Варианты продажи участка с перспективой самостоятельной регистрации покупателем права собственности — в упрощенном порядке, по «дачной амнистии» — профессиональные девелоперы не используют.
Тем не менее по-прежнему нельзя сказать, что в проектах, позиционируемых как коттеджные поселки, все сделки по продаже участков за городом проходят с гарантией того, что покупатель получит именно выбранный участок, с желаемым набором инженерной, дорожной и другой инфраструктуры. Есть более прозрачные и предсказуемые схемы продаж, есть менее безопасные, есть практически неприемлемые. Текущая ситуация предлагает широкие возможности для осознанного выбора. Чем ниже риски, тем обычно выше цена предлагаемого продукта.
Набор документов, необходимых для сделки, зависит как от схемы работы, избранной девелопером поселка, так и от желания покупателя. В частности, если он оплачивает лишь часть стоимости покупки, форма договора иная, чем при 100%-ной оплате.
Максим Финионов руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
«Идеальная для покупателя участка ситуация — когда у продавца есть свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на продаваемый надел. По кадастровому паспорту можно проверить наличие обременений (водоохранных, санитарно-защитных зон), категорию и разрешенный вид использования земли, от которых зависит возможность строительства жилья на участке, если земля относится к сельскохозяйственной.
Выписка из Единого государственного реестра прав подтвердит отсутствие обременений (договоров аренды, залога, сервитутов и пр.).
У девелопера должен быть утвержденный администрацией генеральный план поселка или градостроительный план участка. По этим документам вы увидите, выделена ли площадь под скважину, трансформаторную подстанцию, подъездные пути к участку.
Параллельно с подписанием договора купли-продажи надо определить свои отношения с ДНП по передаче сетей.
Если кадастрового паспорта на покупаемый участок нет, должно быть готово хотя бы межевое дело, на которое необходимо ссылаться в предварительном договоре купли-продажи. В межевом деле, по крайней мере, четко описан предмет сделки. Покупка надела, не определенного точно, а описанного, например, как «1/20 доли в праве собственности на участок 3 га слева от озера», вовсе не означает, что вы получите именно выбранный участок, — слишком долгий путь предстоит пройти продавцу: утвердить генплан поселка, размежевать территорию на участки, оформить на каждый право собственности. Часто эта процедура связана с изменением разрешенного вида использования земли, а после утверждения генплана поселения это сделать очень сложно.
Если вы все же решили рискнуть, обязательно зайдите в отдел архитектуры и градостроительства в администрации района или муниципального образования. Можете узнать очень много интересного. Например, что девелопер не соблюдал инвестусловия и разрешение на застройку участка отменено или что новый глава администрации МО не намерен выполнять устные обещания прежнего.
Для земли ИЖС в черте населенных пунктов необходимо убедиться, что покупаемый участок не меньше установленных минимальных размеров и к нему можно обустроить подъезд».
Оформить бизнес-справку можно в деловом центре предоставления услуг юридическим лицам.
Светлана Невелева советник руководителя ГК «СТИНКОМ»
«Мы не продавали долю в общей долевой собственности на всю территорию поселка с благими обещаниями: пока на каждый участок не был получен кадастровый паспорт, компания просто не открывала продажи в проекте.
Покупатель должен понимать: до проведения кадастрового учета не существует самого предмета сделки и продавец им не владеет. Этот факт сам по себе не является юридическим препятствием для подписания легитимного предварительного (или другого) договора, и пригородные застройщики применяют подобную схему. Но она ненадежна.
В любом случае полезно проконсультироваться с юристом. Стоимость услуги юриста несравнима с суммой, которой вы рискуете, приобретая нелигитимный объект. На рынке есть объекты словно мины замедленного действия, построенные на земле «неподходящего» целевого назначения.
Когда участок прошел кадастровый учет, по кадастровому паспорту вы можете проверить наличие обременений на участок, по генплану — обременения территории. Если все в порядке, на купленной земле можно строиться, а остальные проблемы преодолимы.
