Смотрите загородные дома в Ленинградской области от 1 млн руб. в нашем фотокаталоге.
В окрестностях Петербурга выставлены на продажу объекты загородной недвижимости на любой вкус и почти на любой кошелек. Совсем уж низкие цены часто говорят о явных дефектах. В то же время, и явно завышенные – не всегда свидетельствуют, что с объектом все в порядке. На что смотреть, чтобы вместе с новым домом или участком не купить кота в мешке?
В зонах особого внимания
Серьезная проблема, серьезно удорожающая строительство (если речь об участке) и увеличивающая эксплуатационные расходы (при покупке дома) – заболоченный и подтопляемый участок. Покупая загородный объект летом, когда все вокруг покрыто ковром зелени, или зимой, под снегом, этот момент можно запросто проглядеть.
Если приобретается участок со строениями, нужно оценивать их состояние. Они могут требовать серьезных вложений в ремонт, быть неремонтопригодными, или «залезать» на соседские участки.
Но, пожалуй, самое сомнительное приобретение – дом или участок с «нагрузкой» в виде соседей, с которыми невозможно договариваться. Причем иногда объект, собственно, поэтому и продают. Общих вопросов, которые приходится решать с соседями, – множество: эксплуатация дорог, дренажных систем, инженерных сетей, организация охраны... Причем актуальны они и в стародачных массивах, и современных коттеджных поселков. Поэтому правило номер один: перед тем, как принять окончательное решение о покупке дома, обязательно познакомьтесь с возможными соседями, причем не только с ближайшими.
Увидеть все проблемные зоны, что называется, «на ходу», при первичном просмотре объекта, нелегко. Особенно, если расположен он в незнакомой для вас местности, а вы устали, потратив часы на дорогу и поиски. К тому же, зимний световой день короток. Можно проглядеть самое важное.
Поэтому будем фокусироваться на главном.
Как начать изучение территории?
Перед тем, как отправляться в дальние края, внимательно изучите местность, как минимум, по интернет-источникам - это позволит вам сэкономить немало времени. И вместо того, чтобы тратить бензин на поездки – сегодня в один удаленный уголок, в следующие выходные в другой – вы исключите неудобные и потенциально опасные территории.
В то же время, в заинтересовавшем вас районе подходящих объектов может оказаться несколько. Ищите сведения не только о лесах и водоемах, но также – об истории дачного массива, населенного пункта, расположенных по соседству сельскохозяйственных и промышленных предприятиях. Во-первых, это просто интересно – вам ведь наверняка хочется иметь дом в местности, где есть, на что посмотреть. Во-вторых, необходимо исключить потенциально опасные с криминальной точки зрения и загрязненные территории.
При изучении все средства хороши: карты, спутниковые снимки, краеведческие форумы. Свет на возможные проблемы территории и реальное положение дел могут пролить также страницы и группы обитателей тех или иных массивов в социальной сетях. Узнаете немало интересного.
Отправляемся на просмотр
Итак, отправляемся на просмотр. Что нужно отметить для себя по дороге? Прежде всего, обитаем ли дачный массив (коттеджный поселок) в зимнее время. Обращайте внимание на наличие и режим работы охраны, состояние дорог. Расчищаются ли они зимой? В этом отношении лучшее время для просмотров – именно межсезонье.
Если вы рассчитываете, что вам иногда придется пользоваться общественным транспортом, имеет смысл также изучить его маршруты и транспортную обстановку. Можно «примеряя на себя» территорию, прокатиться на электричке или на автобусе.
Следующий момент, который придется оценивать не дистанционно (по картам), а на месте – рельеф территории. Например, сухой участок на возвышенности – всегда лучше, чем в заболоченной низине. Но о том, на что смотреть, покупая участок, мы говорили в одной из предыдущих публикаций.
Осматриваем участок
Продавец – лицо заинтересованное. Он гордо расскажет о плюсах, но постарается умолчать о недостатках. На что важно обратить внимание? О грунтах мы уже сказали. Но теперь пришла пора изучить их внимательно. Что под ногами: песок, глина, или толща торфяника? Если участок вас еще не разочаровал, имеет смысл сделать контрольный шурф, или скважину садовым буром – чтобы оценить уровень грунтовых вод и характер почвы. Но это не сейчас, а потом – когда речь зайдет о сделке.
