Но сейчас застройщики осваивают новые территории, где инфраструктуры мало или вообще нет. Как решается эта проблема? Стало ли наличие школы и детского садика в самом жилом комплексе или поблизости определять выбор покупателей?
Новые жилые кварталы возводятся сегодня преимущественно на пригородных землях. Несмотря на масштабность реализуемых проектов, формально эти территории являются сельскими поселениями (поселками, деревнями). Естественно, что нормативы обеспечения их объектами социальной инфраструктуры вовсе не такие, как в городе. Так, согласно нормативам градостроительного проектирования Ленинградской области, в сельских поселениях на каждую тысячу жителей должно приходиться 40 мест в детских садах и 61 место в общеобразовательных школах. А в городских поселениях — 60 мест в детских садах и 91 в школах. Хотя, надо сказать, что укомплектованность новых многоэтажных кварталов садиками и школами до последнего времени зачастую недотягивала даже до сельского уровня.
Наибольший дефицит объектов социальной инфраструктуры наблюдался в деревне Кудрово, а также в микрорайоне Мурино — Новое Девяткино во Всеволожском районе. Но ситуация, к счастью, меняется в лучшую сторону.
Преодоление дефицита
В 2013 году в Ленинградской области запущена программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Благодаря нововведению, застройщикам стало выгодно самим возводить «социалку» в рамках реализуемых проектов.
Например, в деревне Кудрово Всеволожского района компания «Строительный трест» (ЖК «Капитал») вместе с компанией Отделстрой (ЖК «Новый Оккервиль») завершает строительство общеобразовательной школы с бассейном, рассчитанной на 1600 учеников. Также в микрорайоне уже несколько лет работает негосударственный детский сад с прогимназией (начальной школой полного дня), разнообразными творческими студиями и спортивными секциями. Объект также был возведен компаниями «Строительный трест» и «Отделстрой».
Компания «Ленстройтрест» планирует построить школу и три детских сада в деревне Янино Всеволожского района, в рамках своего проекта «Янила Кантри». В жилом комплексе «IQ Гатчина» Ленстройтрест строит два детских сада.
Много объектов инфраструктуры запланировано в строящемся квартале «Новоселье: городские кварталы» (Ломоносовский район Ленобласти). В настоящее время УК «Новоселье» завершает строительство первого детского сада.
Здесь же, по соседству, «Строительный трест» возводит жилой комплекс «NewПитер». В рамках проекта будут построены две общеобразовательные школы, каждая на 550 учащихся, четыре детских сада и другие объекты. На сегодняшний день полностью завершено возведение коробки первого детского сада.
В жилом комплексе «Новое Мурино» (Всеволожский район) ГК «ЦДС» практически завершено возведение двух детских садов и идет строительство школы, которая примет учеников уже в сентябре 2016 года.
В ЖК «Муринский посад» того же застройщика будут работать две большие школы и два детских сада.
«Всего в развитие социальной инфраструктуры поселка Мурино наша компания инвестирует более 1 млрд руб., — рассказал Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС». — Только строительство одного детского сада обошлось в 100 млн руб., при этом садик муниципальный и его могут посещать не только маленькие жители «Нового Мурина», но и дети из соседних комплексов и районов».
Покупатель требует «социалку»
Еще одна причина, по которой строительные компании стремятся самостоятельно обеспечить осваиваемые территории соцобъектами, — это меняющиеся требования покупателей.
«Обеспечение новых жилых комплексов «детской» инфраструктурой — значительное преимущество в глазах покупателей. Ведь подавляющее большинство их — это либо молодые семьи с детьми, либо пары, планирующие рождение ребенка, — говорит Дмитрий Сидоренко. — Для них наличие обустроенных безопасных детских площадок, детского сада, расположенного в пешеходной доступности, имеет решающее значение при покупке квартиры в том или ином жилом комплексе».
По мнению эксперта, покупатели жилья стали более требовательными. Они принимают во внимание не только цену, район и транспортную доступность объекта, но и объем имеющейся социальной инфраструктуры. Клиенты даже склонны приобретать более дорогое жилье (на 10–20% дороже среднерыночного), если рядом с домом есть поликлиника, школа, детский сад, магазины.
Школа иди садик?