Когда участок прошел кадастровый учет и у продавца есть свидетельство о регистрации права собственности, заключается договор купли-продажи земельного участка. В нем, однако, ничего не сказано об инженерном обеспечении участка. В нашей практике параллельно с договором купли-продажи покупатель подписывает с девелопером договор о целевом взносе на создание инфраструктуры. В этом документе указано, за что платит клиент, что и когда он получает в итоге. В других компаниях используют другие формы договоров на подведение водопровода, газовых и электрических сетей.
Если покупатель хочет вносить оплату не единовременно, а поэтапно и девелопер согласен предоставить ему индивидуальные условия, то подписывается предварительный договор купли-продажи (на участок с определенным кадастровым номером). Соответственно, документы на регистрацию своего права собственности покупатель сможет подать в Росреестр только после выплаты полной стоимости участка. Это общая практика на первичном рынке недвижимости, и для квартир, и для домов или участков».
Марина Агеева руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс»
«До получения документов на каждый участок может оформляться предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи. Однако большинство девелоперов работают через агентский договор, в котором указываются сроки перехода права собственности на объект. Если сети электро-, водо- и газоснабжения подведены и подключены к источникам, собственнику участка уже не нужны никакие гарантии, он может заключать, например, индивидуальный договор на электроснабжение. Но пока сети еще не построены, 100%-ных гарантий ни один документ не дает. В агентском договоре прописано обязательство агента перечислить деньги на строительство сетей. Этим функции агента исчерпываются. В практике «ПулЭкспресса» средства перечисляются в некоммерческую организацию, которая является балансодержателем всех внутриплощадочных сетей в коттеджном поселке. На взносы покупателей — платежи за инженерную инфраструктуру — строятся сети. Это не значит, что работы не ведутся, если нет продаж. Строительство может вестись и на кредитные средства.
Я не знаю ни одного застройщика, который мог бы дать юридически значимые гарантии того, что сети будут построены в полном объеме и в срок. Отчасти потому, что застройщик зависит от коммунальных монополистов.
У покупателя три варианта обезопасить себя от коммунального недостроя. Первый — самый надежный и самый дорогой: приобретать объект там, где все коммуникации уже построены и подключены.
Второй — рациональный: платить за участок или домовладение в рассрочку. Обычно до полной оплаты право собственности не переходит к покупателю и он в любой момент может отказаться от сделки, пусть и со штрафными санкциями. Но эта потеря будет существенно меньше, чем замороженные деньги в неперспективном долгострое. Правда, некоторые застройщики выставляют против такого приема свою «защиту»: переоформляют объект в собственность клиента уже при первом минимальном взносе. А на остальную сумму предлагают подписать договоры займа, долговые расписки и т. п. Думаю, такая жесткая оборона должна настораживать клиентов.
Третий варинт — эмоциональный: довериться опытному девелоперу, у которого в активе успешно реализованные проекты, принять за основу отношений принцип добросовестности и надеяться на лучшее».
Евгений Кияшов руководитель проекта «Вуокса плюс»
«Для покупателей участков, как мы видим по работе с клиентами нашей компании, за последние два года юридическая сторона сделки стала необычайно важна. Процедура межевания земельных участков занимает много времени. До ее завершения продажи, как правило, ведутся по предварительным договорам купли-продажи. В них продавец обязуется в течение определенного срока передать земельный участок в собственность покупателя. Но при такой схеме работы спрос гораздо ниже, чем в случае, когда на каждый продаваемый участок полностью готов пакет документов.
Девелопер, прежде чем начать продажи участков из состава сельхозземель, утверждает в отделе архитектуры районной администрации генеральный план поселка. Это документ, на основании которого проводится планировка и застройка территории. Оформляется на основе Градостроительного кодекса РФ и других нормативных документов. Требования к застройке в составе населенных пунктов и дачных поселков по нормативам отличаются по таким параметрам, как проезды, обеспечение точек подключения для противопожарной безопасности и пр.
Покупателю до подписания документов необходимо удостовериться, что картинка, представленная застройщиком на щите у въезда в поселок — это не просто эскиз планировки территории, а документ с печатью, в котором указано расположение всех строящихся в поселке объектов и инженерные сети.
Пока коммуникации полностью не подведены, покупатель и застройщик подписывают чаще всего договор подряда или договор целевых взносов. Все зависит от организационно-правовой формы компании-застройщика. Эти документы формализуют обязательства проложить внутриобъектовые дороги, произвести технологическое подключение к электрическим сетям, сетям газоснабжения, обеспечить ту или иную инфраструктуру.