Как обстоит дело с питьевой водой? Спросите о ее качестве (делался ли анализ, что он показал), лимитах скважины (колодца). Если на участке есть дом, а в нем – оборудованный санузел, выясните, куда сливаются стоки. Варианты могут быть разные: локальная станция биологической очистки (ЛОС), септик, выгребная яма, или труба, уходящая в лесок за участком. Два первых варианта – приемлемы, хоть и требуют дальнейшего изучения. Но в любом случае грубые нарушения санитарных норм предыдущим хозяином не должны стать неожиданностью после сделки.
Как организовано электроснабжение? «Еще при первом звонке по объявлению уточните – есть ли электричество: вдруг вас «забыли» проинформировать об его отсутствии. Вроде бы и XXI век на дворе, но не все дачные массивы в наших краях электрифицированы.
Что делать, если столбы стоят, провода натянуты, а хозяин уверяет, что электричество «вот-вот будет»? Придется узнавать в правлении СНТ или ДНП получены ли технические условия на присоединение к сетям. Хотя, конечно же, в наше время покупка дома в не электрифицированном массиве – серьезный риск. Практика показывает, что решение вопроса может затягиваться на годы.
Заглядываем в дом
Первое, на что нужно обращать внимание – состояние фундаментов построек. Ведь дефекты стен и кровли обычно устранимы, а «фундаментальные» проблемы – не всегда. Попросите хозяев показать подвалы, загляните в подполье с фонариком. Настораживать должны трещины, плесень, грибковые поражения. Свежая штукатурка или аккуратная облицовка цоколя, если сам дом далеко не новый, могут свидетельствовать о дефектах, которые постарались замаскировать.
Впрочем, если вам нравится местность и участок, а вы готовы к серьезным модернизациям, на следующем этапе придется привлекать к осмотру независимых консультантов в сфере загородного строительства.
Еще один важный момент. При осмотре дома проверьте, как открываются окна и двери. Если они перекошены – с фундаментом явно что-то не так.
Знакомимся с соседями
Далее нужно выяснить, нет ли у предыдущего владельца конфликтов, разруливать которые придется новому владельцу. Разумеется, сам продавец, скорее всего, расскажет, что соседи у него золотые (он же заинтересован в том, чтобы представить все в лучшем виде). А потому обязательно познакомьтесь не только с ближайшими, но и теми, что через участок. Не исключено, что ваше мнение поменяется – в ту или иную сторону.
Также имеет смысл наведаться к кому-либо из представителей администрации: председателю, бухгалтеру, или кому-либо из членов правления СНТ (ДНП). Узнайте порядок эксплуатационных затрат, а также уточните – участвовал ли продавец в общих расходах (водоснабжение, электрификация, ремонт дорог и т. п.).
В правлении СНТ или ДНП выясните, нет ли у продавца многолетних задолженностей по паевым взносам. Иногда может оказаться, что сумма набежала немаленькая.
Спрашиваем о документах
Итак, если ни будущие соседи, ни состояние объекта не испугали – самое время продолжить общение с продавцом и спросить о готовности документов для сделки. Если в наличии имеется кадастровый паспорт, или заказанная продавцом выписка из кадастрового реестра – задача облегчается.
Часто встречающаяся проблема - несоответствие границ участка в кадастровом паспорте тому, что есть на самом деле. Причиной могут быть и технические ошибки, и умысел собственников, прихвативших кусок ничейной или соседской территории.
При межевании требуют подписи собственников смежных участков. Но бывает, что сособственников не найти, и подписи подделывают. Это может оказаться миной замедленного действия для новых владельцев. Поэтому будьте готовы искать соседей и уточнять границы.
Как читать документы – предмет отдельных публикаций. На этапе знакомства с продавцом нас должны интересовать следующие моменты. Во-первых, кто хозяин (или хозяева – если объект в долевой собственности), а также кто и на каких основаниях продает объект. Если у него несколько собственников, хозяин «где-то далеко», а участок или дом продаются по доверенности, самый безопасный вариант – обращаться для оформления сделки в надежное агентство, к юристу или нотариусу. Одна из задач профессионалов в данном случае – проверить, не отозваны ли доверенности.
Другой важный момент – как обозначены в кадастровом плане имеющиеся на участке постройки. Может оказаться, что предыдущий хозяин их возвел, но не успел зарегистрировать. Что считать постройкой, и какие здесь могут быть зоны риска? Объекты, возведенные с нарушением отступов от границ соседних участков, также могут стать предметом конфликтов.
Более сложный случай – если изначально границы не были определены, а при проведении межевания выясняется, что постройка «залезла» на соседский участок. Стало быть, если документы для сделки не готовы, имеет смысл подождать, пока постройки будут надлежащим образом оформлены. Но пусть этим занимается сам продавец и представляющие его интересы риэлторы.
