Лето показало, что спрос на однокомнатные квартиры не стал ниже: это так же самый востребованный вариант на пригородном рынке, на который приходится не менее 60% сделок. В чем причина востребованности малогабаритных квартир? Девелоперы предполагают, что, помимо низкой цены, играет роль разнообразие предложения: за минувшие годы бóльшая часть проектов выполнялись именно под этот формат и доля однокомнатных квартир в том или ином доме могла достигать 80–85%.
«Двушки» для подросшей семьи
Доминирующее положение «однушек» в глазах покупателей привело несколько лет назад к тому, что даже в рамках одного жилого комплекса есть выбор на любой вкус и кошелек: от студии площадью 25 кв. м до квартиры на 48 «квадратов», с большой прихожей, кухней-гостиной и кладовой. Вариантов в рамках одного комплекса, как правило, не меньше четырех, максимум десять. Так что покупатель, ориентированный на приобретение однокомнатной квартиры, имеет все шансы найти себе жилье по душе. Специалисты отмечают: в первую очередь в новом строящемся комплексе раскупаются маленькие по площади квартиры по очень привлекательной цене на старте продаж. А в момент, когда сдача дома уже не за горами, приходит очередь «однушек» 35–45 кв. м, поскольку покупатели квартир побольше хотят видеть свое будущее жилье не только на бумаге, но и в натуральную величину.
Несмотря на то что первыми по-прежнему раскупают «однушки», эксперты отмечают нехватку просторных квартир в экономсегменте. В последний год постепенно увеличивается спрос на двухкомнатные квартиры: молодые семьи, которые три-четыре года назад обзаводились небольшими первыми квартирами, сегодня готовы продать их и приобрести жилье побольше. При этом такие покупатели еще ограничены в средствах и ближайшие пригороды становятся для них подходящим вариантом: жилье в Мурине или Юкках дешевле, чем в наиболее востребованных спальных районах Петербурга. Нередко проект улучшения жилищных условий рассматривают и местные жители таких городов, как Шлиссельбург или Кировск. Но переезжать далеко от привычных мест они не хотят, да и средств на приобретение жилья в Петербурге у них недостаточно. куплю квартиру
Но среди двух- и трехкомнатных квартир того разнообразия вариантов, которое предлагает первичный рынок по «однушкам», не наблюдается: выбор гораздо меньше, особенно самых компактных двухкомнатных квартир, которые интересуют клиентов прежде всего. Ситуация на рынке постепенно начинает меняться: крупнейший петербургский застройщик «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» уже сократил количество однокомнатных квартир в своих проектах, отдав более 40% площади под двух- и трехкомнатные; немало двухкомнатных квартир в проектах компаний O2 Development, «Северный город» (Mistola Hills), Normann, «Аркада». В ближайшем будущем вариантов явно станет больше, ведь спрос диктует новые правила игры, но пока остается весьма ограниченным.
Всему свое место
При безусловном приоритете малогабаритного жилья темпы реализации квартир в разных объектах отличаются. Конечно, есть более популярные и менее популярные районы с точки зрения инфраструктуры, комфорта и удобства проживания, есть ценовая разница, но дело не только в этом. Девелоперы уверены: все большую роль играет планировка дома и каждой квартиры в нем. Важны не только количественные показатели (сколько комнат в квартире и какова ее площадь), но и качественные. Лот минимального метража должен быть совместим с понятием комфорта. Тенденция к уменьшению площади квартир вызвала дополнительное внимание к тому, как именно используются квадратные метры. Интернет-портал Metrinfo.ru провел среди своих покупателей опрос: какие качества являются приоритетными при выборе квартиры в новостройке. Результат оказался неожиданным: в аутсайдеры попали «расстояние до станции метро» и «площадь квартиры», набравшие по 3,2%. Зато планировку квартиры как основной критерий при выборе отметили 12,3% опрошенных (также среди лидеров «инфраструктура жилого комплекса» — 9,6%, «количество комнат» — 9%, «инфраструктура района» — 8,3%). А петербургские эксперты уверяют: ради комфортной квартиры покупатели даже готовы мириться с некоторыми неудобствами, связанными с месторасположением дома. Выбирая между крошечной «двушкой» где-нибудь в районе Комендантского аэродрома и более просторной квартирой в Мурине, в которой большая кухня и много света, большинство останавливается на втором варианте.
Внимание к внутреннему устройству — непременный этап в развитии рынка жилья. В домах-коммунах в стиле конструктивизма в начале 30-х годов ХХ века проектировались квартиры площадью 27–32 кв. м, но с «коридором, гостиной и кухонным углом в ней, небольшой спальней». При этом их планировки были настолько продуманны, что квартиры казались значительно больше, за счет чего подобное жилье до сих пор пользуется спросом на московском вторичном рынке. Зато жилье времен массового панельного строительства не воспринимается как просторное.
