации проектов довольно условны и субъективны. Как обозначить бизнес-класс, когда ценовой разброс внутри этого класса может составлять сотни тысяч рублей за домовладение, а количество домовладений и размеры участков у каждой компании свои? «Петербургская недвижимость» приводит статистику поселков с участками бизнес-класса: 35% составляют проекты, где сотка стоит 150–200 тыс. руб., 41% — 200–300 тыс. руб. и 24% — 300–400 тыс. руб. При этом те, что стоят 150–200 тыс. руб., чаще всего включают возможность подключения к водоснабжению и электричеству, и, само собой, наличие дорожной сети в поселке и подъездов к нему. За 300–400 тыс. руб. могут предлагаться газификация и даже подключение к канализации. Площади участков бизнес-класса от 10 соток, но в среднем участки без подряда компании предлагают размером 15–20 соток.
Сложный класс
Помимо цен, отмечают в компании «ПулЭкспресс», в каждом классе присутствует определенный ценз по местоположению и числу домов. В элитном сегменте должны быть объекты, стоимостью от одного миллиона долларов и не более 50 домовладений в проекте, а проекты экономкласса, наоборот, редко состоят меньше чем из 50 домов. Площадь же участков под домовладениями экономкласса (их в компании оценивают не дороже 6 млн руб.)
должна составлять 6–8 соток, комфорт-класса (цена домовладения 6–10 млн руб.) — 8–12 соток. А под дом категории бизнес-класса (10–30 млн руб.) должно отводиться не менее 12–20 соток.
В «Петербургской недвижимости» считают, что классифицировать участки, которые продают без подряда, и распределять их по ценовым сегментам весьма сложно. «Мы подразделяем предложение на четыре класса: элитный, «бизнес», «комфорт» и «эконом», — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Мы присваиваем класс поселкам, где продаются в том числе и дома (или участки с подрядом) или только домовладения. Те проекты, где в продаже лишь участки без подряда на строительство, мы обычно не классифицируем, так как, кроме, например, цены объектов, есть еще ряд признаков, по которым мы присваиваем класс поселку. Тем не менее, опираясь на цену, все же можно выделить определенный класс и в отношении проектов с участками, его условно можно назвать бизнес-классом. В «Петербургской недвижимости» называют примерно 90 проектов, которые условно, при всех исключениях и обобщениях, можно отнести к интересующему нас бизнес-классу. Однако вычленить те, где предлагаются лишь участки без подряда, эсперты компании не берутся. Ведь диапазон цен сотки без подряда в проектах бизнес-класса, как мы уже выяснили, по данным «Петербургской недвижимости», составляет 150–400 тыс. руб.
Однако, судя по статистике продаж, участки без подряда остаются пока наиболее привлекательными (они составляют примерно 70% сделок!). «Участки с подрядом — это изначально более жесткие рамки с точки зрения архитектурного решения и сроков оплаты, — комментирует Марина Агеева, директор службы маркетинга и рекламы компании «ПулЭкспресс». — Такая
регламентация, в том числе и в вопросе выбора подрядчика на строительство, подходит не всем покупателям. Фактически участки с подрядом — довольно эфемерный сегмент. Можно выделить три типа такого предложения. Первый тип: застройщик намерен реализовать четкую архитектурную концепцию, но инвестировать собственные деньги в строительство домов не хочет (иначе он мог бы реализовывать проект с готовыми домами). В этом случае мы получаем просто строительство за счет покупателя. Второй тип: просто лоббирование для данной территории интересов какого-то подрядчика. И третий: приписка «с подрядом» ничего не значит, и девелопер готов продавать участки и без подряда».
По мнению Марины Агеевой, сегодня наиболее привлекательны, конечно же, готовые дома. Ценовой потолок этой привлекательности — до 8 млн руб. (сегмент уже не бизнес-, а комфорт-класса). «Участки бизнес-класса (примерно от 300 тыс. руб. за сотку) востребованы всего лишь в нескольких удачно расположенных проектах, количество сделок в них не превышает десяти в месяц. В большинстве проектов бизнес-класса годами совершаются единичные сделки», — поясняет она.
Чаще всего такие поселки расположены в интересных местах престижных районов Ленобласти: Всеволожском, Выборгском. «Если говорить о тех проектах, где представлены участки с подрядом, то около 50% — Всеволожский район, — говорит Ольга Трошева. — Это зона около Всеволожска, Мельничный Ручей, Мистолово, Колтуши и др. Около 20% —Выборгский район: Рощино, Медное Озеро и другие локации. Есть такие и в Приозерском районе, около красивых озер (правда, это не первая линия) Светлое, Мичуринское, Суходольское и др.».
Преимущество — в деталях
Итак, помимо ценовых различий в проектах бизнес-класса, где предлагаются участки, есть понятия «местоположение» и «бюджет проекта», и вот от них прежде всего и зависит продаваемость участков. «Каждый застройщик по-своему позиционирует объект, выделяет преимущества своего поселка. Поэтому кто-то предлагает дома из клееного бруса, кто-то из газобетона. В одних развитая инфраструктура, а другие берут месторасположением, — говорит Анастасия Тузова,
руководитель департамента элитной и загородной недвижимости «Матрикс-Недвижимость». — Если же говорить об участках с подрядом и без, то преимущества подряда очевидны: выдерживается общая концепция, в договоре прописываются сроки строительства. В тоже время плюс «бесподрядного» участка в том, что владелец земли может «растянуть» финансирование строительства, то есть строить по своим возможностям и не в рамках коттеджного поселка. Оценивая же их привлекательность, можно отметить, что, если бюджет позволяет, конечно, лучше выбрать шикарный дом в коттеджном поселке с подрядом, чем жить на постоянной стройке и не знать, какая избушка вырастет рядом с твоим домом».
