Буква нормы
Требования по введению на территории жилой застройки объектов соцкультбыта регламентируются федеральными строительными нормами. «Основой для них служит Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы, — поясняет начальник отдела недвижимости компании «БалтСтройКомплект» Виктор Родионов. — Региональные нормы только улучшают те, что содержатся в федеральных СНиПах».
«По Санкт-Петербургу нормативы жестче, — говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. — В Ленобласти нормативы, разнятся для городских и сельских поселений. Так, в городских округах на 1000 человек должно быть не менее 51 места в детских садах, в сельских поселениях — 33– 40 мест. В городском округе нормы требуют 91 место в школе, в сельском поселении — 61.
Количество парковочных мест зависит от категории комфортности жилья, парковка многоквартирного дома должна иметь от 0,8 («специализированная категория») до 2,9 («высококомфортная») мест на 100 кв. м общей площади квартир. «Для массового жилья, к которому относится будущий квартал-миллионник ГК «СУ-155» в Янине, этот показатель составит 1,9 машино-места на 100 кв. м, — приводит конкретный пример генеральный директор ЗАО СК «РосСтрой» в составе ГК «СУ-155» Сергей Левчук. — Для малоэтажной и малоквартирной застройки предусматривается не менее одного машино-места на квартиру».
В Санкт-Петербурге сейчас переходят от нормативов Генплана к более жестким региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП). «К примеру, согласно Генплану на 1000 жителей должно выделяться 35 мест в детских садах и 115 мест в школах, по РНГП — 55 и 120 соответственно», — говорит коммерческий директор «Главстроя-СПб» Алексей Гусев. Генплан велит создавать одно машино-место на 80 кв. м общей площади квартир. РНГП диктуют иные условия: до 2015 года не менее 350 машино-мест на 1000 жителей, до 2025 года — не менее 420.
«Для жилого района «Северная долина» на 80 тыс. человек должны быть построены детские сады почти на 3000 мест, школы на 9210 мест, взрослая и детская поликлиники, магазины, библиотеки, а также отделения полиции, пожарной части, станция скорой помощи, отделения связи», — приводит пример Алексей Гусев.
По словам Беслана Берсирова, заместителя генерального директора ЗАО «Строительный трест», внутренние стандарты качества компании часто выше нормативов: «Например, по количеству парковочных мест наш новый проект в Новоселье, на юго-западной границе Петербурга и области, отвечает даже более строгим требованиям, чем предусмотрены сегодня в городе: одно машино-место на каждые 56 кв. м жилья».
Произвольная программа
Застройщики отмечают, что контроль администрации города и области за соблюдением социальных градостроительных норм довольно жесткий. «Это видно и по присутствию в разных проблемных местах первых лиц области, — говорит Виктор Родионов. — Георгий Богачёв, вице-губернатор ЛО, курирующий вопросы строительной отрасли, появляется везде, где возникает проблема. Понятно, что ему приходится разбираться с тем, что было сделано прежними администрациями. Но решения, которые принимаются сейчас, положительно скажутся через год-три».
Однако не всегда «сопутствующие» объекты на новых жилых территориях вводятся в срок. Кроме того, по мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, бывает, что девелоперы пытаются схитрить и «объединить» две социальные нормы в одну. «В городе есть пример парковочной зоны, сделанной из ромбообразных плит, посередине которых оставлены зеленые участки, — рассказывает Полина Яковлева. — То есть машины могут проезжать и в тоже время зона озеленена. Людям передвигаться по такой поверхности крайне неудобно, поэтому очевидно, что застройщик действовал лишь в собственных интересах».
Многое зависит и от того, как застройщик распоряжается встроенными помещениями. «Более 90% девелоперов предпочитают продажу — это самый выгодный вариант, — говорит Николай Гражданкин. — Тогда новый собственник вправе открыть любой бизнес, не противоречащий закону». «Именно поэтому зачастую в новостройках можно увидеть обилие аптек, салонов красоты, магазинов дверей, продуктовых магазинов «24 часа» вместо действительно нужных отделения банка, детского сада, продуктового супермаркета, медицинского центра, хозяйственного магазина и пр., — поясняют в «Отделстрое». — В «Новом Оккервиле» мы приняли принципиальное решение не продавать коммерческие помещения, а только сдавать в аренду. Подбирая арендаторов, мы стремимся соблюдать баланс интересов бизнеса и потребностей жителей квартала».