«Сегодня семейным покупателям важно, есть ли в составе жилого комплекса или в непосредственной близости от него детские сады и школы», — соглашается Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Однако он уверен, что для большинства клиентов необходим детсад рядом с домом. А вот школу чаще выбирают не по расположению, а по той или иной специализации.
Безусловно, жилые комплексы с детскими садами и школами имеют сегодня явное конкурентное преимущество перед теми, которые предлагают жизнь в отрыве от цивилизации. При этом среди «социально обеспеченных» проектов наиболее популярными будут, по-видимому, те, где детские сады все-таки государственные, а не частные. Ведь стоимость услуг в коммерческих дошкольных учреждениях, как известно, довольно высокая.
Статистика для родителей
В Ленинградской области в 2015 году сдадут 22 детских сада на 3560 мест. Из них семь объектов на 780 мест в Мурине и Кудрове по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Еще четыре садика на 715 мест будут сданы в рамках Адресной инвестиционной программы: по одному во Всеволожске и Выборге и два в Шлиссельбурге.
В рамках постановления правительства «О мерах по ликвидации очередей на зачисление детей в дошкольные образовательные учреждения в 2014–2015 годах» планируется сдать 10 детсадов на 1745 мест: в городах Бокситогорск, Кировск, Сланцы, Отрадное, Кингисепп, поселках Первомайское, Рощино, Котельский, Новоселье, Ропша.
Также в 2015 году состоится выкуп одного существующего садика на 220 мест в рамках Адресной инвестиционной программы в Тихвине.
Всего же до конца 2022 года в Ленинградской области планируется возвести 53 детских сада на 7330 мест и 16 школ на 13 439 мест.
Наталья Белокриницкая, ведущий менеджер отдела продаж компании «Гарантъ»
На мой взгляд, именно вопрос с детскими садами наиболее острый. Учебное заведение далеко не всегда выбирается рядом с домом — многие родители готовы пожертвовать удобствами ради качественного образования. Причем это относится не только к области: можно жить в спальном районе Петербурга и возить ребенка в хорошую школу в центре. В области родители тоже довольно часто выбирают для детей конкретное учебное заведение, и совсем не обязательно в своем районе. Другое дело — детские сады, где определяющее значение имеет близость к дому. Частные учреждения проблему не решают. В большинстве случаев мать оказывается перед выбором: работать самой, чтобы оплачивать детсад, или сидеть дома с ребенком. Среднестатистическая зарплата жителя области около 23 тыс. руб., и плата за частный садик примерно такая же. Вот и получается, как в известной песне: «Думайте сами, решайте сами». Согласно нормам градостроительного проектирования, на одну тысячу жителей должен быть один детский сад на 55 мест и одна школа на 120 мест. К сожалению, этот норматив был закреплен законодательно не так давно и не всегда выполнялся. К социальной инфраструктуре в Ленобласти вообще много вопросов, но положительные сдвиги есть благодаря программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Наша компания строит детский сад, который будет сдан к окончанию строительства всего жилого комплекса. По своему опыту могу сказать, что наличие ДОУ является неоспоримым преимуществом в глазах покупателей.
Лилия Горелая, менеджер отдела продаж ЖСК «Чудная долина»
Для молодых семей, планирующих рождение детей, и для семей с детьми наличие детских образовательных учреждений является основным критерием при выборе жилья. Подход со стороны покупателей изменился: жилые комплексы, не обеспеченные социальной инфраструктурой, спросом не пользуются. Причем с этой точки зрения детские сады даже важнее школ, потому что бо?льшая часть покупателей (70%) — это семьи, планирующие рождение детей. Особенно остра проблема с местами в детсадах и школах в районах массовой застройки: Мурине, Новом Девяткине, Кудрове, Буграх, Парголове. Очереди велики, и исчезнут, только если застройщика обязать возводить детский сад параллельно с жилым комплексом. Муниципальным органам при выдаче разрешения на строительство надо сразу планировать возведение детского сада или школы. Еще один вариант — начинать жилищное строительство только в районах, обеспеченных социальной инфраструктурой. Например, в жилом комплексе «Чудная долина» есть детский сад в пешей доступности, школа в 10 минутах ходьбы и дополнительно строится школа на 600 мест.