Затем, после ввода всей инфраструктуры поселка, покупатель и управляющая компания подписывают договор пользования объектами общей инфраструктуры, который регулирует их отношения по предоставлению и оплате услуг управляющей компании».
Мария Алексеева руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект»
«Как правило, наша компания начинает активные продажи участков без подряда, когда получены кадастровые паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый индивидуальный участок в коттеджном поселке. Конечно, можно открыть так называемые предпродажи на этапе формирования документов, но на практике это превращается скорее в маркетинговый ход. Заключение сделки, даже при условии максимальной лояльности покупателя конкретному проекту, будет отложено до получения необходимых правоустанавливающих документов. Откладываются также и окончательные финансовые расчеты. Причем это касается как сельхозземли (для дачного строительства), так и земли для ИЖС.
Обязательства девелопера по подведению инфраструктуры в нашем случае прописываются в агентском договоре. По этому документу обязательства покупателя заключаются в оплате паевого членского взноса в коттеджно-эксплуатационный потребительский кооператив (КЭПК). Не менее важными документами будут выступать устав и утвержденный регламент КЭПК. Для того чтобы точно знать, какой инженерией будет обеспечен поселок, надо ознакомиться с утвержденным сводным планом сетей. Для покупателя важно прежде всего разграничить сферы финансовой ответственности между девелопером и собственником. То есть в договоре должно быть прописано все, на что вы рассчитываете: сроки ввода в эксплуатацию сетей поселка, выделенные на домовладение мощности, технические характеристики, а также штрафные санкции за несоблюдение сроков или невыполнение части работ. При возникновении конфликтной ситуации обсуждению подлежат исключительно те пункты, которые прописаны в договоре.
Обычно в этот договор не включается стоимость подведения коммуникаций от границы участка в дом и разводка их по дому. Эта работа потребует дополнительных, но просчитываемых заранее расходов. В договоре с кооперативом может быть указан срок, с которого землевладелец начинает оплачивать общепоселковые «коммунальные» услуги: вывоз мусора, охрану поселка, освещение территории общего пользования, уборку снега и т. д.».
Олег Юрко председатель совета директоров ООО «Дубрава»
«Как театр начинается с вешалки, так загородный коттеджный поселок начинается с разработки генерального плана (в отдельных случаях проекта организации территории, ПОТ). Эти документы утверждаются администрацией района. Генплан содержит комплексное решение вопросов планировки и благоустройства территории, размещения домовладений, зон общего пользования отдыха и развлечений, подъездных и внутрипоселковых дорог, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.
Однако при продаже земельных участков без подряда невозможно добиться от владельцев соблюдения параметров, заданных генпланом поселка, застройка ведется кто во что горазд. Поэтому мы не продаем земельные участки без подряда.
Продажа участков с подрядом или без него проходит по одним и тем же документам: кадастровому паспорту и свидетельству о государственной регистрации права собственности.
Все участки, которые мы продаем в СНТ «Остров», прошли кадастровый учет и на них оформлено свидетельство о собственности. При продаже с покупателем заключается договор купли-продажи, в простой письменной или нотариальной форме — по желанию покупателя, затем документы сдаются в региональное управление Росреестра. И подготовку договора купли-продажи участка, и подачу документов по участку (впоследствии и по дому) на регистрацию берут на себя специалисты нашей компании. Мы с самого начала работаем по схеме максимального выполнения всего комплекса юридически значимых действий, чтобы избавить клиента от сбора документов и общения с регистрирующим органом. Естественно, клиент идет в ту организацию, где ему обеспечивают наиболее благоприятные условия при заключении договора.
Работы по электрификации, водоснабжению, прокладке дорог мы выполнили изначально, обеспечили круглосуточную охрану поселка, работу управляющей компании, оборудовали детскую площадку и прочее.
Наши клиенты, заключая договор купли-продажи земельного участка (с обязательным строительным подрядом) автоматически приобретают необходимую электромощность, возможность пользоваться водой и в любое время года проехать на участок по уже построенной дороге».