Жители хотят, чтобы рядом были в первую очередь продуктовые супермаркеты. «За ними следуют хозяйственные и строительные магазины, аптека, пункт приема платежей», — перечисляют в «Отделстрое». «Особенно важны школа и детский сад, магазин, рекреационные зоны», — считают в «Строительном тресте». «Большое значение для клиентов имеет обеспеченность жилого комплекса парковочными местами, наличие развлекательной инфраструктуры волнует меньше», — говорит Алексей Гусев.
В проектах комплексного освоения территории (КОТ), считают представители «Отделстроя», разумнее всего вводить социальные объекты через год-полтора после сдачи первого дома. «Столько времени занимают передача ключей, ремонт и переезд», — говорит Николай Гражданкин. Весь этот период заполняемость групп будет крайне низкой, а эксплуатационные расходы придется нести в полном объеме, как и платить зарплату персоналу.
Знать бы прикуп
Застройщики в один голос твердят, что в их проектах комплексного освоения территорий «все идет по плану». В «БалтСтройКомплекте» уверены, что лучше всего инфраструктурно обрамлены примыкающие к городам территории, застроенные жилыми комплексами либо кварталами в 3–5 этажей или среднеэтажными (до 16 этажей). «Это жилой квартал «Радужный» в южной части Всеволожска, ЖК «Земляничная поляна» в северо-восточной части Всеволожска, «Северный простор» в центре курортного Токсова, — говорит Виктор Родионов. — Но прилегающая к городу территория иногда застраивается по другим законам. Ярчайший тому пример Мурино-Девяткино: колоссальные темпы строительства и очень высокая плотность населения в самом недалеком будущем».
«В ЖК «Новое Мурино» (пос. Мурино, Девяткино) на сегодняшний день сдается один детский сад, ведется строительство второго детского сада (на 110 мест каждый). А также проектируется школа на 700 мест», — заверяют меж тем в ЦДС.
«В Кудрове строится первая школа на 1600 учеников. К моменту заселения первых жилых корпусов ЖК «Капитал» в нашем микрорайоне уже функционировали детский сад с прогимназией (начальной школой полного дня), спортивный центр с катком и бассейном, множество магазинов и предприятий сферы услуг», — рассказал Беслан Берсиров. Таким же путем «Строительный трест» идет и в проекте КОТ в пос. Новоселье на 1 млн кв. м. «В первом квартале проекта будет построено 330 тыс. кв. м жилья класса «комфорт», а также две школы на 550 учащихся каждая, четыре детсада по 145–190 мест, фитнес-центр, два офисно-торговых здания». Покупателю, выбирающему, где купить квартиру, застройщики предлагают несколько способов выяснить подробности о социально-бытовой инфраструктуре жилого комплекса.
«В «Отделстрое» советуют уточнять у застройщика сроки выполнения обещаний, поинтересоваться, что уже сделано: подготовлен ли проект здания школы или детского сада, получено ли разрешение на строительство, начато ли возведение объекта, — рассказывает Николай Гражданкин. — Если социальное учреждение строится на территории Ленобласти, необходимо спросить у застройщика, участвует ли компания в программе «Соцобъекты в обмен на налоги» (свидетельством этого является специальное соглашение с администрацией Ленобласти). Если нет, то даже построенные в квартале детский сад и школу будет трудно передать на баланс государства».
В ЦДС напоминают, что потенциальному покупателю квартиры можно посмотреть и сайт администрации района, где, как правило, выложена информация о проекте планировки территорий.
Слово экспертам
Денис Макаршин, генеральный директор ООО «ЛенСтройГрад»:
В данный момент обеспеченность местами в детсадах и школах в больших строящихся комплексах лучше, чем, например, в строящемся доме в уже заселенном микрорайоне. В соответствии с градостроительными нормами крупные девелоперы при масштабной застройке обязаны строить школы, детсады и парковки. Говоря о дефиците мест в паркинге, часто имеют в виду отсутствие бесплатных машино-мест, тогда как на платной основе их достаточно. При выборе квартиры необходимо ознакомиться с генпланом будущей застройки, а также выехать и осмотреть место строительства. В малоэтажном районе «СЧАСТЬЕ» нагрузка на имеющуюся инфраструктуру меньше, чем в многоэтажных домах, и соблюдаются требования по обеспечению детскими садами и школами. Малоэтажный формат застройки позволяет обеспечить больший комфорт жителям района за счет меньшего числа автомобилей. Помимо этого, в МР «СЧАСТЬЕ» предусмотрены еще и прогулочные зоны, гостевые парковки, магазины, детские и спортивные площадки.