Эксперты подчеркивают, что сегодня даже в экономсегменте отчетливо прослеживается стремление повысить качество планировки: современный первичный рынок старается сочетать экономность с эргономичностью. В проектах, где площадь жилья 40 кв. м, чаще всего применяются универсальные планировки: кухня 8–10 кв. м, спальня не меньше 10 кв. м, санузлы 3–4 кв. м, все помещения правильной формы, непременный балкон. В квартирах меньшей площади приходят на помощь планировки европейского типа: маленькое помещение отводится не под кухню, а под спальню, при этом кухня и гостиная объединяются в одно большое пространство. В такой квартире и санузел может быть совмещенным, но зато не менее 5–5,5 кв. м. Стабильным спросом пользуются и двухкомнатные квартиры около 50 кв. м, с кухней 12 кв. м, комнатами по 16 «квадратов» и кладовыми. А поскольку клиенты все чаще задумываются об объединении гостиной и кухни, застройщики стараются разработать проектные решения, позволяюшие перепланировать квартиру именно таким образом, если потребуется, то и самостоятельно.
Еще эксперты обратили внимание, что в квартире очень важно соотношение общей площади и площади основных используемых помещений. Если площадь вспомогательных помещений, таких как коридор, балкон, кладовки, превышает 25%, покупатели не торопятся остановить на ней выбор. Зато создание функциональных коридорных ниш и спальных гардеробных обеспечивает комфортное пространство, поэтому для квартиры они являются дополнительным бонусом; этот тренд отмечает большинство застройщиков. Кстати, в очень компактных хрущевках объем кладовых и шкафов точно рассчитывался на основе данных о количестве комплектов одежды у каждого члена среднестатистической семьи, и при всех претензиях к этому типу жилья удобство шкафов до сих пор не отрицается.
Больше света!
«Юг» или «север», окна во двор или на улицу — все это немало волнует покупателя. Но важна не столько ориентация квартиры по сторонам света, сколько распределение солнечного света в помещениях: проблему обращенных на северо-восток и даже на север квартир можно решить за счет дополнительных окон в гостиной, увеличения оконных проемов, и такие квартиры нравятся покупателям. Особенно интересны варианты с планировкой на две стороны, что позволяет избежать отрицательного отношения к «окнам на улицу»: одно из окон (желательно спальни или кухни) обязательно выходит во двор. В однокомнатных квартирах этим приемом тоже пользуются, возвращая в обиход «квартиры-распашонки». А в квартирах комфорт-класса с целью увеличить инсоляцию помещений появляется панорамное остекление. За недостаток света покупатели не любят дома, двор которых образует небольшое по объему замкнутое пространство или имеет форму буквы «П».
Среди планировочных решений есть и свои аутсайдеры. Так, одна из наиболее распространенных ошибок — линейная планировка жилья при большом количестве комнат. В этом случае в квартирах возникают длинные темные коридоры и пространства, которые сложно использовать. На память сразу приходит негативная черта советских квартир: длинные коридоры шириной максимум полтора метра. Сегодня архитекторы отдают предпочтение просторным широким холлам, а в идеале стремятся к обособлению зоны прихожей, выделению просторного холла, запланированным нишам для шкафов. Другая ошибка — непродуманное зонирование квартиры: вход в квартиру рядом с дверью спальни, кухня-гостиная в глубине помещения. Впрочем, эта ошибка уже встречается редко, и на рынке сложились более или менее четкие правила зонирования жилья: ближе всего к входной двери располагаются кухня и гостиная, а как можно дальше — спальни.
Как и раньше, покупатели предпочитают квартиры на «средних» этажах — последний этаж раскупается медленнее всего и обычно немного дешевле.
Слово экспертам
Юлия Евсеева специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»
В Европе люди стремятся приобрести квартиру на первом этаже малоэтажного комплекса, чтобы обеспечить себе наиболее комфортные, «наиболее загородные» условия жизни. Эта же тенденция прослеживается и в ЖК «Ванино». Квартирография жилого комплекса включает одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, но самым высоким спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 62 кв. м на первом этаже, имеющие выход с балкона прямо на лужайку. Популярны также квартиры на последнем этаже, поскольку есть возможность установить в них полноценный камин, который тоже соответствует загородному образу жизни.
Что касается вида из окна, то в «Ванино» это не играет определяющей роли, ведь жилой комплекс спроектирован так, что из каждого окна открывается вид на живописные поля и леса вокруг поселка. Сити-виллы комплекса «Ванино» — не просто малоэтажные дома, а принципиально новый формат пригородного жилья.
Слово экспертам
Дмитрий Ростов директор по недвижимости компании «Синегорье»
В районах массовой комплексной застройки клиент ориентируется на максимально низкую цену и, соответственно, покупает самые маленькие квартиры. Но если объект действительно расположен в хорошем месте, то покупатели предпочитают более дорогую, но полноценную однокомнатную или двухкомнатную квартиру, а не студию или крохотную двухкомнатную. Например, в Приморском районе СПб, Петродворце и в пос. Рощино мы имеем именно такую статистику продаж.
Пожалуй, самый популярный сейчас вариант в наших продажах — однокомнатная квартира в Петродворце или пос. Рощино, площадью 42 кв. м, на 3–5-м этаже, с окнами в тихий светлый двор.
На ранних этапах строительства покупают, как правило, квартиры от раскрученных застройщиков или совсем дешевые квартиры от менее известных застройщиков. Покупателей привлекает возможность сэкономить, но разумный покупатель должен стремиться к безопасности сделки.
Как показывает практика, основные критерии выбора жилья для покупателя: место, цена, степень готовности объекта.