Кроме того, эксперты заметили тенденцию: предложение бизнес-класса стало формироваться сегодня в тех районах, где раньше его появление было невозможно. Например, в Тосненском, где находятся «Онегин Парк» и «Мариинская усадьба». И популярность их легко объясняется близостью к границе с Пушкинским районом: столь же престижно, но уже не так дорого. Появляются единичные предложение такого класса и в Ломоносовском районе: эксперты приводят в пример поселки «Петергоф Сити» в Низине, «Ванино» в Узигонтах, поселки в Ропше. С недавних пор статистику бизнес-класса стал пополнять даже Кировский район: поселками у Шлиссельбурга.
В самом деле, продукт «участки бизнес-класса» покупатель представляет себе весьма туманно. Куда легче вообразить поселок с таунхаусами экономкласса или готовый элитный коттедж в клубном поселке. Но прослойка бизнес-класса весьма плотная, а значит, компаниям удается как-то продвигать свой товар на рынке. Мы спросили экспертов, как удается продавать довольно дорогую землю без домовладения, притом что рынок сегодня затоварен разнообразным предложением готовых доступных домов, превышающим спрос.
«В продвижении таких поселков появилась рассрочка, иногда на год и беспроцентная, — рассказывает Ольга Трошева. — Есть ряд успешных проектов. Наибольший успех у поселков с понятной концепцией, адекватными ценами и при хорошей локации. В сезон в успешном проекте может быть реализовано 5–7 участков, в проектах с участками с подрядом — один или два».
Для каждого ценового сегмента, от «эконома» до «элиты», существует определенная стандартизация инженерии, хотя и этот набор весьма субъективен и зависит от возможностей компании-застройщика, равно как и от возможностей собственно территории. И в проектах с участками без подряда инженерия может сыграть решающую роль для покупателя. «Состав инженерной инфраструктуры во многом определяется расположением проекта и его близостью к точкам подключения к магистральным сетям: минимум — к электричеству и газу, максимум — к магистральному водопроводу и канализации, — говорит Марина Агеева. — Вода из скважины и локальные септики есть и в самых недорогих поселках, и в элитных комплексах. Что же касается социальной инфраструктуры, то это еще более нечеткое понятие. К сожалению, пока на рынке нет завершенных массовых проектов, тем более с работающей «социалкой».
В целом в «ПулЭкспресс» отмечают, что в 2013 году на рынке первичной загородной недвижимости наблюдается спад продаж до 20% в сравнении с 2012 годом. И бизнес-сегмент наиболее сильно пострадал в кризис и так и не смог восстановиться. Объем предложение в этом классе огромен, причем не менее половины составляют проекты, стартовавшие еще до кризиса, подсчитали в компании, и столь большой срок экспозиции только снижает привлекательность проектов. Не все компании предприняли реконцепцию, дабы как-то оживить после кризиса интерес к поселкам, и теперь они, устарев морально, явно уступают новому предложению, в том числе по локации и цене. «Нередко высокая цена на участки бизнес-класса держится из-за того, что собственник не готов продавать объект дешевле, чем приобрел его на пике рынка в 2007–2008 годах. Однако ситуация изменилась и стоимость активов, как ни жаль, необходимо пересматривать», — считает Марина Агеева.
Аналогичного мнения придерживается и Олег Карзов, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»: «Активность в элитном сегменте и экономклассе гораздо выше, чем в сегменте бизнес-класса, поскольку люди, ориентированные на покупку таких объектов, как правило, «имеют большие амбиции, но не обладают достаточными финансовыми возможностями».
Слово экспертам
Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект»:
Говоря о предложениях в рамках класса «бизнес», прежде всего надо понимать все разнообразие форматов, которые могут быть в него включены. Наиболее сложными для классификации являются участки без подряда, поскольку, в отличие от других, они предлагают лишь перспективу, образ будущего физического и социального пространства коттеджного поселка. Зачастую при позиционировании подобных проектов девелоперы апеллируют к удачной локации, продуманной планировке, общей социальной и инженерной инфраструктуре поселка и наконец ценообразованию. На выходе мы имеем участки 15–30 соток стоимостью 200–450 тыс. руб. за сотку и уже опционально — разнообразные регламенты по внешнему виду домовладений (высота и вид ограждений, материалы фасадной отделки и др.), дополнительные точки притяжения в виде объектов социальной инфраструктуры. Вектор покупательского интереса постепенно перемещается в сторону готовых предложений, поэтому большинство проектов сейчас представляют собой смешанный тип, предлагая участки с подрядом и без. Тем не менее есть довольно обширная покупательская аудитория, видящая определенные преимущества в покупке загородных участков без подряда, например возможность «растянуть» затраты на приобретение загородного домовладения на 2–3 года, а также максимально индивидуально подойти к проектированию и строительству дома. Число инвестиционных покупок в этом сегменте сократилось до минимума, участки «бизнес-класса» приобретаются, как правило, для личного пользования.
