Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

И детсад в придачу

Инфраструктура / 28.02.2014

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp:

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
Далеко не всегда объекты соцкультбыта открываются в новом квартале к моменту вручения ключей владельцам квартир. Однако, утверждают застройщики, за соблюдением «социальных норм» власти с каждым годом следят все строже. Каковы эти нормы? В петербургских новостройках они требуют больше школ, детсадов и парковок, чем в областных, отличаются и сельские и городские нормативы Ленобласти. Как покупателю жилья заранее оценить соцобеспечение еще непостроенных кварталов?

Буква нормы

Требования по введению на территории жилой застройки объектов соцкультбыта регламентируются федеральными строительными нормами. «Основой для них служит Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы, — поясняет начальник отдела недвижимости компании «БалтСтройКомплект» Виктор Родионов. — Региональные нормы только улучшают те, что содержатся в федеральных СНиПах».

«По Санкт-Петербургу нормативы жестче, — говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. — В Ленобласти нормативы, разнятся для городских и сельских поселений. Так, в городских округах на 1000 человек должно быть не менее 51 места в детских садах, в сельских поселениях — 33– 40 мест. В городском округе нормы требуют 91 место в школе, в сельском поселении — 61.

Количество парковочных мест зависит от категории комфортности жилья, парковка многоквартирного дома должна иметь от 0,8 («специализированная категория») до 2,9 («высококомфортная») мест на 100 кв. м общей площади квартир. «Для массового жилья, к которому относится будущий квартал-миллионник ГК «СУ-155» в Янине, этот показатель составит 1,9 машино-места на 100 кв. м, — приводит конкретный пример генеральный директор ЗАО СК «РосСтрой» в составе ГК «СУ-155» Сергей Левчук. — Для малоэтажной и малоквартирной застройки предусматривается не менее одного машино-места на квартиру».

В Санкт-Петербурге сейчас переходят от нормативов Генплана к более жестким региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП). «К примеру, согласно Генплану на 1000 жителей должно выделяться 35 мест в детских садах и 115 мест в школах, по РНГП — 55 и 120 соответственно», — говорит коммерческий директор «Главстроя-СПб» Алексей Гусев. Генплан велит создавать одно машино-место на 80 кв. м общей площади квартир. РНГП диктуют иные условия: до 2015 года не менее 350 машино-мест на 1000 жителей, до 2025 года — не менее 420.

«Для жилого района «Северная долина» на 80 тыс. человек должны быть построены детские сады почти на 3000 мест, школы на 9210 мест, взрослая и детская поликлиники, магазины, библиотеки, а также отделения полиции, пожарной части, станция скорой помощи, отделения связи», — приводит пример Алексей Гусев.

По словам Беслана Берсирова, заместителя генерального директора ЗАО «Строительный трест», внутренние стандарты качества компании часто выше нормативов: «Например, по количеству парковочных мест наш новый проект в Новоселье, на юго-западной границе Петербурга и области, отвечает даже более строгим требованиям, чем предусмотрены сегодня в городе: одно машино-место на каждые 56 кв. м жилья».

Произвольная программа

Застройщики отмечают, что контроль администрации города и области за соблюдением социальных градостроительных норм довольно жесткий. «Это видно и по присутствию в разных проб­лемных местах первых лиц области, — говорит Виктор Родионов. — Георгий Богачёв, вице-губернатор ЛО, курирующий воп­росы строительной отрасли, появляется везде, где возникает проблема. Понятно, что ему приходится разбираться с тем, что было сделано прежними администрациями. Но решения, которые принимаются сейчас, положительно скажутся через год-три».

Однако не всегда «сопутствующие» объекты на новых жилых территориях вводятся в срок. Кроме того, по мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, бывает, что девелоперы пытаются схитрить и «объединить» две социальные нормы в одну. «В городе есть пример парковочной зоны, сделанной из ромбообразных плит, посередине которых оставлены зеленые участки, — рассказывает Полина Яковлева. — То есть машины могут проезжать и в тоже время зона озеленена. Людям передвигаться по такой поверхности крайне неудобно, поэтому очевидно, что застройщик действовал лишь в собственных интересах».

Многое зависит и от того, как застройщик распоряжается встроенными помещениями. «Более 90% девелоперов предпочитают продажу — это самый выгодный вариант, — говорит Николай Гражданкин. — Тогда новый собственник вправе открыть любой бизнес, не противоречащий закону». «Именно поэтому зачастую в новостройках можно увидеть обилие аптек, салонов красоты, магазинов дверей, продуктовых магазинов «24 часа» вместо действительно нужных отделения банка, детского сада, продуктового супермаркета, медицинского центра, хозяйственного магазина и пр., — поясняют в «Отделстрое». — В «Новом Оккервиле» мы приняли принципиальное решение не продавать коммерческие помещения, а только сдавать в аренду. Подбирая арендаторов, мы стремимся соблюдать баланс интересов бизнеса и потребностей жителей квартала».

Жители хотят, чтобы рядом были в первую очередь продуктовые супермаркеты. «За ними следуют хозяйственные и строительные магазины, аптека, пункт приема платежей», — перечисляют в «Отделстрое». «Особенно важны школа и детский сад, магазин, рекреационные зоны», — считают в «Строительном тресте». «Большое значение для клиентов имеет обеспеченность жилого комплекса парковочными местами, наличие развлекательной ­инфраструктуры волнует меньше», — говорит Алексей Гусев.

В проектах комплексного освоения территории (КОТ), считают представители «Отделстроя», разумнее всего вводить социальные объекты через год-полтора после сдачи первого дома. «Столько времени занимают передача ключей, ремонт и переезд», — говорит Николай Гражданкин. Весь этот период заполняемость групп будет крайне низкой, а эксплуатационные расходы придется нести в полном объеме, как и платить зарплату персоналу.

Знать бы прикуп

Застройщики в один голос твердят, что в их проектах комплексного освоения территорий «все идет по плану». В «БалтСтройКомп­лекте» уверены, что лучше всего инфраструктурно обрамлены примыкающие к городам территории, застроенные жилыми комплексами либо кварталами в 3–5 этажей или среднеэтажными (до 16 этажей). «Это жилой квартал «Радужный» в южной части Всеволожска, ЖК «Земляничная поляна» в северо-восточной части Всеволожска, «Северный простор» в центре курортного Токсова, — говорит Виктор Родионов. — Но прилегающая к городу территория иногда застраивается по другим законам. Ярчайший тому пример Мурино-Девяткино: колоссальные темпы строительства и очень высокая плотность населения в самом недалеком будущем».

«В ЖК «Новое Мурино» (пос. Мурино, Девяткино) на сегодняшний день сдается один детский сад, ведется строительство второго детского сада (на 110 мест каждый). А также проектируется школа на 700 мест», — заверяют меж тем в ЦДС.

«В Кудрове строится первая школа на 1600 учеников. К моменту заселения первых жилых корпусов ЖК «Капитал» в нашем микрорайоне уже функционировали детский сад с прогимназией (начальной школой полного дня), спортивный центр с катком и бассейном, множество магазинов и предприятий сферы услуг», — рассказал Беслан Берсиров. Таким же путем «Строительный трест» идет и в проекте КОТ в пос. Новоселье на 1 млн кв. м. «В первом квартале проекта будет построено 330 тыс. кв. м жилья класса «комфорт», а также две школы на 550 учащихся каждая, четыре детсада по 145–190 мест, фитнес-центр, два офисно-торговых здания». Покупателю, выбирающему, где купить квартиру, застройщики предлагают несколько способов выяснить подробности о социально-бытовой инфраструктуре жилого комплекса.

«В «Отделстрое» советуют уточнять у застройщика сроки выполнения обещаний, поинтересоваться, что уже сделано: подготовлен ли проект здания школы или детского сада, получено ли разрешение на строительство, начато ли возведение объекта, — рассказывает Николай Гражданкин. — Если социальное учреждение строится на территории Ленобласти, необходимо спросить у застройщика, участвует ли компания в программе «Соцобъекты в обмен на налоги» (свидетельством этого является специальное соглашение с администрацией Ленобласти). Если нет, то даже построенные в квартале детский сад и школу будет трудно передать на баланс государства».

В ЦДС напоминают, что потенциальному покупателю квартиры можно посмотреть и сайт администрации района, где, как правило, выложена информация о проекте планировки территорий.

Слово экспертам

Денис Макаршин, генеральный директор ООО «ЛенСтройГрад»:

В данный момент обеспеченность местами в детсадах и школах в больших строящихся комплексах лучше, чем, например, в строящемся доме в уже заселенном микрорайоне. В соответствии с градостроительными нормами крупные девелоперы при масштабной застройке обязаны строить школы, детсады и парковки. Говоря о дефиците мест в паркинге, часто имеют в виду отсутствие бесплатных машино-мест, тогда как на платной основе их достаточно. При выборе квартиры необходимо ознакомиться с генпланом будущей застройки, а также выехать и осмотреть место строительства. В малоэтажном районе «СЧАСТЬЕ» нагрузка на имеющуюся инфраструктуру меньше, чем в многоэтажных домах, и соблюдаются требования по обеспечению детскими садами и школами. Малоэтажный формат застройки позволяет обеспечить больший комфорт жителям района за счет меньшего числа автомобилей. Помимо этого, в МР «СЧАСТЬЕ» предусмотрены еще и прогулочные зоны, гостевые парковки, магазины, детские и спортивные площадки.

В избранном В избранное
2500
Предложения